MJR深川住吉【新駅出来たら徒歩2～3分？】8階77㎡7,458万円（坪単価321万円）
MJR深川住吉。
所在地：東京都江東区千石1-9-17（地番）
交通：東陽町駅徒歩15分、住吉駅徒歩15分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：14階建、165戸
MJRはJR九州のマンションブランドで、九州での実績は非常に豊富なのですが、首都圏ではこちらが初になりますね。
ちなみに、「MJR」はJRのマンション（M）みたいに思うかもしれませんが、一応フランス語の「Maison du Joli Reve（楽しい夢のある家づくり）」から来ているようです。
上手いんだか上手くないんだかよう分からんのですが、少なくとも現状においては首都圏での認知度が低く、ブランドを知らないと"マンション名ぽくないところ"がちょっと気になってしまいます（汗。ほとんどの人にとってはどうでもいい話で恐縮です…）。
立地は、東陽町駅と住吉駅の中間付近に位置しており、現状は徒歩圏ギリギリという距離感になるものの、有楽町線の延伸が実現すると四ツ目通り沿いの徒歩2～3分ぐらい（？）のところに新駅が出来る可能性が高く、年初に「国土交通省に対し延伸事業の許可申請がなされたこと」を考えるとそれ目的で検討する方は少なくないでしょう。
開業は「30年代半ば」を目指すとされており、順調にいったとしても12～13年後の話で、依然としてコロナの先行きが不透明な状況においては「順調に行かない（予定通り行かない）」のが当たり前ぐらいの感覚でいた方が良さそうではありますが、開業が決定し工事が始まった段階でもある程度の資産価値の上昇が見込めるでしょうし、近年はマンション価格が高騰し、"買い替えへの不安・不透明感（資産価値維持への不安）"が高い中で購入検討を強いられることが当たり前の世の中なので、一般的な物件に比べれば検討しやすいタイプの物件ではあるでしょうね。
立地は、深川第四中学校の道路を挟んだ東隣で、このエリアの多くを占める準工業地域の一画になるのですが、隣が中学校であることからもお分かりのように住宅がメインとなったエリアで、四ツ目通りなどの大通りから内に入った南西角地という点も魅力になるでしょう。
木場公園まで徒歩5分、仙台堀川公園まで徒歩4分となるなど環境面での魅力も高いエリアな反面、そういった公園周りの物件は最寄駅が徒歩10分超となることが多かったのですが、仮に新駅が出来るとなると「駅近」と「環境」が両立することにもなりますね。
買物関係は、目の前にコンビニ（ミニストップ）とどらっぐぱぱすがありますが、スーパーで言うと業務スーパーが徒歩5分、イースト21のサミットストアが徒歩7分ということで平均的な距離感（利便性）になるでしょうか。
通学校は、扇橋小学校で徒歩5分と良好です。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の4LDK、南西角住戸です。両面共に接道しており、西側は深川第四中学校の低層棟（屋上にプール）、南側がミニストップ（及びその青空駐車場）ということで、駅距離のあるポジションとは言えどもなかなかに恵まれたポジションになります。
少し先にはマンションや中学校の校舎などもあり中層階程度ではそこまでの視界抜けは得られませんが、現状は駅距離があるエリアということもあってか近隣にこのレベルの高さのマンションは少なく、L字配棟となった南向き・西向き共に視界良好な物件になりますね。
※延伸・新駅の進行がメリットになるのは間違いありませんが、それと同時に開発が進むのも確かで、そうなると将来的に視界への影響が出てくる可能性は小さくないでしょう。
間取りは80㎡に満たない4LDKということでやや小さくはあるものの、近年のトレンドからすれば違和感は微塵もなく、田の字ベースのプランのため効率性という点でも悪くないでしょう。柱の食い込みも抑えられていますね。
西側の視界を考えれば妻面の貧弱な開口部は非常に残念に思いますし、洋室3・4のいずれかはきれいに開け放てるウォールドア仕様などにしてほしかったところではありますが…（さらに言えば、LD～洋室3にかけては連窓サッシでもあって欲しかった）。
坪単価は321万円。上層階ルーバルプランでも坪単価330～340万円といったところで、駅距離のある物件なりに"上限単価の伸び悩み"を感じます（より駅に近い物件の低層階や中古などと競合が多くなりますし、このぐらいの単価・グロスになってくると今時期は猿江恩賜公園レジデンスとの競合も少なくありません）。
南に面した条件の良い角住戸はこういった70㎡台後半～80㎡台という近年の分譲マンションでは珍しいぐらいの面積帯になっておりグロスが嵩んでいることも単価設定に影響していそうですね。
当物件の平均は300～310万円ぐらいになるはずで、近年の供給事例は、オーベル住吉マスターテラス（2018年分譲/住吉駅徒歩3分/平均坪単価約320万円）、メイツ深川住吉（2018年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約295万円）、クレヴィア住吉扇橋（2018年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約315万円）、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣（2017年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約335万円）という感じですので、直近の相場上昇が加味されているのは間違いないでしょう。
ただ、方角は異なりますが、同じ住吉駅徒歩15分（新駅が出来ると徒歩10分内にはなる？）で分譲中のシティテラス住吉（住吉駅徒歩15分/平均坪単価約295万円）と比べた場合の価格差は小さく、こちらは”いずれ駅近になる可能性が高くなっている”ことが価格にほとんど織り込まれていないように感じるので多少のリスク（方針転換や何らかの障害により、新線・新駅が出来ない）を負える方であれば面白い物件と言えそうです。
また、将来的な保証はないものの、南面条件が魅力的ですし、"確定している公園環境"に魅力を感じる方（重視したい方）にとっても検討しやすい物件でしょう。
なお、3月頭に行われた第1期1次では90戸を供給しており、人気は上々のようです。完成は2024年2月ということで、タワマンでもないこの程度の規模の物件で随分と早くから売るなぁ、とは思いますけど、首都圏1号物件だけに絶対にコケたくないというデベロッパーの思惑もあるのではないでしょうか。
所在地：東京都江東区千石1-9-17（地番）
交通：東陽町駅徒歩15分、住吉駅徒歩15分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：14階建、165戸
MJRはJR九州のマンションブランドで、九州での実績は非常に豊富なのですが、首都圏ではこちらが初になりますね。
ちなみに、「MJR」はJRのマンション（M）みたいに思うかもしれませんが、一応フランス語の「Maison du Joli Reve（楽しい夢のある家づくり）」から来ているようです。
上手いんだか上手くないんだかよう分からんのですが、少なくとも現状においては首都圏での認知度が低く、ブランドを知らないと"マンション名ぽくないところ"がちょっと気になってしまいます（汗。ほとんどの人にとってはどうでもいい話で恐縮です…）。
立地は、東陽町駅と住吉駅の中間付近に位置しており、現状は徒歩圏ギリギリという距離感になるものの、有楽町線の延伸が実現すると四ツ目通り沿いの徒歩2～3分ぐらい（？）のところに新駅が出来る可能性が高く、年初に「国土交通省に対し延伸事業の許可申請がなされたこと」を考えるとそれ目的で検討する方は少なくないでしょう。
開業は「30年代半ば」を目指すとされており、順調にいったとしても12～13年後の話で、依然としてコロナの先行きが不透明な状況においては「順調に行かない（予定通り行かない）」のが当たり前ぐらいの感覚でいた方が良さそうではありますが、開業が決定し工事が始まった段階でもある程度の資産価値の上昇が見込めるでしょうし、近年はマンション価格が高騰し、"買い替えへの不安・不透明感（資産価値維持への不安）"が高い中で購入検討を強いられることが当たり前の世の中なので、一般的な物件に比べれば検討しやすいタイプの物件ではあるでしょうね。
立地は、深川第四中学校の道路を挟んだ東隣で、このエリアの多くを占める準工業地域の一画になるのですが、隣が中学校であることからもお分かりのように住宅がメインとなったエリアで、四ツ目通りなどの大通りから内に入った南西角地という点も魅力になるでしょう。
木場公園まで徒歩5分、仙台堀川公園まで徒歩4分となるなど環境面での魅力も高いエリアな反面、そういった公園周りの物件は最寄駅が徒歩10分超となることが多かったのですが、仮に新駅が出来るとなると「駅近」と「環境」が両立することにもなりますね。
買物関係は、目の前にコンビニ（ミニストップ）とどらっぐぱぱすがありますが、スーパーで言うと業務スーパーが徒歩5分、イースト21のサミットストアが徒歩7分ということで平均的な距離感（利便性）になるでしょうか。
通学校は、扇橋小学校で徒歩5分と良好です。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の4LDK、南西角住戸です。両面共に接道しており、西側は深川第四中学校の低層棟（屋上にプール）、南側がミニストップ（及びその青空駐車場）ということで、駅距離のあるポジションとは言えどもなかなかに恵まれたポジションになります。
少し先にはマンションや中学校の校舎などもあり中層階程度ではそこまでの視界抜けは得られませんが、現状は駅距離があるエリアということもあってか近隣にこのレベルの高さのマンションは少なく、L字配棟となった南向き・西向き共に視界良好な物件になりますね。
※延伸・新駅の進行がメリットになるのは間違いありませんが、それと同時に開発が進むのも確かで、そうなると将来的に視界への影響が出てくる可能性は小さくないでしょう。
間取りは80㎡に満たない4LDKということでやや小さくはあるものの、近年のトレンドからすれば違和感は微塵もなく、田の字ベースのプランのため効率性という点でも悪くないでしょう。柱の食い込みも抑えられていますね。
西側の視界を考えれば妻面の貧弱な開口部は非常に残念に思いますし、洋室3・4のいずれかはきれいに開け放てるウォールドア仕様などにしてほしかったところではありますが…（さらに言えば、LD～洋室3にかけては連窓サッシでもあって欲しかった）。
坪単価は321万円。上層階ルーバルプランでも坪単価330～340万円といったところで、駅距離のある物件なりに"上限単価の伸び悩み"を感じます（より駅に近い物件の低層階や中古などと競合が多くなりますし、このぐらいの単価・グロスになってくると今時期は猿江恩賜公園レジデンスとの競合も少なくありません）。
南に面した条件の良い角住戸はこういった70㎡台後半～80㎡台という近年の分譲マンションでは珍しいぐらいの面積帯になっておりグロスが嵩んでいることも単価設定に影響していそうですね。
当物件の平均は300～310万円ぐらいになるはずで、近年の供給事例は、オーベル住吉マスターテラス（2018年分譲/住吉駅徒歩3分/平均坪単価約320万円）、メイツ深川住吉（2018年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約295万円）、クレヴィア住吉扇橋（2018年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約315万円）、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣（2017年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約335万円）という感じですので、直近の相場上昇が加味されているのは間違いないでしょう。
ただ、方角は異なりますが、同じ住吉駅徒歩15分（新駅が出来ると徒歩10分内にはなる？）で分譲中のシティテラス住吉（住吉駅徒歩15分/平均坪単価約295万円）と比べた場合の価格差は小さく、こちらは”いずれ駅近になる可能性が高くなっている”ことが価格にほとんど織り込まれていないように感じるので多少のリスク（方針転換や何らかの障害により、新線・新駅が出来ない）を負える方であれば面白い物件と言えそうです。
また、将来的な保証はないものの、南面条件が魅力的ですし、"確定している公園環境"に魅力を感じる方（重視したい方）にとっても検討しやすい物件でしょう。
なお、3月頭に行われた第1期1次では90戸を供給しており、人気は上々のようです。完成は2024年2月ということで、タワマンでもないこの程度の規模の物件で随分と早くから売るなぁ、とは思いますけど、首都圏1号物件だけに絶対にコケたくないというデベロッパーの思惑もあるのではないでしょうか。