プレミスト津田山【「貴重なスケール」をさらに生かして欲しかった】4階69㎡5,099万円（坪単価245万円）

続けて、プレミスト津田山。

設計・施工は不二建設で、直床になります。

敷地南側の第一種中高層住居専用地域は「最高高さ15m×第2種高度地区」、敷地北側の第二種住居地域は「最高高さ20m×第3種高度地区」となっていることに伴い、南側のA棟は5階建、北側のB・C棟は6階建になっています。

最高高さだけでなく、斜線制限（高度地区）の影響もあるとはいえ、二重床も不可能ではなかったように思うので、直床にやや残念な思いもあるものの、ギリギリまでフロア数（階建）を確保した物件であるのは確かで、それゆえにランドプランにゆとりを生み出せているのも確かでしょう。

空地率は43％ほどなのでけして高くはないのですが、敷地面積は約4,100㎡あり、空地は1,700～1,800㎡あります。そういった部分を生かした4つのガーデンが当物件の最大のポイントになるでしょうね。
3棟すべての棟のバルコニー側にガーデンがあり（A棟の南側は提供公園も）、ホームページ等で”ヴィラ”や”庭園街区”が謳われるのも分かります。

最もガーデンらしい部分は北側のB棟（西向き）とC棟（東向き）の間のラウンジガーデンで、テーブルやイスが設けられた屋外空間になります。とはいえ、当スペースには屋根などはなく、B・C棟の共用廊下との距離も近く感じるスペース（両サイドから挟まれている）なので、ここでくつろげるかと言うと微妙な気もしてしまいますが…。

また、「4つのガーデン」と言われると立派に感じるかもしれませんが、1つ1つは小さ目ですし、そうであればもう少しまとまった空間が欲しかったという意見もあるでしょう。

エントランス付近には提供公園と植栽、また、その脇のラウンジからも提供公園方向が見えるようにはなってはいるのですが、そういったラウンジガーデンとエントランスラウンジを隣接させていたらより空間的な広がりや用途が広がったようにも思いますし、前回の記事で書いたように"溝の口駅徒歩圏内のスケールのある物件"というのは非常に貴重なので、総戸数100戸ほどほどとはいえ"さらにスケールを強調した造り"としていたら"溝の口駅を最寄りとする物件"の中でも上位の存在感を放てた気がするのです。

当物件の駐輪場は1戸に1台相当の106台しかないという意味不明な設計の物件でもあり（こういったファミリータイプが主となる物件は戸あたり2台が一般的）、そこまでしてガーデンなどの＋αスペースを充実させているわりにはパンチに欠けるところがあるのかなと。

前回のプレミスト津田山。

公式ホームページ

お部屋はB棟（ヴィラオータム）の69㎡の3LDK、西向き中住戸です。
ヴィラオータム（西向き）の南端に位置したお部屋で南側はA棟（ヴィラブルーム）の共用となります。そのため、南側には開口部がないのですが、ポジション的には一応角であり、西側は当物件の駐輪場や駐車場（機械式）になります。
この階ならばそれらを越えるため下作延小学校の校舎付近までの視界抜けが得られますが、一方でA棟の共用階段の影響はありますね。

間取りは70㎡に満たないやや小ぶりな3LDKで、先ほどのプラン同様に共用廊下側の造りにゆとりがあるとは言えません。
ただ、柱は細いため食い込みによる面積消費は少なく、洋室3のウォールドアにより広々とした空間として使うことも可能になっているのは良い材料でしょう。

気になるのはLDの入口付近のデッドスペース（実質的な廊下部分が長め）とカウンター（逆梁）となったLD開口部の小ささでしょうか。
南西側にA棟があることによる圧迫感や採光面への影響を考慮しダイレクトサッシを採用しているのだと思いますが、いわゆる腰高窓なのでバルコニーに面した掃き出し窓などと比べるとサッシ高が低いですし、このポジションならばL字サッシ（バルコニー側まで）とするなどの工夫が欲しかったところですし、それぐらいならば何ら珍しいことではないですからね。

坪単価は245万円。上述のように南側のＡ棟の影響が不可避なポジションで、物件内ではこなれた水準になります。当物件の駐車場・駐輪場側を望む中層階なので、将来的に視界が変わることはないでしょうし、このご時世なりに違和感はないでしょう。
当物件はこういったノン南向き住戸が少なくなく、プラン（ワイドスパンなど）や共用部（屋外だけでなく屋内部分にもっとスペースを割くなど）での差別化をさらに高めることで多くの住戸の魅力を高めることが出来たとは思いますけれどもね。
しつこいですが、エリア的にはかなり貴重なスケールを有した物件ですからね。

設備仕様面は、総戸数100戸超のスケールがありながらディスポーザーがないのは残念でなりません。トイレ手洗い器が付いているのは良いですし、床・建具に抗ウイルス・抗菌加工の化粧シートを採用するなどこのご時世なりの工夫も見られはしますが、ここは溝の口駅徒歩圏では貴重なスケールを有した物件ですのでそういった点からしてもディスポーザーは導入すべきところだったのかなと。

管理費は204円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、かつ、総戸数100戸超のスケールメリットもあるなりの水準だと思います。エレベーターが各棟1基の3基設定で、総戸数に比して多くなっていることを考えれば悪くないでしょう。

駐車場は全31台で身障者用1台（平置）を除いた30台が機械式になります。