リビオレゾン三田【珍しい立地、さらに珍しい3LDK】11階71㎡14,580万円（坪単価678万円）

リビオレゾン三田。

所在地：東京都港区芝5-2-46他（地番）
交通：三田駅徒歩4分、田町駅徒歩6分、赤羽橋駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上12階地下1階建、69戸（一般販売対象住戸60戸、他店舗1区画）

三田駅だけでなく田町駅もほど近いポジションで、田町駅や三田駅の駅前（山手線内側）となる芝5丁目では貴重な分譲マンションになります。

いわゆるワンルームマンションであればそこそこありますし、逆に言えば”そういったワンルームマンションが無難”な雑多なエリアということにもなるわけですが、大通りに面していない内側ポジション（NECの南側の通りの延長にあります）で、南面条件もまずまずなためか上層階には70㎡前後のものも設けられていますね。

20～40㎡台中心の総戸数69戸という小ぶりなスケールの物件ですし、眺望的な魅力があるのも北方向（東京タワーがド～ン）になるので、ファミリータイプがあるのはむしろ意外ですらあるのですが（最大でも50㎡台2LDKぐらいの方が単価が伸びたはずです）、上層階には100㎡前後（推定）の地権者住戸があるようですし、そのあたりの兼ね合いもあってのものなのでしょうか（コンパクトばかりの中に地権者住戸がド～ンとなるとなんというか”地権者のためのマンション感”が高まり検討者はけしていい気分はしないと思います）。

まぁ、そんなエリアですのでファミリータイプが貴重なのは間違いないですし、買物利便もまいばすが徒歩1・4分、マルエツプチが徒歩3分、駅向こうのムスブ田町（ライフなど）も徒歩8分となるあたりも悪くないでしょう。

ただ、通学区は芝小学校ではなく御田小学校で徒歩14分と距離感がある上、起伏もありますので、小さなお子さんのいるファミリーにとって魅力的とは言い難いように思います。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南は駅方向ですのでむろん同商業地域が広がっており、こちらの敷地同様に高度地区などの特段の高さ制限はありません。

しかしながら、現状は大分先まで高いものでも7～8階建といった感じの小ぶりな建物になっており、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも望めますね。東方向も6階建のビル（マンションに比べ階高が高いので8～9階相当でしょうか）ですので、この階ならばそちらも越えてきます。

間取りはそういった日照・視界良好なポジションが考慮された70㎡超の3LDKになります。
上述のように、南面条件良好とはいえ立地的にイマイチしっくりこないプランではあるのですが、上述のように近隣にファミリータイプがほぼないからこそそのように思ってしまうところもありますし、「慣れ」の問題でもありますかね。

ただ、間取りはやや拍子抜けしてしまうものです。
良好な南面をワイドにした南面3室プランというのは評価できる点である反面、1つ1つの開口部がねぇ…。

コーナー部（南東）にはダイレクトサッシが設けられてはいるものの、LDではなく洋室2の部分なのが勿体なく感じますし、純粋な南面開口部はなぜにこんなに少ない（小さい）のでしょうか。

宝の持ち腐れ以外の何物でもなく、このようなファミリータイプ角住戸のLD開口部がこれだけというのはやはり残念ですよね。

良好な玄関位置が寄与し、居室独立性などを図りつつも廊下が短めですある点は悪くありません。しかしながら、リビングインの洋室3の引き戸の開きが中途半端ですし、全体的に惜しいというか、このような設計になってしまうのであればわざわざ70㎡前後を設ける必要はなかったような気もしてくるのです…。

坪単価は678万円。こういった70㎡前後があるのは8階以上で、中上層階ゆえにしっかりとしたお値段になるのは想定していました。

とはいえ、この後に取り上げる東京タワービューの40㎡台と大きな差のない水準になっており、デザイン・共用面などがこういった1億台中盤の高グロスにフィットするレベルかというと微妙な印象を覚える物件で、この価格（単価）ともなると強気に感じてしまいますね。

共用廊下（内廊下）はシックで高級感があるのは良いですけど、肝心のプランはそのように少々もやっとしてしまうレベルのものですし、設備面ではディスポーザーもありません。現状はそこそこ視界抜けが得られるとはいえとりわけ魅力的なものが見えるわけではないので…。

近年、比較的近隣でファミリータイプが設けられていた物件としては、芝2丁目のプラウド芝公園（2017年分譲/平均坪単価約500万円）、三田2丁目のザ・パークハウス三田タワー（2019年分譲/平均坪単価約655万円）がありますが、その後の相場上昇はもちろんのこと、立地・周辺環境、そして学区も違いますので参考にはしにくいでしょう。