アトラス青山レジデンシャル【青山ではないけど、南面良好な全戸南向き】10階81㎡17,398万円（坪単価708万円）

アトラス青山レジデンシャル。

所在地：東京都渋谷区渋谷2-5-13他（地番）
交通：渋谷駅徒歩8分（東京メトロ・東急線。JRは徒歩9分）、表参道駅徒歩8分（6～22時のB1出口）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、61戸（非分譲住戸33戸含む）

青山アジアマンションの建替プロジェクトになります。この立地で青山？？？と思われる方は少なくないと思いますが、従前のマンション名からすれば当然なのでしょうか。通常の新築分譲マンションであればこの地での「青山」はどこかから指摘が入りそうですけど…（一般的に最寄駅やアドレス以外の地名を用いるのは簡単ではありません）。

同じく建替プロジェクトで近隣で分譲されたアトラス表参道も表参道らしくない立地ではありましたが、あそこは最寄りが表参道駅でしたのでこちらの「青山」とは話が違いますね。

なお、旭化成はそのアトラス表参道だけでなく、かの宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンスという華々しい実績もあり、この界隈の建替案件を手中に収めている感がありますね（このエリアに限らず旭化成は建替実績No.1です）。

むろん宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンスほどのインパクトはないものの、アトラス表参道の際にも言及したように、今を時めく渋谷駅徒歩10分圏内（桜丘町の再開発エリアがほど近い）、かつ、表参道駅も徒歩10分圏内となるいいとこどりのバランス感がこのエリアの最大の魅力になるでしょう。

また、西側の隣区画内では渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業が予定されており、その規模は青山通りの向かいまで広がる2.9haですので夢が膨らみますね。2029年度の完成予定なので少し先にはなりますが、超高層ツインタワーを含む複合開発ですのでとても楽しみですね。

物件の周囲はアトラス表参道の際にも言及したように道路が細く、小ぶりなビルやマンションがひしめいているため景観的な魅力には欠けます。ただ、六本木通り及び青山通りいずれからもしっかりと内に入ったなりの落ち着きがありますし、そういった再開発の波及効果もありつつさらなる建替等が進んでいくことで街並は変わっていくでしょうね。

最寄りのスーパーはヒカリエの明治屋で徒歩5分、それに加え渋谷スクランブルスクエアの紀伊国屋が徒歩8分、また、明治通り沿いのライフも紀伊国屋と同じぐらいの距離感になるので超都心立地としては潰しが効いていると思います。

また、通学区は常磐松小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は81㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東部の凸部分に位置したお部屋で南側は接道（道路との間には当物件の機械式駐車場があります）しています。
周囲も同様の商業地域にはなるのですが、当物件からの南方向は六本木通り沿いも含めそこまで高い建物はなく、10階になると六本木通りぐらいまで視界抜けが出てきます。

六本木通りの向かいまでいくと高層の住友不動産渋谷ファーストタワー（ラ・トゥール渋谷）がありますが、距離があるので日照は良好ですし、渋谷駅徒歩10分内の南面条件としてはなかなかのものでしょう。

間取りはそのような良好な南面条件もあってか80㎡超のしっかりとした面積が確保されています。

9階以下はこの部分を2戸（2プラン）で分け合う形になっているのですが、10階以上はこの1プランが独り占めするような形で、この立地・視界条件での南面4室はなかなか贅沢なものと言えるでしょう。
南面4室としたがゆえにワイドスパンではあってもLDの開口部幅がイマイチですし、妻面（東側）開口部ももう少し頑張って欲しかったという思いはあるものの、北側にもバルコニーがあり、キッチンの背後に窓があるので通風面での魅力は十分でしょう。

最大のポイントは、やはりＰＲＣ構造でしょう。PRC構造は末長組が頻繁に採用しており、柱・梁による凹凸がほとんどない三次元空間が魅力的なのですが、ここは14階建というそこそこの高さ（※）がありながらPRC構造を採用し、柱・梁の凹凸をほぼ排除した珍しいケースで、きれいな居室形状、美しい間取りが最大の特長と言っても過言ではありません。
※こういった高さ（階建）でのPRC構造はとりあえずグレンドール浅草ぐらいしか思い浮かびません。

最大天井高は2.57mと平均以上、かつ、梁の影響がないことで下り天井部がほぼない（ビルトインエアコン部はいくらか下がります）豊かな三次元構造が魅力的な物件になるでしょう。
下り天井（梁）がないながらもサッシ高は2m程度のいたって普通な高さしかなく価格帯的にも非常に残念には感じるのですが…。

全体的に言えば、80㎡超の角住戸ということを考えれば効率性も高いですし、派手さはないながらも整ったプランだと思います。玄関の下足スペースはこのクラスのプランとしてはやや小さく、もう少し幅を確保出来ていると良かったとは思いますね。

坪単価は708万円。そのアトラス表参道（2020年分譲/平均坪単価約625万円）は立地的にも、プラン構成的にも比較対象として適切ではあるのですが、2020年春というコロナショックの最中（コロナ禍という意味ではなくコロナショックによりマンション価格が下落するのではないかと多くの方々（かくいう私も）が思った時期ということ）での供給でしたのでその後の市況回復・相場上昇、さらにその後上述の西地区の再開発が具体化したということもあるので値上がりするのは当然でしょう。

アトラス表参道の近い条件の上層階ファミリータイプは600万円台前半といった感じでしたので、そういった背景あっての1割強ならば違和感はないでしょうね。