ガーラレジデンス船堀プロムナード【良好な視界で開口部も充実】5階72㎡4,750万円（坪単価219万円）

ガーラレジデンス船堀プロムナード。

所在地：東京都江戸川区松江4-632-1他（地番）
交通：船堀駅徒歩19分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、30戸

2018年に分譲されたガーラレジデンス船堀と同じ駅徒歩19分なのですが、あちらは東小松川2丁目であったのに対しこちらは松江4丁目の今井街道沿いになります。

正直なところ「プロムナード」感はあまりないのですが、そこそこの大きさのある西一之江四丁目公園が今井街道の向かいにある点、通り沿いということもあり新小岩駅、葛西駅、船堀駅に加え、一之江駅、平井駅、亀戸駅、篠崎駅などへのアクセスも可能なバス停が徒歩1分（「西一之江四丁目」、「松江」バス停）というあたりは駅距離をカバーするのはもちろんのこと、行先や用途によって駅を使い分けたい方にとっては魅力的なものになるでしょう。

スーパー関係も駅距離があるわりに充実しています。
まいばすが徒歩1分、マルエツと中村屋が徒歩5分、オリンピックが徒歩9分、また、コンビニ2つが徒歩2分、そして複数の商店街が徒歩5分圏内となる立地でもありますね。

通学校は西一之江小学校で徒歩9分の距離感になります。

設計はシティ、施工はウラタで直床になっています。

敷地は北東・南東の角地で、住戸は日照面を加味した全戸南東向きになりますね。
当物件の敷地は今井街道（北東）沿いの商業地域にあり、同商業地域が続く南東方向は将来的に当物件と同じような高さのマンションが立っても何ら不思議ではありませんので、将来的にも低層住宅街が保たれる可能性の高い内側向き（南西向き。第一種住居地域×第2種高度地区）の配棟の方が無難だった印象もあるのですが、敷地形状的に南西向きの配棟には出来なかったものと思われます。

また、敷地面積約500㎡、1フロア3戸の小規模物件ですので目立った共用部はありませんが、1階に住戸を設けなかったことでエントランスアプローチからエントランスホールに至るまでの空間からはまずまずのゆとりを感じますね。

外観デザインは一般的な範疇ですが、ガラス手摺中心で周囲の高い建物がないなりの透明感のあるものになります。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK南角住戸です。現状はいずれの方向も視界抜けが得られる心地よいポジションになります。南東側は上述のように将来的に安泰とは言えないのですが、南西方向は容積率200％、かつ、第2種高度地区の第一種住居地域で、戸建やアパートなどの低層建物が中心になっているため、将来的に視界が妨げられる可能性は低いでしょうね。

間取りは物件内唯一の70㎡超（※）で、プラン的な魅力も少なくありません。
※その他2プランは50～60㎡台

共用廊下側の柱は普通に食い込んではいるものの、一般的な田の字プランよりもスパンがしっかり目に確保出来たことで奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が短めに出来ており、その影響で廊下が短く効率性が高いです。

また、そのワイドスパンを生かし、南東面目一杯に連窓サッシが施されているのも素晴らしい点で、ベッドルーム3のウォールドアを開け放った際の開放感はかなりのものでしょうね。

キッチンのものも含め南西方向の開口部もしっかりとありますし、1フロア1戸の南角（特に条件の良い南西方向が享受できるのはこのプランだけ）なりの魅力を考慮した設計と言えるのではないでしょうか。

南西に面しているのはこちらのプランだけにはなりますが、全戸が南東向きのワイドスパン設計となった物件で、田の字ベースの設計において全体的にここまで開口部を充実させることが出来ているケースと言うのは稀です。

坪単価は219万円。上層階には230万円超までありますが、このような中層階でも同様に視界抜けが得られるため単価差は大きくないですね。
そもそもこういった駅距離のある物件は上限単価に限界が生じやすいものですし（より駅近物件の低層階や中古との競合が豊富にある）、当然の単価設定といったところでしょう。

平均では220万円といったところで、2018年分譲のガーラレジデンス船堀の平均坪単価約195万円や分譲中のイニシア新小岩ローレルコート（首都高の向こう側の京葉道路沿い）の平均坪単価約205万円などと比べると高くなります。
ただ、イニシアよりは交通便が良いですし、前ガーラレジデンスは80～90㎡台が少なくなく、グロス価格が嵩んだことで単価が伸び悩んだ側面もあったのでその差約25万円全てが値上がり分という印象にはならないでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、スロップシンクが付いており上々ですね。この単価帯の物件でトイレ手洗いカウンターが付いているのは稀です。

管理費は184円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数30戸の小規模物件であることを考えるとリーズナブルな方でしょう。

駐車場は全10台で身障者用を含む2台が平置、残りの8台が機械式になります。