ザ・パークハウス代々木大山【南面に第一種低層住居専用地域を望む9階建】2階98㎡19,500万円（坪単価657万円）

ザ・パークハウス代々木大山。

所在地：東京都渋谷区大山町1050-1（地番）
交通：東北沢駅徒歩5分、代々木上原駅徒歩8分
用途地域：近隣商業地域、第二種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上9階地下1階建、63戸（募集対象外住戸25戸含む）

大山町と言えば、第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街を思い浮かべる方は少なくないでしょう。

こちらはコート代々木大山の建替プロジェクトとなる井の頭通り沿いにあり、いわゆる”大山町らしい立地条件”とは言えません。しかしながら、井の頭通りの南側に位置しており、当敷地の南方向にはその第一種低層住居専用地域が広がっていることから、中層階以上においては半永久的な日照と視界抜けが保たれるという魅力があるポジションになります。

目と鼻の先が世田谷区で最寄駅は東北沢、また、代々木上原駅は徒歩8分とはいえ標高差は約10mあるポジションなので"代々木上原感"はけして高くはないものの、従前のコート代々木大山は低層の風格ある物件でしたし、その歴史を受け継ぐ力の入ったプロジェクトと言えるでしょう。
やはり東北沢駅がほど近かったリーフィアレジデンス上原同様に東北沢駅から始まる下北線路街の再開発エリアがほど近いあたりも魅力の1つになるでしょうか。

なお、2022年ちょっと気になるマンションでも述べた通りで、こちらの物件は総合設計制度を活用した物件で、若干の緩和（おそらく容積率の緩和に加え、第3種高度地区による北側の斜線制限の緩和）を受けているのも大きなポイントの1つになるでしょう。
同様に井の頭公園沿い南側に位置するマンションはいくつかありますが、最高高さ30m制限エリアながら第3種高度地区による制限が影響してか8階建（約25m）のものが多くなる中でこちらは約30mの水準を実現出来ています。

微妙な差かもしれませんが、この地の良好な南面条件は非常に価値があると思いますし、1フロア上層階住戸が増えること（※）によりデベロッパーの収益もかなり変わってくるはずです。
※容積率は316％ということでこちらも若干の緩和になるようですが、仮に容積率の緩和がなくとも相対的に上層階住戸が増えることによるメリットは小さくありません。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩4分、小田急ＯＸが徒歩9分といった感じで、東北沢駅が最寄りとなるポジションということもあり便利とはいい難いですね。
南北に第一種低層住居専用地域が広がるポジションとはいえ井の頭通り沿いであることを考えるともう少し利便性が高くあってしかるべきという印象でもありますが、南向き住戸は第一種低層住居専用地域みたいなものですので（そもそも視界面は一般的な第一種低層住居専用地域とは比べ物にならないほど良い）、バランス的には悪いものではないでしょう。

なお、通学区は西原小学校で徒歩13分の距離感になります。小さなお子さんだと少々遠く感じるかもしれません。

公式ホームページ

お部屋は98㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は井の頭通り沿いの同近隣商業地域になりますが、複数の戸建で構成されており、将来的に大きく変わることは考えにくいでしょう。また、南側はその第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）が広がっており、2階では視界抜けまでは得られないものの、将来に渡り日照が保たれるポジションになります。

敷地南端に位置しており、北側にも住戸のある内廊下設計の物件になりますので、井の頭通りの影響は小さく、”いわゆる第一種低層住居専用地域の3階建マンションの2階住戸に近い感覚”になると思います。

また、こういった北側斜線の影響を受けるケースでは、建物が敷地南端"ギリギリ"に設計されることが多いものなのですが、当物件は南側敷地境界からそこそこセットバックした位置に配棟出来ており、隣地との離隔が図れているあたりも魅力ですね（そういう意味では一般的な第一種低層住居専用地域の"2階以上"のものと言えます）。

間取りは南西角の103㎡や分譲住戸の中で最も大きな135㎡のものに比べると小さく、100㎡に惜しくも届いていないのは残念な印象になります。

ただ、それよりもむしろ気になるのは間取りですね。
そのような良好な南面条件を有した角住戸であるにもかかわらず南面スパン及び開口部が…。

南面を多くのプランで分け合うことを念頭に置いた結果なのだとも思いますが、他の南向き住戸に比べ南面スパンがかなり限られてしまっており、かといって東面にワイドな開口部を設けているわけでもありません。角住戸としては開口部はかなり地味ですし、100㎡近い面積がありながら洋室3室中2室がリビングインというのもどうなのか…。

玄関・廊下は専有面積のわりには短めですが、全体的に柱の食い込みも目立つプランなので効率性は高いとは言えませんし、玄関から廊下の突き当たりまでが見渡せてしまう設計もこの面積帯・価格帯のプランに相応しいものとは言えないでしょう。

100㎡に満たないながらもダブルボウルや1822の浴室を採用している点は魅力的です。

坪単価は657万円。前出のリーフィアレジデンス上原（平均坪単価約640万円）が参考になりやすいでしょうね。
リーフィアは上原3丁目の第一種低層住居専用地域の4階建ではありましたが、北西側が線路、西側が変電所となるクセのあるポジションで、こちらの井の頭通り沿い（第一種低層住居専用地域ではない）ながら南面良好同様に何を重視するかによって評価が大きく分かれる物件という共通点があると思います。

こちらの南向き上層階は800万円弱（最上階南向きは地権者住戸が多く1戸を除き分譲対象外です）とリーフィアレジデンスの上層階をさらに上回る水準になっているのですが、この低層住宅街を望む眺望はやはり特別なものになりますので違和感はないでしょうね。

こちらのプランに関して言うともう少し単価なりのプランであって欲しかったというのはありますが…。