リビオレゾン町屋【小ぶりながらも30〜70㎡台で違和感のないバランス感のある立地】2階56㎡5,198万円（坪単価309万円）

リビオレゾン町屋。

所在地：東京都荒川区町屋3-999-1他（地番）
交通：町屋駅徒歩7分（東京メトロ。京成線は徒歩8分）、西日暮里駅徒歩29分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、42戸

駅からの道程はほぼ尾竹橋通りを北上する感じになりますが、現地は尾竹橋通りから少し内に入った住宅の多いポジション（※）になります。
※用途地域は準工業地域ですが、そもそも荒川区は大通り沿いや駅前の商業地域・近隣商業地域とそれ以外のほぼ準工業地域という感じになっており、準工業地域に住宅が多くあるのはごくごく当たり前のことになります。

町屋駅を最寄りとする物件の中では西日暮里駅（JR）からの距離は遠く、徒歩29分と書く必要があるのか？と思ってはしまうものの、町屋駅までの距離は良好で、尾竹橋通り沿いにはお店が充実しているため、町屋駅を主眼に置きたい方にとってはバランスが取れた立地だと思います。

スーパーで言うと、まいばすが徒歩1分、コモディイイダが徒歩3分、ココスナカムラが徒歩4分、赤札堂及びグルメシティも徒歩8分といった感じで充実していますし、尾久の原公園が徒歩10分、荒川自然公園が徒歩8分、ゆいの森あらかわが徒歩12分といった豊かな公園環境も魅力になってくるでしょう。

敷地面積800㎡に満たない総戸数42戸という小ぶりな物件ではありますが、30～70㎡台までの幅広いプランニングが採用されているあたりからも様々なニーズに応えられるポジションと言えるのではないでしょうか。

なお、通学校の第五峡田小学校は徒歩2分の目と鼻の先にあります。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK＋モアトリエ、南東角住戸です。南側は道路の向かいに5階建のマンション、東側は道路を挟まず4階建になります。そのため視界は遮られますが、2階でも南東～南方向より日照を得ることが出来るでしょう。

間取りはそのように30～70㎡台（1LDK~3LDK）の中ほどの大きさのもので、2LDKとしてはごくごく一般的な大きさになります。

ただ、設計面はわりと特徴がありますね。
当物件の南向き住戸の背後（北側）には東向きや西向きの住戸が並んでいるのですが、キッチンと共用階段（階段の北側に東向き住戸が並んでいます）の間には空間があり、つながっていません。

つなげた方が柱を逃がすスペースが生まれやすかったはずですし、そもそも空間を空けたにもかかわらず北側に開口部があるわけでもないのが残念に感じてしまいます。さらに言えば、南面も柱のアウトフレームが行き届いていませんので、せっかくの南東角というポジションをなぜにこのようなプランにしてしまったのか少々疑問ではありますね。

窓を設けられる位置にモアトリエを設計しているため、ちょっとした個室として使いやすくなっているのは良いのですが、角住戸ながら全室リビングイン設計ですし、キッチンもいわゆるオープンキッチンでないなど少々難しさを感じるプランという印象になるでしょうか。

洋室2の引き戸を開け放つと角住戸らしい空間が生まれるのは良いと思うものの、柱の食い込みが影響し（柱と共に梁も窓際上部に食い込みます）、引き戸の方立てが大きくなっているのも残念です。

坪単価は309万円。上層階南東角（ルーバル付の70㎡超）などは坪単価330万円程度になりますので差がないわけではありませんが、上層階は視界抜けも得られることを考えると差は小さいと感じます。

30㎡台などのコンパクトになると低層階でも330万円前後、上層階などには400万円前後もありますので、面積（グロス価格）がモノをいう価格設定になっているのは間違いないところでしょう。
こういった価格設定はよくあることですが、上述のようにファミリーニーズも十分にあるであろう立地条件ですし、そういった価格設定の中でもやや偏りを感じますね。

なお、近年の近隣の供給事例で言うと、ライオンズ町屋レリアシティ（2018年分譲/駅徒歩3分/平均坪単価約290万円）、クリオ町屋サザンマークス（2019年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約290万円）、クリオ町屋ウエストマークス（2019年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約295万円）、ソルフィエスタ町屋（2020年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約315万円※40～50㎡台のみ）、シエリア町屋（2022年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約345万円※30～50㎡台のみ）、プラウド町屋（2022年分譲/駅徒歩6分/低層階は30㎡台が多いがまだ分譲されておらず、暫定的だが、おそらく平均坪単価は340〜350万円ほど）といった感じで2018～2020年頃と比べるとやはり値上がり感があります。

ただ、直近の尾竹橋通り沿い（駅から南方向なのでこちらとはかなり印象が異なるポジション、かつ、最寄駅も新三河島駅にはなる）のシエリア町屋やプラウド町屋は大差ないお値段設定になっており、こちらは大通り沿いでなくバランスのとれた立地であることを考えればこのご時世なりに違和感のない水準と言えそうです。