シエリア幕張【今はとっても地味だけど区画整理事業地内の駅徒歩2分】11階80㎡5,860万円（坪単価241万円）

シエリア幕張。

所在地：千葉県千葉市花見川区幕張町6-128-1付近（従前地番）、千葉都市計画事業東幕張土地区画整理事業25街区1、2、3、4、9、10、11、12画地（仮換地番号）
交通：幕張駅徒歩2分、京成幕張駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：18階建、102戸

幕張駅北口の東幕張土地区画整理事業地内に誕生する駅前物件になります。
総面積約26.1haの区画整理事業で、2023年度には北口駅前広場（大き目のロータリー）も完成する予定なので楽しみは小さくないでしょう。

当物件の敷地はその完成予定の駅前広場からすぐのところで駅から約100mなので"もう少しで徒歩1分"となっていたぐらいの駅近特等席になります。

現状の幕張駅前はほんっとうに地味ですし（北口駅前にあった三徳まで区画整理事業の影響で年明けに閉店になってしまいました。※移転を検討したが適切なところがなく断念したとのことです）、より魅力的で便利な街にするための区画整理事業なのにスーパーがなくなってしまっては本末転倒な気もしますけど、既に区画整理事業地内には他にもマンションが建設されていますし、区画整理事業がさらに進み住民が増えた後には何かしらスーパーが出来るのではないかと…。曲がりなりにも総武線の駅前ですんでね…。

ちなみに、南口にはなりますが幕張駅徒歩2分では2018年にクレアホームズ幕張駅前が分譲されており、”過去15年間、総武線（市川駅～千葉駅区間）で唯一の「駅徒歩2分以内×全戸南向き」”であったことから当物件も同様に貴重な物件に違いありません。

こちらは「全戸南東向き」なのでクレアホームズと比べるとやや日照時間は短くはなるものの、エリア最高層の18階建という高さがあり、南東方向に住居系地域（区画整理事業によりこちらの敷地を含む駅前が商業地域になりましたが、南東方向は道路を挟み最高高さ20mの第一種住居地域になるようです）を望む抜け感のある眺望も魅力になるでしょう。

最寄りのスーパーは、マックスバリュエクスプレスや千葉街道沿いのイトーヨーカドーの徒歩14分ということでネットスーパーなどの利用もしくは日常的な車移動（駐車場は58台ということで近年の駅近物件にしては多くそのあたりも考慮してのものでしょうか）や自転車利用が強いられますが、上述のように将来的には小さ目のものでも何かしら出来るのが自然だと思いますし、そういった買物便に抵抗のない方にとってはより面白い物件になるでしょう。
※そのように貴重な総武線の駅前物件ながら、現状はあまりに地味な周辺環境のため価格が抑えられていると感じる。

通学区は幕張東小学校で徒歩11分になります。鎌ヶ谷松戸線の向う側なので少々距離がありますね。

公式ホームページ

お部屋は80㎡の3LDK＋アトリエ、東角住戸になります。北西方向が駅前広場から続く幕張町武石線となるポジションで、区画整理事業が完成し、駅前が賑わえばそこそこ交通量が出てくるとは思います。とはいえ、そちら側に背を向ける全戸南東向きの物件なので喧騒らしい喧騒はなく、そのように南東方向に第一種住居地域の低層住宅街を望む良好なポジションになるでしょう。

間取りは物件内で最も大きな80㎡超のもので、アトリエ（＋α空間）付とはいえ、80㎡超で4LDKではなく3LDKとしているあたりはこのエリアらしいゆとりと言えるでしょうか。

共用廊下側の柱もほぼアウトフレーム化されたきれいな整形プランで、スパンも一般的な田の字プランよりもややワイドな感じなのでちょっと”イニシア”っぽいですね。
玄関ホールはイニシアのウェルカムホールプランのように幅があるわけではないので一目でイニシアでないのは分かりますけど、形状や柱位置という点ではイニシアを彷彿させます。

また、玄関のアトリエスペースもイニシアで見かける土間スペースとの共通点を感じるものがあるのですが、こちらは開き戸で入るスペースで、バルコニーに面した大きな開口部も設けられているため、アトリエという名称通り部屋としての要素を強くしているようですね。

アトリエには机も備わっていますのでリモートワークなどのスペースとしても想定しているのでしょうか。玄関から出かけるかと思いきや隣の扉から入ってリモートワーク、それもありでしょう（笑）。
※当物件のプランにはリビングインとなる位置にアトリエが備わっているものもあります。

また、アイランドキッチンも大きな特長になるでしょう。
3LDKとしては大きな80㎡超のゆとりが可能にした設計で、LD側だけでサッシ3枚分確保出来たワイドな連窓サッシも相まり空間的な広がりも抜群ですね。

一方で、80㎡超の角住戸ながら田の字ベースのプランであるのは"効率性"からすればアリだとは思うものの、洗面所のリビングインはちょっと微妙ですかね。この面積帯ならばノンリビングインの方が自然ですし、アイランドキッチンの脇からというのもちょっとミスマッチなのかなと。家事動線としては便利ですけども…。

坪単価は241万円。高層階でも250万円ちょっとといった感じで、この中層階でも一般的な物件の上層階にあたるためか思っていたよりも上下差が小さかったです。

15階建ぐらいならまだしも18階建となると物件によっては「タワー」を名乗るぐらいの高さですし、上述のような南東方向の抜け感のある視界（眺望）からすれば高層階はもう少し強くなっていてもおかしくなかったように思います。

平均で230万円ほどになるであろう坪単価は、クレアホームズ幕張駅前（2018年分譲/平均坪単価約200万円）と比べたら大分高いですけど、早いものであれから4年近く経過しておりその間にさらに相場が上昇しています。また、アウトフレームがなされた効率的なプラン、そして区画整理事業地内の18階建で駅前ロータリーからも目立つところに誕生する当物件はちょっとしたランドマークになること必至ですので、それでこの単価ならば御の字ではないでしょうか。

こちらのプランは80㎡超確保したことでグロスが6,000万円前後まで嵩んでいることも価格設定に影響を与えていると思われますが、現状の周辺環境があまりに地味過ぎるがゆえに強気になれないところもあるかなと。