プラウドシティ豊田多摩平の森【敷地面性31,000㎡超×グリーンフロントの南東傾斜地】9階76㎡5,798万円(坪単価253万円)

プラウドシティ豊田多摩平の森。

所在地:東京都日野市多摩平2-8-1の一部他(地番)
交通:豊田駅徒歩9分(B1棟・B2棟)、徒歩10分(A棟・C1棟・C2棟)、徒歩11分(D棟)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:13階建(A棟のみ12階建)、637戸

日野市によるまちづくり計画がなされている「多摩平の森地区重点地区」の一角に誕生する超大規模物件です。
地区内にはオハナ豊田多摩平の森、クレヴィア豊田多摩平の森レジデンスがありますが、そちらを上回るスケール感があり、富士町のビバヒルズ(631戸)をも総戸数で上回るエリア最大の物件になります。

A~D敷地を合わせた総敷地面積は31,000㎡超もあり、なおかつ、その広大な敷地の南東側に全長約600mに渡る森(黒川清流公園及び緑地)が広がっている敷地の希少性は言わずもがなで、森から先は第一種低層住居専用地域が大半を占める低層エリア、かつ、浅川に向かっての南東傾斜(浅川付近とは標高にして約30mの差がある)のエリアでもあるので、森を越える中層階以上の住戸からの眺めは非常に開放感のあるもの貴重なものと言えるでしょうね。

南東の間口が広い敷地形状で6棟中4棟(B2、C1、D棟。B1棟は角住戸のみ)がグリーンフロントとなっているあたりも当物件の凄いところだと思います。

駅まではやや距離があるもののフラットアプローチとなる徒歩10分圏内(D棟除く)ですし、アプローチ沿いにイオンモール(徒歩4~7分。棟により異なる)があるというのもすんばらしい点でしょう。

「多摩平の森地区重点地区」内は当敷地の北側の多摩平の森に限らず随所に緑が施されているため環境面での魅力がこれ以上ないぐらい高いですし、この環境と「駅徒歩10分前後×イオンモールが徒歩4~7分」の両立はなかなかない組み合わせだと思いますね。イオンモールは駅前の絶妙なポジションにありますのでこの物件に限らず多くの物件にとって利用しやすいわけですが、イオンモールのお隣のそのクレヴィアにもこんな恵まれた環境・視界条件はありません。

通学校の日野第五小学校は徒歩9~12分と少々距離感があり、日野バイパスの向こう側なのは玉に瑕ですが、この物件の隣の区画に多摩平の森ふれあい館(一時保育にも対応した家庭支援センター、児童館、図書館など)があるのも一次取得層にとっては大きな魅力になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋はB2棟の76㎡の3LDK、南角住戸です。南西側にはB1棟(南西向き)のあるポジションで、角住戸感は高くはないものの、南東方向に黒川清流公園(及び緑地)が広がるグリーンフロントポジションです。南西方向だけでなく南方向にもB1棟がかかってくるのはちょっと残念ではあるのですが、上層階なので日照への影響は少なく、角住戸らしく通風面での魅力も高いですね。
11階以上の透明バルコニー手摺ではなく10階以下は曇りタイプになるので、立たないと抜けのある視界は望めませんが、上述のような南東傾斜地ですのでこの階ならばちょっとしたタワマンレベルの"高さ""開放感"が味わえることでしょう。

間取りは70㎡前後の多い中住戸に比べると大きくはあるものの、そういったB1棟の影響も考慮されたためか当物件の角住戸プラン(80㎡超のものもわりとある)の中では目立つものではありません。そういった面積帯でもあり中住戸同様の田の字ベースの居室配置になっており、角住戸らしさは今一つですね。

また、南東面の主開口部に連窓サッシが採用されてはいるものの、LD及び洋室3の開口部それぞれは一般的な幅でしかないですし、バルコニー側も気持ち柱が食い込んでいるためか方立てもちょっと大きめなのも気になる点です。

ただ、洋室3のウォールドア設計や玄関前のアルコーブ的なゆとりなどは評価できる点になるでしょう。2WAYの大きなフィットインクローゼットも特徴的ですね。

坪単価は253万円。南東向き(全戸グリーンフロント)のB2棟は低層階でも240万円台、最上階でも260万円台といったところで上下差が小さいですね。中層階でも半永久的に視界抜けが得られることを考えれば低層階との差はもっとあってもおかしくなかったように思いますし、総戸数637戸(かつ、上述のように6棟中4棟がグリーンフロント)という数を捌かなくてはならないこともあってか中・上層階はその貴重なポジションほど単価が伸びていない(※)印象もありますね。
※例えば3分の1ほどしかグリーンフロントでないなどの敷地形状やランドプランであったならばもう少しプレミアムを乗せることが出来たということ。

直近の供給事例で言うと、駅徒歩13分のプレシス豊田ソルティエは流石に駅距離が影響し平均坪単価約195万円と伸び悩みましたが、ベルジュール豊田フィエルテは平均坪単価約245万円といった感じでしたし(プレシスヴィアラ豊田は平均坪単価約275万円とさらに高いのですが、平均専有面積40㎡台のコンパクト物件ですので参考外)、そこそこ駅距離はあろうともエリアNo.1の存在感を放てる立地・スケールの物件と考えれば魅力のある水準だと思います。
まぁ、角住戸はそこそこの面積帯ゆえにグロスも6,000万円前後が多くなっていますので、そうであればもう少し開口部を大きくする、コーナーサッシを導入するといったこの立地の魅力をさらに高めるもの(エリアNo.1の地位を確立できるぐらいのもの)があって欲しかったという思いがないと言えば嘘になりますけど…。

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