ブランズ文京本郷一丁目【小規模ながら絶好の西傾斜ポジション】11階62㎡11,900万円（坪単価639万円）

ブランズ文京本郷一丁目。

所在地：東京都文京区本郷1-126-26他（地番）
交通：春日駅徒歩4分、後楽園駅徒歩5分、水道橋駅徒歩6分（都営線。JR線は徒歩9分）、本郷三丁目駅徒歩6分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、45戸（事業協力者住戸2戸含む）

春日通り沿い、プラウド本郷ヒルトップの西隣に位置した物件になります（昨年末に完成済の完成売り）。

敷地面積は約400㎡しかなく、17階建総戸数91戸のプラウドのコバンザメ感の強い物件にはなってしまいますが、そのプラウドが「ヒルトップ」と名付けられていることからもお分かりのように春日駅前から東方向に15m近く上った丘上ポジションで、プラウドの手前（西側）に位置しているため、丘上ならではの眺望が享受できるという魅力があります。

丘上になる分、春日駅、後楽園駅、水道橋駅方面からの帰り道は徒歩分数以上の労力を伴うことは言うまでもありませんが、本郷三丁目駅からはそれほど起伏はなく、5駅5路線が利用できる至便な地でもありますね。

さらに言うと、春日駅前では文京ガーデンの再開発の完了が近づいており”旬なエリア”という意味での魅力もあるでしょう。

スーパーで言うと、まいばすが徒歩3分、成城石井が徒歩5分、マルエツ（文京ガーデン）が徒歩6分、ライフ（ザ・パークハビオ本郷菊坂の下）が徒歩7分と選択肢が豊富、また、このエリアはドンキが徒歩3分、コーナンドイトが徒歩4分という買物便も魅力でしょう。

なお、60㎡台以上は1戸（事業協力者住戸除く）しかありませんし、2LDKまでしかない物件ではありますが、通学校は本郷小学校で徒歩4分の至近にあります。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の2LDK、南西角住戸です。最上階とはいえ11階に過ぎませんが、上述のように”絶好の西傾斜”ポジションで、東京ドームアトラクションズの観覧車などが良く見えますね（観覧車内からもこちらが見えます。笑）。
南方向はほど近いところに14階建の本郷パークハウスザ・プレミアフォートがあるので視界は妨げられますが、隣接しているわけではないので日照的には良好です。

間取りは最上階のみに設けられたタイプで、上述のように唯一の60㎡台となります。

1つ下の10階フロアが2戸の事業協力者住戸になっている反面、最上階（3戸全て）を分譲として残せているあたりからはデベロッパーの頑張り（？）を感じるわけですが、プラン的なところでは特別な頑張りを感じることはありません。

眺望良好な西面のワイドスパンというのはもちろん素晴らしい点ではあるものの、10階以下同様にバルコニー側に柱の食い込みが生じたプランですし、大きな開口部があるわけでもありません。

このポジションならばLDが二面採光（角位置）になっていた方が良かったように思いますし、立派な価格帯（グロス）からすればもうひと工夫欲しかった感はあるでしょうね。

60㎡超の大き目の2LDKですので浴室も1317ではなく1418だと良かったのではないでしょうか。

坪単価は639万円。中低層階でもこのぐらいの単価が多かった直近のパークホームズ文京小石川ヒルテラス（2021年分譲/平均坪単価約610万円）と比べた場合、眺望良好な最上階でこの単価ならば…という印象もなくはありません。

ただ、パークホームズとはいえども物件のグレード感（というかこのケースは”存在感”かな）が大きく異なりますし、1戸だけの60㎡超、3戸だけの最上階住戸というプレミアムがしっかりと考慮された水準ではあるでしょうね。

中層階以下は単価が高めに出る傾向のある20～40㎡台のコンパクトでも500万円台（低層階は500万円台前半）に過ぎないですし、こちらのプランは2LDKとしてグロスが嵩んでいるのも気になる点でしょう。

なお、近年の近隣供給事例としては、オープンレジデンシア本郷ヒルズ（2021年分譲/平均坪単価約470万円）、ルジェンテ文京春日（2019年分譲/平均坪単価約420万円）、クレヴィア本郷春日ステーションフロント（2019年分譲/平均坪単価約440万円）、クレヴィア小石川後楽園（2019年分譲/平均坪単価約475万円）があります。

オープンレジデンシア本郷ヒルズ以外はちょっと前の物件になるので単純に比較することは出来ないですし、ここはその良好な眺望あっての水準になるわけですけどクレヴィア小石川後楽園なんかも眺望に優れていましたし、600を優に超えるとなると若干強いようには思いますね。