グレーシア湘南平塚海岸【敷地にゆとりは感じないが、プランは6割弱が80㎡超】82㎡3,900万円台（予定）（坪単価約158万円）

続けて、グレーシア湘南平塚海岸。

設計・施工は長谷工で直床になります。以下のように平塚駅のバス便物件とはいえこのご時世としてはかなり価格を抑えた物件になりますので、建築コスト高騰の影響などを考えれば直床になるのはやむなしでしょう。

敷地面積は4,000㎡超と大きくはありますが、空地率は約41％なのでけして大きくはないですし、駐車場や駐輪場となっている部分が大きいのでランドプラン的な魅力を感じることはありません。
というか、この駅距離のある立地条件で総戸数100戸に対し駐輪場が164台なのは気になりますね。せめて戸あたり2台あるべきと思いますし、こういった海沿い立地の物件ながらサーフボード置場がないあたりも残念に感じます。

一方、デザイン面においては派手さはないながらも拘りを感じる部分はありますね。

エントランス上部、西向きの棟の最上階の庇の設えに変化を持たせたり、西向き住戸のバルコニーを斜めにクランクさせることで違いを生み出していますし、バルコニー手摺の一部に用いられたスラッシュルーバーもその１つと言えるでしょう。

いわゆる共用施設は、エントランスホール脇のカームラウンジと屋上のオーシャンビューテラスのみになりますが、総戸数100戸であれば違和感はないですし、前回の記事で書いたように最前席と言えど、防砂林の影響で住戸からはパノラマオーシャンビューとはいかず、さらに東向きと西向きもあるコの字配棟の物件になりますので屋上テラスの存在は大いに意味があるでしょう。

前回のグレーシア湘南平塚海岸。

公式ホームページ

お部屋はブリーズステージの82㎡の3LDK、南向き中住戸です。やはり南側は134号との間に防砂林があるのでオーシャンビューという感じではありませんが、隙間から海が望め、日照に関しても申し分ありません（防砂林との間にはブリーズプロムナード（1階住戸の専用庭・テラスへ出入りできる通路）があり、離隔も図れています）。

間取りは中住戸としては大きな80㎡超が確保されています。
東向きのコンフォートステージだけは70㎡台が中心になりますが、エアリーステージ（西向き）は全て80㎡超、こちらのブリーズステージも80㎡台が中心という近年の分譲マンションでは稀に見るゆとりあるプランニングが採用された物件で、こちらは80㎡超ながら3LDKになっているので1室1室のゆとりが感じられるものです。

80㎡超にするのであれば4LDKとは言わずともテレワークや小さなお子さんの学習スペースなどとしても使えるような"小さ目のフリースペース"がリビングインとなる位置に設けられていると良かった印象もありますが、LD14畳、最も小さな洋室でも5.7畳を確保するなど平均的な70㎡前後の3LDKでは不可能なプランになっています。

やはり収納は充実しておりそこも魅力の1つにはなるのでしょうが、浴室は1418ではなく1620だと良かったとは思います。

坪単価は予定価格で約158万円。コンフォートステージの低層階には坪単価130万円台（70㎡超が3,000万円を切っている）もある物件で、駅距離があるとはいえそれを補うだけの海岸最前席ポジション（海向きでなくとも魅力はある）ですのでこのご時世らしからぬ現実的な設定だと思いますね。

こちらは80㎡超であることでグロスはそれなりの水準であるため単価が伸び悩んだ側面もあるとは思いますが、そもそも上述のようにあまりに80㎡超を多くしてしまったことでデベロッパーが自身の首を絞めてしまった印象すらありますね。
70㎡台中心とし"角住戸に加え中住戸の1プランぐらいを80㎡台"とするのであれば逆に「80㎡超プレミアム」が演出できたため単価で勝負する必要はなかったように思いますが、これだけ当たり前のように80㎡台があると単価は控えめに設定する必要がありますし、平均的な80㎡の単価が控えめとなるとそこまで面積差があるわけではない70㎡台（絶対的に単価がこなれた物件なのでグロス差も大きくない）も同様にしないと価格設定がおかしな感じになりますからね…。

なお、まだ分譲途中なので平均坪単価は未確定なのですが、160～170万円ぐらいになるでしょうか。いずれもやはり分譲中ではありますが、駅徒歩10分圏内のサンメゾン平塚代官町（平均坪単価約235万円）、ジェイグラン湘南平塚（平均坪単価約215万円）、プレシス平塚（平均坪単価約225万円）、バウス平塚（平均坪単価約230万円）などとの差は大きいですし、分譲開始されてまもない駅徒歩12分のシティテラス湘南平塚も現状は平均坪単価約195万円という感じですので、以下のような設備面のコストダウンもあれど目に優しい水準だと思います。

設備仕様面は、総戸数100戸でもディスポーザーがないですし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターがないのはもちろんのこと、床暖房や食洗機もない分譲マンションでは最低限の仕様になります。ただ、建築コストが高騰する中でこの単価帯に抑えているのであればやむなしでしょう。
坪単価200万円超などのそこそこ立派な価格帯のお部屋などには床暖房ぐらいは付けて分譲マンションっぽくして欲しかったとも思いますけど…。
なお、グレーシアですので良水工房は付いています。

管理費は250円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下で、総戸数100戸というそこそこのスケールがあることを考えると高く感じます。
エレベーターも1基（総戸数100戸ですが1階住戸も多い5階建低層なので違和感はありません）ですので、もう少し抑えて欲しかったですね。大半が機械式駐車場で、都心部の物件などに比べると設置率が高めなことも影響しているのでしょうか。

駐車場は全59台で身障者用・カーシェア用を含む4台のみが平置、残りの55台が機械式になります。