クレヴィア大泉学園【何気に駅徒歩10分内では貴重なスケール感】1階72㎡6,880万円（坪単価315万円）

クレヴィア大泉学園。

所在地：東京都練馬区東大泉1-465-1他（地番）
交通：大泉学園駅徒歩7分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、68戸

大泉東小学校から少し南側、高架（線路）の手前に誕生する物件です。敷地の多くは従前タカハシホームズテニスクラブがあったところになります。

高架が近いポジションですので音の影響は多少ありますが、第一種中高層住居専用地域らしい住宅街にあり、駅距離とのバランスも良いですね。

先行するプラウド大泉学園サウスフロント（こちらと同じで第一種中高層住居専用地域）は、第一種低層住居専用地域にも面していた上、「駅徒歩5分×南面接道の良好な全戸南向き」でもありましたので、環境面では及ばないでしょう。

しかしながら、大泉学園駅は駅（線路）の北側の方が広域に渡り商業エリアが広がっているので買物便は互角以上のものがありますし、ここだと駅周りではないリヴィンオズが徒歩10分となるあたりも魅力の1つになってくるでしょう。

また、総戸数68戸、敷地面積2,300㎡超のスケール感もポイントの1つになります。
大泉学園駅徒歩10分圏内にはスケール感のある分譲マンションが非常に少なく、シティタワー大泉学園とプラウドタワー大泉学園の2つのタワマンを除くと総戸数100戸超のものはありません。当物件はノンタワマンの徒歩10分圏内では最大級のスケールと言えるでしょう（徒歩11分にはエリアを代表する総戸数405戸の大規模物件プラウドシティ大泉学園があります）。

スーパー関係で言うと、カズンが徒歩5分、グランエミオのあおばが徒歩6分、アコレが徒歩7分、リヴィンオズの西友が徒歩10分といった感じで、凄く近いものはないながらも充実しています。

通学校は、目と鼻の先の大泉東小学校で徒歩3分、また、東京学芸大学附属大泉小学校も徒歩6分の距離感になるので、プラウド大泉学園サウスフロント同様に教育熱心なご家庭にも適したポジションになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南側、東側共に接道しておらず、前建は3階建のアパートになります。ただ、見ての通り南側にはかなりしっかりとした大きさの専用庭が施された1階住戸で前建との離隔が図れているので日照に関しては良好でしょう。

間取りは南に面した角住戸とはいえ、当物件の東棟が北東に方向に被ってくるポジションということもあってか、とりわけ目立つ面積を確保するようなことはなくプラン的にも一般的な田の字ベースのものになります。

ただ、柱のアウトフレームはかなりきれいですし、南面のテラス・専用庭側に開かれた連窓サッシは当プランの大きな魅力と言えるでしょう。

この居室配置であれば、洋室3はウォールドアなどの引き戸設計としてテラス・専用庭側の広がりを最大限生かすことのできる柔軟性を備えていた方が良かったような印象もありますが、LD側だけでサッシ2枚半分確保出来ているあたりも評価できる点でしょう。

なお、収納に関して言うと、近年のプランにしては珍しくウォークインクローゼットがありません。ウォークインタイプは人の出入りする部分があることで大きさほど収納力がないものですし、収納の数自体はそこそこ充実しているとは思うのですが、60㎡台の狭小3LDKなどではなく72㎡という面積があるわりには収納が少な目な印象にはなるでしょうか。

なお、1階住戸の天井高は他階（2～5階）よりも5cm高い2.45mになります。

坪単価は315万円。上層階は350万円前後、1戸だけある最上階100㎡超（ルーバル付）は坪単価400万円弱といった感じの価格設定で、南向きに加え東向きや西向きもある物件全体の平均は330万円といったところでしょうか。

つい先日全戸一括供給をし、あっという間に完売したプラウド大泉学園サウスフロントの平均坪単価は370万円ほどで、全戸南向きか否か（当物件は東・南・西の3棟構成）の差はあるものの、プラウドの低層階（もちろん南向き）3LDKは坪単価340万円ほどでしたので、立地差（駅距離や接道していない南面、高架が近いなど）なりの単価差という印象になります。

サウスフロントの記事で書いたように、ここ1年ほどの相場高騰を加味してもプラウド大泉学園ステーションフロント（2019年分譲/駅徒歩1分/平均坪単価約330万円）やガーデンテラス大泉学園（2019年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約290万円）からの値上がりがやや顕著に感じるところはあるものの、サウスフロントがあっという間に完売、そしてこちらの第1期が42戸/68戸というあたりからしても割高感を覚える方は少ないようですね。

サウスフロントだけでなくお隣り石神井公園駅徒歩8分の第一種低層住居専用地域で分譲中のザ・パークハウス石神井公園テラス（平均坪単価約360万円）と比べてもこなれており、ここにはここのニーズがあるでしょう。