イニシア東葛西テラス【駅距離はあるが、買物利便・バス便・自転車便良好】2階77㎡5,798万円（坪単価249万円）

イニシア東葛西テラス。

所在地：東京都江戸川区東葛西9-6-2（地番）
交通：葛西駅徒歩16分（南口。利用時間4:30～23:00の地下鉄博物館口より徒歩15分）
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：9階建、65戸

2011年分譲のイニシア東葛西ファインレジデンスと道路を挟んで向かい合う物件になります。

清砂大橋通りから少し南側に入ったところで、いわゆる大通り沿いというわけではないのかもしれませんが、当敷地の西側の通りを南側へ向かうとアリオや島忠ホームズがあり、交通量の多い道に面したポジションですね。

一方で、用途地域自体は第一種住居地域（清砂大橋通り沿いもこの界隈は第一種住居地域になっています）であり、また、江戸川区らしく近隣にはどんぐり公園や中割ひろばなどといった公園が多くなっているエリアではあるので、そういったアリオや島忠が近所となる買物利便と公園環境のバランスといった点での魅力があるエリアになるでしょう。

その島忠ホームズのお隣で2018年に分譲されたリビオシティルネ葛西の駅徒歩18分に比べれば駅寄りになりますし、葛西駅や葛西臨海公園駅へアクセスできる「東葛西七丁目」バス停が目の前徒歩1～2分なので駅徒歩分数以上の利便性を感じることが出来ますね。

島忠ホームズやアリオは駅とは反対方向になりますし、その点ではやはりリビオシティの至便さには及ばないでしょう。とはいえ、こちらからでも島忠が徒歩5分、アリオが徒歩7分であり、島忠にはオーケーも入っていますので駅距離のある物件としては利便性が高い方と言えるでしょう。

ちなみに、西側道路の歩道は歩行者ゾーンと自転車ゾーンを分けるだけの幅があり、通勤時の自転車利用、葛西臨海公園、富士公園、なぎさ公園などといった大きな公園などへのアクセスなどにも自転車が役立つエリアになります。
自転車置場は戸あたり2基となっているケースが多いのですが、ここは総戸数65戸に対し163台分確保しており、2人以上お子さんがいるご家庭や家族全員で自転車で出かけたいご家族には嬉しい点になるでしょう。

なお、通学校の東葛西小学校は徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の3LDK+S、南西角住戸です。南側は接道しておらずエクセリード東葛西の敷地になりますが、自転車置場やエントランスに隣接するガーデン部分、また、その先は道路を挟み緑豊かな中割ひろばが続くポジションということで低層階でも恵まれています。

西側はそのようにそこそこ交通量のある通りにはなりますが、そのように歩道も含めるとかなりしっかりとした幅員があり並木も豊かですので、向かいのそのイニシア東葛西ファインレジデンス（7階建）との離隔も十分ですね。

間取りは北西角住戸と全く同じ面積の物件内で最も大きなものになるのですが、反転タイプとかではなく、プランには違いがあります。
こちらは角住戸らしくLDを角位置（二面採光）としており、1フロア1戸だけの南に面したお部屋らしいプランニングと言えるでしょうか。

このような南面良好なポジションであることを考えればコーナー部や南側の開口部を充実させて欲しかった印象もあるのですが、南側は隣地との離隔が十分ではないですし（防火上の理由で網入りガラスなどが必要になる）、洋室1の東側の大きな開口部、そして、イニシアシリーズらしいきれいにアウトフレーム化されたプランニングにも好感が持てますね。

80㎡未満ですので一昔前の4LDK（3LDK+S）に比べたら小ぶりではあります。しかしながら、廊下も短めで角住戸としてはかなり効率性の高いプランになっていますし、近年の狭小トレンド化においてはゆとりを感じるものになっているのも特徴の1つと言えるでしょう。

坪単価は249万円。1フロア1戸の南に面した角住戸になりますので、フロア内では最も単価の高い設定になっており、上層階はさらに1割ほど高い物件の最高水準になります。

物件平均としては240万円ぐらいになるはずで、そのリビオシティルネ葛西（2019年分譲/平均坪単価約215万円）と比べるとやはり値上がりしていますね。

ただ、似た駅距離で昨年から今年にかけて分譲されているガーラレジデンス葛西（駅徒歩14分/平均坪単価約245万円）やガーラレジデンス葛西アヴェニュー（駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）あたり（共に環七沿いで南向きの配棟ではない※ここと同じで角住戸のみ南向きがある）と比べるとややこなれている印象がありますし、イニシアシリーズらしい良好な間取り面を考えればこのご時世なりに現実的な設定と言えるのではないでしょうか。

上層階だと6,000万円超になるためグロスの嵩みはやや気になりますが、80㎡超ほどは嵩みませんし、78～79㎡だと「そこまでするなら80㎡に…」という思いが出てくるので77㎡は4LDKとして"いいところ"だとも思います。