プレミスト津田山【津田山駅前、溝の口へもフラットアプローチ】3階80㎡6,799万円（坪単価282万円）
プレミスト津田山。
所在地：神奈川県川崎市高津区下作延5-1088-1他（地番）
交通：津田山駅徒歩3分（サブエントランスより徒歩2分）、溝の口駅徒歩14分（サブエントランスより徒歩13分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第二種住居地域
階建・総戸数：6階建、106戸
津田山駅を最寄りとする分譲マンションは2019年のバースシティ溝の口ウエスト以来になりますね。
バースシティは津田山駅の北西で溝の口駅方向とは真逆のポジション（溝の口駅徒歩22分）でしたのでネーミング的な違和感がありました。
それに対し、こちらは津田山駅の駅前に位置し、溝の口駅も徒歩14分になるので交通便は良好ですね。
平瀬川が至近となる低地側に位置しているため、ハザードでは色が付いてはしまうものの、津田山駅も溝の口駅もほぼフラットアプローチになります。これまでも何度か言っているように「ターミナル駅がギリギリ徒歩圏×マイナー駅の駅近」というのは比較的コスパの良い物件に出会いやすい条件だと思っていて、津田山駅の駅前はそもそもほとんど分譲マンションが存在していませんので、このあたりでそういった条件のものを求めたい方にはかなり面白い物件と言えるでしょう。
敷地面積4,000㎡超の総戸数106戸というスケール感も有した物件で、津田山駅はもちろんのこと、分譲マンションが数多くある溝の口界隈でも総戸数100戸超の物件は非常に限られているのです。
※2018年に分譲されたプレミスト溝の口（駅徒歩7分×総戸数121戸）は桜並木が美しい二ヶ領用水に面したポジションでもありましたし溝の口駅においては非常に貴重なタイプの物件でした。
駅距離はありながらも超大規模なランドマークタワマンであるザ・タワー＆パークス田園都市溝の口などもありはしますが、早いもので築約16年経過していますし、その後分譲された「溝の口駅徒歩15分圏内×総戸数100戸超」の分譲マンションはプレミスト溝の口だけですからね…。
近年は小ぶりなものも含めても溝の口駅前はろくに分譲マンションが供給されていませんし（まもなくプラウド溝の口イーストが供給されますが、1LDK中心の小規模です）、不思議なぐらいマンション供給が滞っている印象になりますね。
このエリアを得意とする末長組をもってしてもマンション価格（それに伴い土地も）が高騰し過ぎて、仕込みづらい状況にあるのでしょうか。某ロイヤルシーズンでは事件が起きたことで不遇にも話題に上ってしまいましたが、このエリアと言えば末長組ですので頑張って欲しいですね。バースシティ溝の口シエルのような物件は末長組でなきゃ絶対にお目にかかれません。
さて、話がそれてしまいましたが、そんなわけで溝の口駅界隈のスケール感のある物件はなぜか大和ハウスに縁があるようで（ここはオーベルの大成有楽不動産とのJVになります）、当物件の最大のポイントは、"溝の口駅徒歩圏では珍しいスケール感"と言っても過言ではないかもしれません。
買物便は、マックスバリュが徒歩4分、まいばすが徒歩5分、オーケーが徒歩8分でそれぞれ方角が違うので潰しが効くのもポイント、そして通学区の下作延小学校が駅の目の前徒歩1分にあるのも小さなお子さんのいるファミリーにとっては魅力的な材料になるでしょう。
津田山駅前というとどうしても緑ヶ丘霊園のイメージが強くはなってしまいますが、地味な駅だからこそ駅前でも落ち着きがあるわけですし、丘上でないからこそのフラットアプローチによる利便性の高さも溝の口方面へのアクセスを考えたらプラスではあるのかなと。
数字には表れにくい部分ではありますが、徒歩10分超の駅距離で“フラットアプローチでない”となると、極端に利便性が低下しますからね…。
霊園のイメージを考えるとこの立地こそ"溝の口ウエスト"が良かったような気もしますが、正々堂々と「津田山」を名付けているあたりは嫌いではないです（笑）。
公式ホームページ
お部屋はA棟（ヴィラブルーム）の80㎡の4LDK、南東角住戸です。A棟（ヴィラブルーム）は敷地南側の道路に面したポジションですが、住宅街の細い道路に面しているだけで、南側は2～3階建の住宅で構成されているので、地味な津田山駅とはいえ駅近でのこの環境は整っていますね。道路との間には小さ目ながらもブルームガーデンという敷地内ガーデンも設けられます。
敷地北側は線路に面した部分もありますが、線路との間には別の棟を挟んでいますし、大きな敷地のため線路との距離も離れているので音の影響も心配なさそうです。
間取りは四捨五入すると80㎡にはなるものの、ギリギリ70㎡台になってはしまいます。
4LDKの設定ですし、このような環境良好なポジションを考えればギリギリでも80㎡に乗せた方がシックリきたように思いますし、田の字ベースの淡泊な印象の設計でLDが角位置（二面採光）でないのは残念ですね。
ただ、LDの開口部はスパン目一杯に確保した3枚サッシになっているのは素晴らしい点ですし、洋室2のウォールドアを開くことで、80㎡近いプランなりの空間的な広がりも得られますね。
扉2枚分ではあるものの、洋室4の引き戸を開いた場合にも二面採光の空間になるのも柔軟性があって良いと思います。
なお、東側にも開口部がある角住戸ポジションではあるのですが、北東側にヴィラサマリー（C棟/東向き）があり、そちらに向かう共用廊下が北側を走っていることから玄関周りの角住戸感は薄くなっています。扉を開くと通行を妨げてしまうレベルの共用廊下幅しかなく、もう少しゆとりある設計であって欲しかったとは思いますね。
坪単価は282万円。上層階住戸には300万円超のものもなどもありますが、こちらのＡ棟以外はノン南向きとなる物件で、平均では270万円ぐらいになるのでしょうか。
プレミスト溝の口は2018年の分譲ながら平均坪単価約330万円ということでその貴重な立地（及びスケール感）ゆえに当時としてはやや強気な価格設定だったので、"それと比べれば大分安い"という感覚は危険だとは思いますが、その後2019年に分譲された下作延4丁目のクリオ溝の口ブライトマークス（溝の口駅、津田山駅、梶ヶ谷駅がいずれも徒歩11分）の平均坪単価が約255万円であったあたりからしても、この物件のお値段設定は現実的な方だと思いますね。
クリオよりも溝の口駅は遠くはなりますが、津田山駅が圧倒的に近く総合的にはこちらの方が利便性が上と言えますからね。
直近の津田山駅を最寄りとする物件はバースシティ溝の口ウエスト（2019年分譲/平均坪単価約195万円）という水準で、こちらとは大きな差がありますが、津田山・溝の口両駅へのアクセス性はこちらとは大きく異なり、こちらは溝の口駅徒歩圏（フラットアプローチ）という点からすれば違和感はないでしょう。
なお、南武線の駅近（ターミナル駅ではない）という点で言うと、多摩区側ではミオカステーロ中野島Ⅳ（中野島駅）やミオカステーロ宿河原（宿河原駅）などが昨年分譲されており、200万円そこそこから前半のこちらよりも大分こなれた水準ではあるものの、一方で中原区側のプラウド武蔵新城ステーションマークス（武蔵新城駅）は平均で330万円を超えるかなり立派な水準になっているぐらいですし、当物件の属性（プラウドまではいかないがブランド感のあるプレミスト）からしても200万円台中盤～後半ならばニーズは十分にあるように思います。
所在地：神奈川県川崎市高津区下作延5-1088-1他（地番）
交通：津田山駅徒歩3分（サブエントランスより徒歩2分）、溝の口駅徒歩14分（サブエントランスより徒歩13分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第二種住居地域
階建・総戸数：6階建、106戸
津田山駅を最寄りとする分譲マンションは2019年のバースシティ溝の口ウエスト以来になりますね。
バースシティは津田山駅の北西で溝の口駅方向とは真逆のポジション（溝の口駅徒歩22分）でしたのでネーミング的な違和感がありました。
それに対し、こちらは津田山駅の駅前に位置し、溝の口駅も徒歩14分になるので交通便は良好ですね。
平瀬川が至近となる低地側に位置しているため、ハザードでは色が付いてはしまうものの、津田山駅も溝の口駅もほぼフラットアプローチになります。これまでも何度か言っているように「ターミナル駅がギリギリ徒歩圏×マイナー駅の駅近」というのは比較的コスパの良い物件に出会いやすい条件だと思っていて、津田山駅の駅前はそもそもほとんど分譲マンションが存在していませんので、このあたりでそういった条件のものを求めたい方にはかなり面白い物件と言えるでしょう。
敷地面積4,000㎡超の総戸数106戸というスケール感も有した物件で、津田山駅はもちろんのこと、分譲マンションが数多くある溝の口界隈でも総戸数100戸超の物件は非常に限られているのです。
※2018年に分譲されたプレミスト溝の口（駅徒歩7分×総戸数121戸）は桜並木が美しい二ヶ領用水に面したポジションでもありましたし溝の口駅においては非常に貴重なタイプの物件でした。
駅距離はありながらも超大規模なランドマークタワマンであるザ・タワー＆パークス田園都市溝の口などもありはしますが、早いもので築約16年経過していますし、その後分譲された「溝の口駅徒歩15分圏内×総戸数100戸超」の分譲マンションはプレミスト溝の口だけですからね…。
近年は小ぶりなものも含めても溝の口駅前はろくに分譲マンションが供給されていませんし（まもなくプラウド溝の口イーストが供給されますが、1LDK中心の小規模です）、不思議なぐらいマンション供給が滞っている印象になりますね。
このエリアを得意とする末長組をもってしてもマンション価格（それに伴い土地も）が高騰し過ぎて、仕込みづらい状況にあるのでしょうか。某ロイヤルシーズンでは事件が起きたことで不遇にも話題に上ってしまいましたが、このエリアと言えば末長組ですので頑張って欲しいですね。バースシティ溝の口シエルのような物件は末長組でなきゃ絶対にお目にかかれません。
さて、話がそれてしまいましたが、そんなわけで溝の口駅界隈のスケール感のある物件はなぜか大和ハウスに縁があるようで（ここはオーベルの大成有楽不動産とのJVになります）、当物件の最大のポイントは、"溝の口駅徒歩圏では珍しいスケール感"と言っても過言ではないかもしれません。
買物便は、マックスバリュが徒歩4分、まいばすが徒歩5分、オーケーが徒歩8分でそれぞれ方角が違うので潰しが効くのもポイント、そして通学区の下作延小学校が駅の目の前徒歩1分にあるのも小さなお子さんのいるファミリーにとっては魅力的な材料になるでしょう。
津田山駅前というとどうしても緑ヶ丘霊園のイメージが強くはなってしまいますが、地味な駅だからこそ駅前でも落ち着きがあるわけですし、丘上でないからこそのフラットアプローチによる利便性の高さも溝の口方面へのアクセスを考えたらプラスではあるのかなと。
数字には表れにくい部分ではありますが、徒歩10分超の駅距離で“フラットアプローチでない”となると、極端に利便性が低下しますからね…。
霊園のイメージを考えるとこの立地こそ"溝の口ウエスト"が良かったような気もしますが、正々堂々と「津田山」を名付けているあたりは嫌いではないです（笑）。
公式ホームページ
お部屋はA棟（ヴィラブルーム）の80㎡の4LDK、南東角住戸です。A棟（ヴィラブルーム）は敷地南側の道路に面したポジションですが、住宅街の細い道路に面しているだけで、南側は2～3階建の住宅で構成されているので、地味な津田山駅とはいえ駅近でのこの環境は整っていますね。道路との間には小さ目ながらもブルームガーデンという敷地内ガーデンも設けられます。
敷地北側は線路に面した部分もありますが、線路との間には別の棟を挟んでいますし、大きな敷地のため線路との距離も離れているので音の影響も心配なさそうです。
間取りは四捨五入すると80㎡にはなるものの、ギリギリ70㎡台になってはしまいます。
4LDKの設定ですし、このような環境良好なポジションを考えればギリギリでも80㎡に乗せた方がシックリきたように思いますし、田の字ベースの淡泊な印象の設計でLDが角位置（二面採光）でないのは残念ですね。
ただ、LDの開口部はスパン目一杯に確保した3枚サッシになっているのは素晴らしい点ですし、洋室2のウォールドアを開くことで、80㎡近いプランなりの空間的な広がりも得られますね。
扉2枚分ではあるものの、洋室4の引き戸を開いた場合にも二面採光の空間になるのも柔軟性があって良いと思います。
なお、東側にも開口部がある角住戸ポジションではあるのですが、北東側にヴィラサマリー（C棟/東向き）があり、そちらに向かう共用廊下が北側を走っていることから玄関周りの角住戸感は薄くなっています。扉を開くと通行を妨げてしまうレベルの共用廊下幅しかなく、もう少しゆとりある設計であって欲しかったとは思いますね。
坪単価は282万円。上層階住戸には300万円超のものもなどもありますが、こちらのＡ棟以外はノン南向きとなる物件で、平均では270万円ぐらいになるのでしょうか。
プレミスト溝の口は2018年の分譲ながら平均坪単価約330万円ということでその貴重な立地（及びスケール感）ゆえに当時としてはやや強気な価格設定だったので、"それと比べれば大分安い"という感覚は危険だとは思いますが、その後2019年に分譲された下作延4丁目のクリオ溝の口ブライトマークス（溝の口駅、津田山駅、梶ヶ谷駅がいずれも徒歩11分）の平均坪単価が約255万円であったあたりからしても、この物件のお値段設定は現実的な方だと思いますね。
クリオよりも溝の口駅は遠くはなりますが、津田山駅が圧倒的に近く総合的にはこちらの方が利便性が上と言えますからね。
直近の津田山駅を最寄りとする物件はバースシティ溝の口ウエスト（2019年分譲/平均坪単価約195万円）という水準で、こちらとは大きな差がありますが、津田山・溝の口両駅へのアクセス性はこちらとは大きく異なり、こちらは溝の口駅徒歩圏（フラットアプローチ）という点からすれば違和感はないでしょう。
なお、南武線の駅近（ターミナル駅ではない）という点で言うと、多摩区側ではミオカステーロ中野島Ⅳ（中野島駅）やミオカステーロ宿河原（宿河原駅）などが昨年分譲されており、200万円そこそこから前半のこちらよりも大分こなれた水準ではあるものの、一方で中原区側のプラウド武蔵新城ステーションマークス（武蔵新城駅）は平均で330万円を超えるかなり立派な水準になっているぐらいですし、当物件の属性（プラウドまではいかないがブランド感のあるプレミスト）からしても200万円台中盤～後半ならばニーズは十分にあるように思います。