アールブラン武蔵新城【南向き住戸が少ない中での南面4室な2LDK+2S】2階77㎡6,590万円（坪単価284万円）

アールブラン武蔵新城。

所在地：神奈川県川崎市中原区上新城1-17-1他（地番）
交通：武蔵新城駅徒歩6分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、64戸（募集対象外住戸4戸含む）

先日取り上げたばかりのプラウド武蔵新城ステーションマークスのような”分かりやすさ（単なる駅徒歩3分以上の希少性を感じる物件）”こそないものの、そのプラウドの記事で書いた通りで武蔵新城駅は駅近物件の供給が"意外と少ない"ところになります。
当物件は駅近でこそありませんが、駅北側の「第一種中高層住居専用地域（武蔵新城駅の徒歩10分圏内では最も高さ制限・用途制限が厳しい）」の良好な住宅街の駅徒歩6分ですので整っていると思いますね。

敷地南側の一部がえぐられていることも影響し（従前からある大き目の戸建）、多くが東向きと西向きとなるフロアプランになっており、武蔵新城エリアに多くある"南向き住戸率の低い物件"という点はやはり残念ではあるものの、非常に特徴的な意匠を採用した物件でもあり、そのプラウドと切磋琢磨（？）したことが功を奏したところもあるのではないでしょうか。

外観だけでなくエントランスホール内部のデザインなどを見てもかなり力を入れていると感じる上、プラウド同様にこちらもZEHマンションになっているあたりも興味深い点でしょう。

買物関係は、スーパーで言うと業務スーパーが徒歩2分、西友が徒歩5分、ビーンズが徒歩6分、スーパークリシマも徒歩8分ということで駅距離以上の便利さがあります。

小さなお子さんのいるファミリーにとってのネックは小学校でしょうか。通学校は駅向こうの新城小学校で徒歩15分程度の距離感になっています。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の2LDK+2S、南西角住戸です。南側は道路の手前に第三者所有地（戸建。ただ、LDの南側は当敷地内の細い部分（身障者用駐車場や駐車場への動線部））があり、そういった隣地との離隔が図れていないことが影響した「2Sプラン」になります。

当ブログではこれまで8,000プラン以上を取り上げておりますので、「2LDK+2S」の実質4LDKプランもいくつかあるのですが、そうは言ってもあまり記憶になく、自身で検索してみたところエクセレントシティ押上とプレシス池上アベニューの2プランが確認できるぐらいでした。

こちらは隣接しているとはいえ南側は戸建で、2階でも日照・採光的には問題のないポジション、また、開口部もしっかりとしていることを考えると”3LDKすら謳えない”のがちょっと可哀想になるぐらいなのですが、西側も低層建物で構成されたエリアになるので、低層階でもけして悪いポジションではないですね。

間取りはそのような"実質4LDK"で、南面4室は少なからず魅力になるでしょう。
ただ、”4LDK”としてはけして大きくはないですし、LDとキッチンが離れてしまったことでいわゆるオープンキッチンによるLDKの広がりが感じにくいものになっているあたりは残念な点になるでしょうか。

というか、そもそもそのサービスルームの兼ね合いからすればサービスルーム2はリビングインとし（リビングインとすることでLDと一体で建築基準法上の採光要件（居室要件）の計算が可能になるので3LDKになったのでは？？？）、その上で入口付近の収納位置なども調整すれば、LD、キッチン、サービスルーム2の一体感が高まり、空間的な広がりが得られて良かったようにも思ってしまいますね。

まぁ、洋室3にウォールドアが採用されているので、サービスルーム2側は独立性を高めることを意図したのかもしれませんが、LD単体では10畳あるかないかぐらいですので4室中2室がリビングインでも良かった気はしますよね。

色々言いましたが、玄関に門扉付のポーチがあるのも角住戸らしい点ですし、「こういったエリア（胸を張れる南向き住戸が多くない）」の南向き角住戸としては面白味のあるプランだとは思います。

坪単価は284万円。4LDKどころか3LDKすらも謳えない物件というのは気になるところですけど、事実上は4LDKですし、そのように日照的にも良好なポジションですので、まずまずの水準だと思いますね。
実質4LDK（お子さんが複数いるご家族向きのプラン）でありながら小学校が遠いというのも気になるところではありますけど…。