オープンレジデンシア島津山コート【エリア内では貴重な敷地面積2,100㎡超】3階37㎡5,980万円（坪単価530万円）

続けて、オープンレジデンシア島津山コート。

設計は長谷建築設計事務所、施工はNB建設です。

ちなみに、城南五山の1つ島津山に位置した物件なのですが、杭基礎になります。島津山は物件の供給自体が少ないですし、あまり意識したことなかったのですが、支持層までの杭長は約26mでわりかし深いのですね。
※杭の長さはご近所物件同士でも大きく異なることがありますので、このエリアだからこのぐらいみたいなことは言えません。

デザイン的にはバルコニー戸境を中心に多く施された石調の3本並びのマリオンが良い味を出していると思いますし、大理石調タイルを用いたエントランス内外もこのエリアらしいものと感じます。

敷地面積は2,100㎡超あれど空地率は42％ほどと低めですし、多くのオプレジ同様に敷地にゆとりを感じにくくはあるのですが、エントランスホールの正面を円状の吹抜け設計としており、上下方向の抜けと採光により空間的な広がりを演出出来ているのも上手ですね。

先ほど取り上げた優に億を超える住戸にとってはこれぐらいやってくれて当たり前的な印象にもなるものの、当物件は以下で取り上げるような30～40㎡台も比較的存在しており（敷地形状的に南向き住戸率は高くなく、西向きや北向きは条件が芳しくないことも影響しています）、そういったグロス価格が控えめなお部屋にとってはより魅力的なものと言えるのではないでしょうか。

前回のオープンレジデンシア島津山コート。

公式ホームページ

お部屋は37㎡の1LDK、北向き中住戸です。建築基準法上の2階住戸で、北側隣地には3階建の住宅があるので視界が妨げられます。ただ、当北向き住戸は敷地境界からかなりセットバックした位置にあり、離隔はそこそこ図れています（反面、セットバックされたことで北東及び北西にある当物件の東向き及び西向き住戸の影響が大きくなるという側面もある）。

間取りは30㎡台後半のもので、近年の1LDKとしては大きな方になりますね。

そもそも島津山の低層住宅街に1LDKというあたりに若干のミスマッチを感じるところもなくはないのですが、起伏はあれど最寄駅まで徒歩5分のポジションですし、おうち時間が長くなった方も少なくない中で落ち着いた環境で過ごしたい単身者には良いかもしれませんね。
日照は皆無ですけど…。

開口部はイマイチですけど、柱の食い込みは少なく、オプレジのコンパクトプランによくあるような難を感じることもありません。

坪単価は530万円。北向き（日照皆無）で視界抜けもないポジションでの単価ですので、実質的には70㎡台のファミリータイプなどと比べ高くなっています。そのような価格設定になるのは当然ではあるのですが（よくあることではあるのですが）、こちらよりもコンパクト向きの立地という印象だったオープンレジデンシア高輪ザ・ハウスの1LDKと大差ない水準であることを考えるとやはり直近の相場上昇の影響は小さくないようです。

設備仕様面は、この価格帯の総戸数59戸でディスポーザーがないのは残念ですね。プランは30㎡台～ありますが、一方で100㎡超まであり億超え住戸も少なくないので少々の違和感があります。
食洗機、ミストサウナ、フィレオストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、さらに、廊下・トイレ・洗面床のタイル貼が備わっているのは悪くないでしょう。

管理費は237円/㎡。そのようにそこそこのスケール感がありながらディスポーザーなしの外廊下ですので当然の水準でしょう。
"このレベルの立派な価格帯の物件にしては控えめ"というのは評価できる点なのですが、逆に言うと、このスケール・価格帯のファミリータイプ中心の物件で「ディスポーザーなし×外廊下」というケースは多くないので…。

駐車場は身障者用を含む全５台で平置になります。オプレジはこういったファミリータイプ中心の物件でも1台とか駐車場なしとか普通にあるのでオプレジにしちゃ頑張っている感はありますけど、やっぱり少ないですね。