プラウド武蔵新城ステーションマークス【駅徒歩3分な上、スーパーとの一体開発で無理のない全戸南向き】2階72㎡6,698万円（坪単価309万円）

プラウド武蔵新城ステーションマークス。

所在地：神奈川県川崎市中原区新城1-200-51（地番）
交通：武蔵新城駅徒歩3分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、109戸

武蔵新城駅徒歩3分圏内での供給は、いわゆるワンルームマンションを除くと上小田中3丁目の超大規模物件ザ・クレストシティ以来になるでしょうか。

ザ・クレストシティは2003年の分譲だったので本当に久々のものになりますし、それだけの年月の間、徒歩3分圏内が分譲されていないことからもお分かりのように武蔵新城駅の徒歩3分は貴重ですね。

駅前にそこまで商業エリアが広がっているわけではなく（ここも商業地域ですが、用途地域が商業地域なだけでマンションに適さない繁華街が広域に渡り広がっているわけではない）、ここまで徒歩3分圏内の物件が少ないのは少々不思議なぐらいではあるので、今後はボチボチ増えてくるのではないかと思ってはいるのですが、2022年ちょっと気になるマンションで述べたように当物件はただ駅に近いだけでなくスーパー（マルエツ）との一体開発という点がその希少性に拍車をかけた形になります。
もともとはマルエツと公団住宅があったところで、北側のマルエツは昨年末にオープン済、そしてそのマルエツ部分の容積余りをこちらに付け替えることで（いわゆる連坦設計）15階建総戸数109戸というそこそこのスケールを実現出来た物件になるのです。

マルエツとこちらの敷地はしっかりと分離されており、こちらの敷地面積は1,280㎡ほどですので本来ならば容積率400％で5,000㎡ちょっとの容積率算入延床面積しか実現できないのですが、こちらはその1,280㎡に対しおそらく600％ぐらいまで増やせており（容積率不算入部分を含めると約9,600㎡ありますが容積率算入部分で言うとおそらく600％ぐらいという意味）、純粋な敷地面積に対しかなり大きな物件になっているというわけです。

さらに言うと、そのように"住宅"にとって都合の良いように敷地を分けることが出来たことから、"南向き住戸率を高く出来る良好な敷地形状の物件が少ない武蔵新城エリアでの全戸南向き"という点にも希少性を感じることが出来るでしょう。

東西に長めの敷地形状だったクレストレジデンス武蔵新城は南向きが多かったですし（とはいえ、南向きが南北に2列ならんでいたので北側の棟は自物件に視界を妨げられる）、バースシティ武蔵新城やプラウド武蔵新城スクエアのような敷地形状が芳しくなくとも南向き住戸を増やすという頑張りを見せる物件もありますが、ここはマルエツ側の約940㎡をマンションと分離させ、マンションの敷地（約1,280㎡）を東西に長いものとした"無理のない全戸南向き"というのが素晴らしいですね。

北側が線路（高架）となるポジションなので、南向きは音の影響を抑えることが出来ますし、敷地から南方向の半分ほどは商業地域ではなく準住居地域（最高高さ20m×第3種高度地区）にもなっているので、中層階以上で半永久的に視界抜けが保たれるというのもスペシャルなのです。

マンションのスケール自体は言っても総戸数109戸ですし、ザ・クレストシティのようなスケール感、はたまた武蔵小杉エリアなどに林立するタワマンのような華やかさは感じられません。また、そもそも都心直結ではない南武線を最寄りとしているため「ステーションマークス」という名前がどことなく寂しく感じてしまうところもあるのですが、そのように武蔵新城は駅近物件が少ない上、敷地やランドプランにクセのある物件が多いので、"このエリアのマンションを知れば知るほど、このエリアに地縁のある方であればあるほど"当物件の希少性を感じやすいように思いますね。

まぁ、もちろんマンション全体を買うわけではなく、その中の1住戸を購入するわけですから「全戸南向き」は必ずしも長所とは言えないわけですけど…。

なお、通学校は新城小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は8階建のマンションがありますが、道路の向かいとなる南方向はそのようにこちらの商業地域よりも高さ制限の厳しい準住居地域となっており、現状は高くとも3階建程度のものが連なっています。
低層階では流石に視界は抜けませんが、そのように高度地区の斜線制限もありますので将来的にも日照が保たれる可能性が高いでしょう。
また、線路（高架）は北側になりますが、全ての開口部に二重サッシが採用されており音対策は万全ですね。

間取りは、最上階に1戸だけあるルーバル付の84㎡、また、南西角の73㎡よりもやや小ぶりではあるものの、70㎡超は確保しています。
上述のようにエリアNo.1的な存在にもなれる物件ではあるので、角住戸はもう少し大きくともおかしくなかった印象ではあるものの、2019年分譲のプラウド武蔵新城スクエアも全戸70㎡台でしたし、やはり稀な立地（及びランドプラン）とはいえ、エリア的に高グロス帯は厳しいと考えたのではないでしょうか。

70㎡そこそこしかないため田の字プランの延長上の設計となっており、開口部などもごくごく一般的なものでしかないのですが、「連窓サッシ×ウォールドア」、そしてクランクインアプローチを採用し、玄関に窓を設けているあたりも◎でしょう。

また、「スタイリングルーム」は2WAYタイプでこそありませんが、非常に大きなもので魅力的ですね。

坪単価は309万円。上層階は360万円前後の水準、また、1戸だけある最上階ルーバルプラン（南西角）は坪単価410万円ということで、「全戸南向き」、かつ、低層階でも南面条件が悪くないわりには単価差があると感じます。

ただ、やはりエリアNo.1を狙う存在ではありますし、中層階以上だと半永久的に視界抜けが保たれるポジションになってくるのでそういった上層階高単価住戸であってもこのエリアに地縁のある方のニーズは生み出せるということでしょうか。

平均では330～340万円ぐらいになるはずで、2019年とはいえプラウド武蔵新城スクエア（駅徒歩8分/平均坪単価約265万円）の水準からすると強めに感じるのは確かです。ただ、やはりプラウド武蔵新城スクエアは南向き住戸率が低い中での水準だったわけで、こちらの「駅徒歩3分×良好な全戸南向き」と言うポジションからすれば違和感まではないのでしょうね。

ランドマーク性や華やかさという点ではやはり武蔵小杉駅界隈の中古タワマン（比較的築浅のもの）が強力なライバルになるわけで、少々分が悪い印象でもあるのですが、まさにそういった点を考慮して面積を絞っているところもあるでしょうし、上層階と差のある低層階の水準ならばそこいらへんとの競合も少なくて済みそうです。