プレディア東中野【利便性と環境を両立する23区初プレディア】2階72㎡9,690万円（坪単価442万円）

プレディア東中野。

所在地：東京都中野区東中野5-40-2他（地番）
交通：落合駅徒歩5分、東中野駅徒歩7分（JR線。都営線は徒歩10分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、40戸

23区内初のプレディアになります。都内での分譲自体も第一弾のプレディア府中西府以来で、これまでは神奈川（横浜）が多かったのですが、最近は名古屋や神戸でもリリースしており、JR西日本プロパティーズの動きが活発になってきましたね。

ここは東中野区民活動センター及びおかのうえ公園との複合開発だったブリリア東中野パークサイドヒルズの近所で、深雪スタジオ跡地になります。

ブリリアのようなスケール感こそありませんが、あちらよりも東中野駅に近いポジションですので利便性はより高く、区検通りから内に入った閑静な住宅街、かつ、その神田川（桜並木など）が至近になる環境面も大きな魅力になるでしょう。

また、武蔵野台地の高台の一角で、標高が低くなる神田川沿いとかではないため、駅からの道程がほぼフラットになのも良いですね。

スーパー関係もまいばすが徒歩2分、キッチンコートと地産マルシェが徒歩5分、いなげやが徒歩7分、さらにサミットストアが徒歩9分、成城石井が徒歩10分と選択肢が豊富です。

ファミリータイプ住戸にとってのネックの1つはブリリア同様に通学校が遠いことでしょうか。ブリリアが東中野小学校跡地だったため近所に小学校がなく、通学区の白桜小学校は徒歩14分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、東角住戸です。南東・北東共に当敷地同様の第一種中高層住居専用地域になっているので、土地がまとまるようなことがあればこのぐらいの高さのものが建つ可能性はありますが、現状は主に2～3階建（東方向のみ5階建のマンションがあるが、斜線制限によりこちら側は低くなっている）で構成されているため圧迫感のない日照良好なポジションになります。

南東方向は接道していますし、北東方向も隣地との間に当物件の駐車場へ向かう車路があるため、前建との離隔も図れていますね。

間取りは上層階にあるルーバル付の70㎡台後半のものに比べると小さく、ごくごく一般的な大きさのファミリータイプになります。

マンションが高騰するこのご時世からすると”致し方ない大きさ”という印象にはなるでしょう。しかしながら、面積はともかく間取り的にはもうひと工夫欲しかったですね。

落ち着きある住宅街に位置したマンションで、上層階を除くと周囲からの視線なども気になってくるポジションかと思いますので”ダイレクトサッシ”などと言うつもりはないのですが、角住戸ながら全体的に開口部が小さなタイプで、居室配置などをみても角住戸らしい”華”がないのです。

70㎡そこそこでしかないので玄関・廊下をほぼ一直線とし効率性を図っているあたりは良いでしょう（微妙にクランクさせてプライバシー面への配慮があるのも◎）。
ただ、洋室2・3がリビングインになるのであればいずれかの洋室にはウォールドアを採用した方が良かったように思いますし、LDから洋室3にかけては連窓サッシを導入し採光的な魅力を高めるぐらいはやって欲しかったですね。

良好な住宅街の一角ですのでバルコニーももう少しゆとりのあるものであっても良かったかもしれません。

南角住戸も70㎡は確保していますが、これよりも少し小さいぐらいの大きさでしかないですし、プランも同様に地味なんですよねぇ。勿体ない…。

坪単価は442万円。駅からの方角は違いますが、昨年分譲されたパークホームズ東中野（平均坪単価約430万円）は駅距離だけでなく環境面での共通点が少なくありません（パークホームズはこちらよりも神田川が近く標高の低めのポジションという点での差はある）。

そのような中で当物件の上層階などはルーバル付でなくとも500万円弱になりますし、低層階でもこの水準ですので平均でもパークホームズよりも高くなるでしょう（※北西を主開口部とした70㎡前後の角住戸の低層階は南東向きに比べ日照・視界面で劣るため400万円ほどからあります）。また、そのブリリア東中野パークサイドヒルズ（2019年分譲/平均坪単価約370万円）あたりと比べると大分値上がり感があるのも確かですね。

ブリリアは当時としても控えめに感じる単価設定のお部屋のあった物件ですし、直近の市況及び相場からすれば違和感を覚えるようなレベルでこそありませんが、こちらにスケール感やブランド感があるかというと微妙ですし、この価格帯ならば専有部（特に間取り）でもう少し頑張って欲しかった印象ではありますかね。