オープンレジデンシア島津山コート【丘上ではなく起伏もきついが貴重な第一種低層住居専用地域】3階76㎡12,580万円（坪単価550万円）

オープンレジデンシア島津山コート。

所在地：東京都品川区東五反田3-475-1他（地番）
交通：高輪台駅徒歩5分、品川駅徒歩10分（京急線。JRは徒歩11分）
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、59戸

高輪台の駅付近からは10～15mほど下った城南五山の1つ島津山の名前が付いていますが、標高的には15mほどの高さしかなく、いわゆる島津山からは少し下ったポジションで、高輪台駅からは下り、品川駅も数字上は徒歩圏ながら起伏が激しいアプローチのため利便性は数字（徒歩分数）ほど高くはありません。

とはいえ、桜田通りからはガッツリ内に入った第一種低層住居専用地域に位置しており（北側・東側は第一種中高層住居専用地域となる”端っこ”ではある）、城南五山（落ち着きある住宅街立地が多い）らしい魅力を備えた物件にはなるでしょう。

最高高さ10m制限の3階建（＋地下1階建）なので、総戸数（59戸）はあまり目立ちませんが、敷地面積は2,100㎡超あり、このエリアの分譲マンションにおいては一位二位を争うぐらいスケール感のある物件でもありますね。

高輪台駅前はお店がほとんどないですし、低層住宅街ということもあり買物関係はネックの1つになるでしょう。フレッシュランドベジフルが徒歩6分、ライフエクストラが徒歩7分、foodiumが徒歩9分とあるにはありますが、品川駅前の京急ストアは徒歩10分を超えそうですし、いずれのアクセスも起伏が伴います。

このエリアらしくグランドプリンスホテル新高輪が徒歩5分、品川プリンスホテルも徒歩6分と近く、オープンレジデンシア高輪ザ・ハウスほどではないものの、プリンスの再開発エリアが至近になるのはやはり大きな魅力の1つになってくるでしょう。

通学校は小中一貫の日野学園になります（※品川区は学校選択制）。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。建築基準法上は2階になるお部屋で、上から2番目のフロアになるのですが、敷地東側道路に比べこの敷地南西端が面する南側道路はグラウンドレベルが高くなっているので、一般的な2階と同じか気持ち低いぐらいの感覚になるでしょうか。南も西も第一種低層住居専用地域となっており、戸建などの2～3階建の建物が並んでいるため圧迫感はありませんが、視界抜けが得られる感じではありません。

間取りは、、、諸事情によりめっちゃ小さいもの（画像が荒いもの）しか用意できなくなってしまいました…。

今となっては畳数もよく分からんのですが（そんなんでよく記事化しようと…汗）、76㎡と大きいとまでは言えない角住戸ながら、玄関及び廊下周りをかなり余裕ある造りとしているため、1室1室は小さ目ですね。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りに位置しているので畳数表示自体はそこそこなはずですが、畳数には南西コーナー部の柱の食い込み部分もカウントされていますし、手狭感があるのは否定できません。

ただ、L字型のゆとりあるキッチン、キッチン～洗面所にかけての2WAY設計などは魅力ですし、長めの廊下がタイル貼になっているあたりは高額住戸らしいところではあるでしょう。

坪単価は550万円。南側からの日照は問題ないポジションですし、曲がりなりにも島津山の低層住宅街の南西角住戸がこの単価ならば悪くないと思います。

ただ、敷地面積2,100㎡超×総戸数59戸のスケール感があまり伝わってこない物件で、オプレジの中では高級感を意識してはいても、いわゆる大手デベロッパー（がこの地で分譲したと仮定した）レベルのパフォーマンスには及ばないため、パフォーマンスなりの印象にはなってしまいますが…。
こういった起伏ある住宅街で車を保有したい方が多いであろう立地ながら相変わらず駐車場も5台と少ないですし…。

近年の供給事例としては、そのオープンレジデンシア高輪ザ・ハウス（2021年分譲/平均坪単価約575万円）、ブリリア高輪レフィール（2018年分譲/平均坪単価約635万円）、ブリリア高輪ザ・ハウス（2017年分譲/平均坪単価約580万円）などがあるにはありますが、やはり高輪（品川駅寄り）の丘上ポジション（行政区も異なる）ですので、あまり参考にならないですね。

島津山エリアで言うと、低層ファミリータイプは島津山テラス（2007年分譲/平均坪単価約535万円/パナホーム×住友商事）あたりまで遡る必要があり、平均ではこちらの方が安くなりそうなのは意外に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、2007年は前回のプチバブル期ですし、平均専有面積120㎡超の島津山テラスと比べるのはちょっと違う気はしますよね。
まぁ、そのように比べる物件が見当たらないぐらいこういった低層分譲マンションが少ないエリアですので、好みや何を重視するかによって評価の分かれる物件（オプレジは全部そうだと思いますが、ここは低層住宅街なのに丘上でないことや起伏あるアプローチもしかり）ではあるものの、このご時世としてはやや控えめな印象ではありますかね。