ディアナコートたまプラーザ【美しが丘、落ち着きある住居系地域の駅徒歩5分】5階105㎡16,290万円(坪単価511万円)

ディアナコートたまプラーザ。

所在地:神奈川県横浜市青葉区美しが丘1-11-13他(地番)
交通:たまプラーザ駅徒歩5分
用途地域:第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上5階地下1階建、44戸(募集対象外住戸4戸含む)

美しが丘2丁目のディアナコート美しが丘(駅徒歩9分)に次ぐ”東京23区外”で2物件目のディアナコートになります。

ブランド(ディアナコート)を安売りしないモリモトであっても23区外で「ディアナコート」が相応しいと感じているのがこのたまプラーザ(美しが丘)なのです。
※もちろん、ディアナコートに相応しい土地との出会いがないだけで土地(ポジション)次第ではディアナコートにゴーサインが出るエリアは他にもあると思います。

こちらは駅方向から新横浜元石川線を越えてすぐのところ、美しが丘1丁目の駅徒歩5分の「たまプラーザ」も似合う立地で、同モリモトが2019年に分譲したピアースたまプラーザの少し南側になりますね。従前は日本生命のたまプラーザ寮及びコインパーキングがあったところになります。

たまプラーザですのでこの駅距離でも起伏は伴いますが、近隣商業地域~第二種中高層住居専用地域に変わるポジションだったピアースよりもさらに落ち着きのある純粋な住居系地域に位置した物件で、駅南の新石川ではなく"美しが丘の住居系地域"での徒歩5分はかなり珍しいですね。

2019年分譲のドレッセ美しが丘フロントは、駅東の同第二種中高層住居専用地域内(及び第一種住居地域)にあり、過去20年間一度も供給のなかった「駅徒歩3分内×美しが丘アドレス」でしたのでそれだけで言うとこちらよりもインパクトがありますが、南側が線路となるポジションでしたし、住居系地域の端っこで向かいが近隣商業地域となる賑やかなポジションでしたので、駅距離と環境のバランスという点ではこちらが一枚上になるでしょう。

こちらの南方向少し先のところからは高さ制限や用途がさらに厳しい第一種低層住居専用地域が広がっており、南面的な魅力も小さくありません。

また、北口側の駅徒歩5分ですので買物便の高さは言わずもがなで、この環境の住居系地域にありながらイトーヨーカドーが目と鼻の先というあたりも恵まれていますよね。

なお、通学校は美しが丘小学校で徒歩12分ほどと少々距離感があります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2022-3-25_23-20-59_No-00.png
お部屋は105㎡の3LDK、南西角住戸です。建築基準法上は4階となる上から2番目のフロアになります。南~南西方向は高いものでも3階建といった感じなので、それらを越えるぐらいの高さにはなりますが、上述のように南~南西にかけてはさらに標高が高いエリアになるためこの階だと広域の視界抜けが得られる感じではありません。

間取りは100㎡超の豊かなプランで、当物件で最も大きなものになります。最上階の3戸も80~90㎡台ということでこの地らしいゆとりあるものとなっていますが、こちらが唯一の100㎡超ということにもなりますね。

見ての通りルーバルが北側と西側にありますし、そのルーバルに向かって大きな開口部が施された玄関ホール、さらにLDの両面がルーバルに面しているあたりが最大の特長になるであろうド派手なプランになるのですが、一方でやや残念に感じてしまうのはLDのポジションと開口部設計でしょうか。

採光面を増やすためにこのような西端にLDを持ってきたのでしょうが、上述のように南西~西方向はこの敷地よりもさらに標高が高いエリアが広がっているので抜け感が薄れますし、西側はルーバルなのでサッシの立ち上がりは床上20~30cmのところから(ルーバルは建築基準法上、雨水などの浸水対策でいわゆる掃き出し窓には出来ません)、また、南側のダイレクトサッシのサッシ高もいわゆる腰高窓に近い感じになります(南側のダイレクトサッシは3階以下のプランでは足元付近からの高さあるものに出来ているのですがこちらはそうはいかなかったようです)。

北側にも開口部を施したプランですし、二次元的には申し分のないお部屋ではあるので、そこまで言うのは望み過ぎなのかもしれませんが、唯一の100㎡超のプレミアムプランということを考えるとこのポジション・設計というのは若干のミスマッチがあるのかなと。

全室が南に面したワイドスパンプランになっていること自体凄いことですし、玄関周りの設計は本当に素敵ですけども…。

また、この面積帯であれば柱の食い込みは気になりませんが、最大天井高も2.45m(最上階住戸も同様)ですし、高さ制限の厳しいエリアということで三次元的に並以下にはなってしまいますね。

坪単価は511万円。最上階は南方向の”抜け感”が出てくるため、もう少し単価が高くなりますが(500万円台中盤)、こちらも500万円超のプレミアム住戸らしいお値段設定になっています。

先行するクレヴィアたまプラーザの最上階100㎡超が440万円台、2019年にはなりますがドレッセ美しが丘フロントの最上階角住戸(80㎡台)が430万円台といった感じでしたので、立派なお値段ですね。

唯一の100㎡超というのはやはりポイントではあるのですが、最上階のような視界抜けがないこと(個人的にはここに限らず一般的に”視界に大差なければ最上階に拘る必要はない”と思っていますが、ここは視界差をわりと感じます)を考えると最上階との差はもう少しあっても良かったかもしれないですね。

0 Comments



Post a comment