MJR深川住吉【視界良好な200万円台】7階70㎡6,298万円（坪単価295万円）
続けて、MJR深川住吉。
設計・施工は長谷工ですが普通に二重床になります。もちろん駅距離あってのものにはなりますが、近年のこのぐらいの価格水準の物件であれば直床でもおかしくなかったように思います。ただ、メイツ深川住吉も二重床でしたし、このエリアは物件価格が年々上がる中で悪目立ちを避けるように"ギリギリのところで二重床を維持できている感"があります。
当物件の最大のポイントは、やはり”有楽町線延伸時の新駅予定地が近い”という点になるわけですが、前回の記事で書いたように現状は駅が遠いことも影響してか近隣に分譲マンションが少なく、こういったスケール感のある物件ともなると尚更です。
当物件は敷地面積4,000㎡超のスケール感があり、空地率も57％ほどと敷地的なゆとりも感じることが出来ますね。
空地の多くは駐輪場と駐車場で、中でも駐車場は平置のみとしたことでこれだけの敷地面積があっても40台（設置率25％以下）しかないのは気になるところではあるのですが、極端なことを言ってしまえば”今は駅が遠くてちょっと不便だけど予算に限りがある中で将来的には交通便がよくなるであろう立地で生活したい”というニーズを最大限取り込むコンセプトは間違っていないようには思います。全台平置にしたからこそのリーズナブルな管理費とも思いますしね。
新駅はかなり先の話（30年代半ばを目指すとのこと）になるでしょうし、もう少しスケールがあれば自走式駐車場などが用意されていてもおかしくなかったとも思うわけですけど、この物件を買って駐車場を借りる余力がある方は駐車場を借りずにより価格の高い駅に近い物件を選ぶことの方が多い気がしますし、そういった方が集まれば駐車場が足りないということもなさそうではありますね。
共用施設は、エントランスホール脇のライブラリーラウンジに加え、3～4人の会議にも使える大き目の個室まで備えたワークルーム、さらにパーティールームとキッズルームも備えており、充実しています。総戸数165戸としては平均以上のものと言え、コロナ禍のこのご時世なりの提案と言えるでしょう。
デザイン的には、大きな特徴があるわけではないのですが、バルコニー周り（住戸間）をホワイトのグリッドラインで区切っており、価格帯なりの印象になります。
前回のMJR深川住吉。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、西向き中住戸です。深川第四中学校の校庭を望む良好なポジションです。日照は西日が主となりますが、その先の校舎も4～5階建ですので、さらにその先の日通の建物のところまでの離隔があります。
間取りはごくごく一般的な田の字タイプで前回取り上げた角住戸同様にウォールドアや連窓サッシが採用されていないためこのご時世なりの”コストダウン”を感じずにはいられません。
ただ、柱の食い込みは抑えられている方ですし、"このご時世の坪単価300万円未満"という価格水準を考えれば多少のことは我慢しないといけないところはありますかね。
こちらのプランは共用廊下から玄関がしっかりとセットバックされた位置にあり、玄関前にアルコーブ的なゆとりがあるあたりも良い点でしょう。
坪単価は295万円。低層階には270万円ほどのものもありますし、中住戸では大き目の70㎡超のプランになるので優に6,000万円を超えるグロスも"それなり"ではあるものの、やはり”駅近への期待（将来的な価値上昇）”及び”絶対的な単価安（近年の23区内で坪単価300万円未満のお部屋は限られている）”を考えれば検討しやすい水準ではあるのでしょうね。西向きではありますが、視界良好なポジションでの200万円台となると新築ではさらに少なくなってしまいますからね。
設備仕様面は、スケールを生かしたディスポーザーはもちろんのこと、食洗機に加え、フィオレストーンのキッチン天板も備わっています。トイレには手洗いカウンターがなく見た目が古めかしいタンク式であるのは残念ですし、共用廊下側の開口部に可動式ルーバー面格子がないのも目立つ点なのですが、このあたりは二重床とは"逆のケース"でメイツ深川住吉が尾を引いているのかなと…。
管理費は190円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付での水準ですのでスケールメリットを感じますし、そのように全台平置と出来たからこその水準だと思います。なお、エレベーターは2基になりますね。
駐車場は全40台（身障者用1台含む）でいずれも平置になります。
設計・施工は長谷工ですが普通に二重床になります。もちろん駅距離あってのものにはなりますが、近年のこのぐらいの価格水準の物件であれば直床でもおかしくなかったように思います。ただ、メイツ深川住吉も二重床でしたし、このエリアは物件価格が年々上がる中で悪目立ちを避けるように"ギリギリのところで二重床を維持できている感"があります。
当物件の最大のポイントは、やはり”有楽町線延伸時の新駅予定地が近い”という点になるわけですが、前回の記事で書いたように現状は駅が遠いことも影響してか近隣に分譲マンションが少なく、こういったスケール感のある物件ともなると尚更です。
当物件は敷地面積4,000㎡超のスケール感があり、空地率も57％ほどと敷地的なゆとりも感じることが出来ますね。
空地の多くは駐輪場と駐車場で、中でも駐車場は平置のみとしたことでこれだけの敷地面積があっても40台（設置率25％以下）しかないのは気になるところではあるのですが、極端なことを言ってしまえば”今は駅が遠くてちょっと不便だけど予算に限りがある中で将来的には交通便がよくなるであろう立地で生活したい”というニーズを最大限取り込むコンセプトは間違っていないようには思います。全台平置にしたからこそのリーズナブルな管理費とも思いますしね。
新駅はかなり先の話（30年代半ばを目指すとのこと）になるでしょうし、もう少しスケールがあれば自走式駐車場などが用意されていてもおかしくなかったとも思うわけですけど、この物件を買って駐車場を借りる余力がある方は駐車場を借りずにより価格の高い駅に近い物件を選ぶことの方が多い気がしますし、そういった方が集まれば駐車場が足りないということもなさそうではありますね。
共用施設は、エントランスホール脇のライブラリーラウンジに加え、3～4人の会議にも使える大き目の個室まで備えたワークルーム、さらにパーティールームとキッズルームも備えており、充実しています。総戸数165戸としては平均以上のものと言え、コロナ禍のこのご時世なりの提案と言えるでしょう。
デザイン的には、大きな特徴があるわけではないのですが、バルコニー周り（住戸間）をホワイトのグリッドラインで区切っており、価格帯なりの印象になります。
前回のMJR深川住吉。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、西向き中住戸です。深川第四中学校の校庭を望む良好なポジションです。日照は西日が主となりますが、その先の校舎も4～5階建ですので、さらにその先の日通の建物のところまでの離隔があります。
間取りはごくごく一般的な田の字タイプで前回取り上げた角住戸同様にウォールドアや連窓サッシが採用されていないためこのご時世なりの”コストダウン”を感じずにはいられません。
ただ、柱の食い込みは抑えられている方ですし、"このご時世の坪単価300万円未満"という価格水準を考えれば多少のことは我慢しないといけないところはありますかね。
こちらのプランは共用廊下から玄関がしっかりとセットバックされた位置にあり、玄関前にアルコーブ的なゆとりがあるあたりも良い点でしょう。
坪単価は295万円。低層階には270万円ほどのものもありますし、中住戸では大き目の70㎡超のプランになるので優に6,000万円を超えるグロスも"それなり"ではあるものの、やはり”駅近への期待（将来的な価値上昇）”及び”絶対的な単価安（近年の23区内で坪単価300万円未満のお部屋は限られている）”を考えれば検討しやすい水準ではあるのでしょうね。西向きではありますが、視界良好なポジションでの200万円台となると新築ではさらに少なくなってしまいますからね。
設備仕様面は、スケールを生かしたディスポーザーはもちろんのこと、食洗機に加え、フィオレストーンのキッチン天板も備わっています。トイレには手洗いカウンターがなく見た目が古めかしいタンク式であるのは残念ですし、共用廊下側の開口部に可動式ルーバー面格子がないのも目立つ点なのですが、このあたりは二重床とは"逆のケース"でメイツ深川住吉が尾を引いているのかなと…。
管理費は190円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付での水準ですのでスケールメリットを感じますし、そのように全台平置と出来たからこその水準だと思います。なお、エレベーターは2基になりますね。
駐車場は全40台（身障者用1台含む）でいずれも平置になります。