パークコート神宮北参道ザ・タワー【曲面設計とは違った魅力のあるプラン】3階40㎡8,390万円（坪単価687万円）

パークコート神宮北参道ザ・タワー。

2021年のマンションオブザイヤーとした物件で、昨夏の第1期の時点でひと通り"言いたい放題済"ではあるのですが、第1期では分譲対象外だった40㎡台が供給されておりますので、今回はそのコンパクト住戸を取り上げていこうと思います。

当物件で最も小さなものは40㎡であり、多くが8階以下となるのですが、8階以下のざっくり8割ほどは40㎡台で、”都心立地、駅徒歩1分なりのプランニング”という印象になるでしょうか。

40～50㎡台は「60㎡台以上のスーペリア（その上にペントハウス・プレミアムグレードがあります）」とは異なりスタンダードグレードになり室内設備仕様がかなり落ちるというのはあるのですが、「60㎡台以上と比べどのぐらいの単価になるのか？」というのは当物件を吟味する上で非常に興味深い点の1つであり、個人的にも気になっていた点でした。

前回までのパークコート神宮北参道ザ・タワー。

公式ホームページ

お部屋は40㎡の1LDK、東向き中住戸です。3階は住戸階層としては最下階で、敷地東側はやや標高が高くなっていることもあり（サブエントランスのある2階が東側のグラウンドレベル）、2階相当の感覚にはなるのですが、東側は植栽豊かな公開空地スペースですし、その先の道路の向かいも低めの建物になりますので都心部の駅徒歩1分としてはむしろ優れている方と言えるでしょう。

間取りはギリギリとはいえ40㎡台を確保したもので、最低でも40㎡を満たしているあたりに"パークコートプライド"を感じますね。

読者の方であればお分かりのように、近年の都心部では40㎡台の1LDKを見かけることが非常に少なくなりました（住宅ローン控除の適用を考慮した43㎡程度のものはそこそこありますが、2LDKになっていることも少なくない）。数年前までであれば1LDKは40㎡に乗っていないと小さいぐらいの印象があったのですが、「最近は30㎡台半ばで当然、40㎡に乗っていると大きい！珍しい！」という印象になるでしょう。

さて、そんな40㎡の1LDKプランなのですが、お気づきの点はあるでしょうか？

このプランはあのネストデザインの曲面バルコニーや曲面室外機カバーがありません。あの曲面設計は4階から上で、この3階は基壇部（共用部）の延長的な立ち位置（3階北側には保育所が入ります）であることも影響し、4階以上のお部屋とは設計が大きく異なるというのが当プランを語る上での大きなポイントの1つになるでしょう。

室外機が囲われないのはちと残念ではあるものの、4階以上とは異なりバルコニーをかなり奥行のあるものとしており、柱のアウトフレームが行き届いているあたりが最大の特徴になるでしょうね。
柱の食い込みが一切ないというか、そもそも柱が窓際に面してすらいないため、室内側には梁の影響もなく、LDは下り天井のない最大天井高2.5m、マスターベッドルームも最低2.35m（最大2.5m）という出色な三次元空間が実現しています。

バルコニーの奥行をしっかりと設けたことに伴い、専有部（室内側）の奥行が抑えられた理想的な形状の40㎡台で、居室配置にも無駄がないですし、これはなかなかに素晴らしいプランだと思いますね。

キッチンがいわゆるオープンキッチンでない点（しかも二口コンロ）、浴室が1216である点（この面積・価格ならせめて1317かな）など、気になるところもなくはないのですが、上述のように低層階でも視界良好ですし、面白いプラン（設計）ですね。

坪単価は687万円。西向き（明治通り沿い）の低層階40㎡台には650万円前後の気持ち単価の安いものもありますが、そこまで差のない単価設定になっています。

また、低層階東向きの中住戸は40㎡台しかなく60㎡台以上（スーペリア）とは単純比較がしづらいのですが、西向きにある低層階70㎡前後が同じぐらいの坪単価でしたし、面積の違いによる単価差はほとんどない状況です。

正確に言えば、グレード（設備仕様）が劣る分、単価が下がっていてもおかしくないところ同じ水準なので”若干高め”とは言えますが、60㎡台以上とはグロスが大きく異なりますし、このご時世としては現実的な設定だと思いますね。特にこの3階は三次元構造が魅力的ですしね。

なお、9階以上の40㎡台は東向き（19階まで）のみになるのですが、そういった眺望的な魅力が出てくるところだと坪単価800万円台（前半～後半まで）になっていますね。

ちなみに、第2期1次はこういった40㎡台を中心に96戸の供給となっており、60㎡台以上（第1期1次160戸）に負けず劣らず、コンパクトニーズも旺盛であることが窺えます。

設備仕様面は、スーペリアは、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様（人造石などとのセレクト）に加え、日ポリ化工の浴室、LD及びマスターベッドルームのビルトインエアコン、廊下や水回りはもちろんのことLDKまでのタイル貼（600角の見映えするもの。無償セレクトなので期限あり）なども備わった魅力的なものであるのに対し、スタンダード（40～50㎡台）はLDですら壁掛けエアコンですし、浴室もいわゆる一般的なタイプ（床はタイルではなくFRP）になるなど単価帯のわりにちょっと寂しい印象になりますね。