リビオレゾン三田【申し分のない東京タワービュー】11階44㎡8,980万円（坪単価668万円）
続けて、リビオレゾン三田。
設計はスペーステック、施工はアイサワ工業、そしてデザイン監修は南條設計室になります。
近年の南條設計室は、代表である南條洋雄氏の息子さんと思われる南條雄吾氏だけでなく、野呂氏、山形氏、永井氏など、これまでは洋雄氏の陰に隠れていた方々の名前が前面に出るようになったのですが、こちらの近藤氏もその中に加わった形ですね。
それ自体は別に悪いことではないですし、見る側としては楽しみが増すところもあるのですが、モリモトの物件（ピアース）で多く腕を振るう山形氏のようなケースもありつつ、このようなそれぞれの一級建築士の方々の名前が出るということは、”南條設計室としてのデザインコード”が希薄化することは避けられないのかなという思い（危惧）もあります。
当物件を見ると”南條設計室の物件で多く感じてきた色気”を感じにくいというか、この価格帯にしては大人しい物件（「手堅い」とも言えますけど…）というのが正直なところになります。
着物の魅せ方をモチーフに現代的な上品さを表現したというシックなトーンの内廊下は高級感がありますし、バルコニー軒裏の一部を木目調、また、バルコニー面に凹凸を設けることで単調となることを回避した外観からも工夫を感じるのですが、洋雄氏が前面に出ていた頃の物件ほど洗練された印象ではないのかなと。むろんデザインと言うのは主観による部分が大きいですし、そもそも私のセンス（見る目）がどうなのかというお話ではあるわけですが…。
なお、20～40㎡台中心の総戸数69戸というスケールからすれば仕方のないことですが、エントランス（及びラウンジ）はこじんまりとしています。
敷地は凹のような歪な形状をしており、なおかつ、1階には店舗も一区画入りますので共用部の設計を行うにあたっての障害は少なくなかったはずです。
前回のリビオレゾン三田。
公式ホームページ
お部屋は44㎡の2LDK、北西角住戸です。北西方向に道路の斜向かいには10階建のガーラ三田慶大前があり、そのぐらいの高さのマンションはボチボチあるのですが、それ以上のものはないため、この上層階住戸から北方向には東京タワーがドドンと見えます。
南西方向からは日照も得られますし、南向きに拘る必要性が薄いコンパクトプランであることからしてもかなり優れたポジションと言えるでしょう。
間取りは45㎡にすら満たない2LDKということで、このご時世らしい狭小2LDKになります。
ただ、住宅ローン控除は適用できる大きさですし、50㎡台中盤の一般的な大きさの2LDKともなるとグロスは優に億超えになってしまいますので、デベロッパーがこういったプランを提案するのは自然でしょうね。
そもそも24㎡に加え20㎡のワンルームすらも設けられたかなりコンパクトに傾倒した物件ですので、しっかりとした大きさのものを共存させるのは得策ではなく（学生などが多いワンルームとファミリータイプが共存すると生活時間帯が異なることで、騒音などの問題が生じやすくなる）、2LDKがこういった大きさになっているのは自然でしょう。
一方で、そういった点から言うとやはり70㎡前後の3LDKはどうなのかな？？？という思いはありますけど…。
こちらはそんな小さ目の2LDKで、やはり1室1室は小さくはあるものの、形状はまずまずで、効率性も悪くはないので2LDKとして大きな違和感はないでしょう。
LDは東京タワービューの北側に加え、東と西にも開口部を設けた三面採光なのが魅力的ですし、1つ1つの開口部は大きくはないものの、角住戸なりに開口部が豊富なのも良い点でしょう。
LDや洋室1の下り天井の存在感はかなりのもので3次元設計はこういった単価帯のものとしては残念なのですが、コンパクトプラン中心のリビオレゾンですので驚きはありません。
坪単価は668万円。先ほどの70㎡超の同階南東角住戸とほぼ同じ水準になります。
いわゆる狭小2LDKゆえにグロスは抑え目ですし、将来的な保証まではないものの、現状の東京タワービューはかなり魅力的なものになりますのでまずまず現実的な設定だと思います。
いくら眺望が良くとも賃料は価格（分譲）ほどは伸びませんので、投資としての魅力を感じるような水準ではありませんが、実需で東京タワーが大好きな方にとってはこのご時世のこの単価ならば魅力を感じやすいのかなと。
なお、低層階の40㎡台（南向き）は500万円台中盤～、さらに20㎡台のワンルームになると低層階に500万円ほどのものもあり、コンパクトが現実的な設定である反面、70㎡前後が強気に感じてしまう物件ですね。
コンパクトな近隣供給事例は、芝2丁目ではありますがザ・パークワンズ芝公園（2018年分譲/平均坪単価約515万円）があり、2018年当時との相場差を考えると低層階の500万円そこそこのワンルームはこなれていると思いますね。
ワンルームは純粋な投資で購入される方がほとんどで、500万円を超えるとなると利回り的な魅力が低くなってしまうことも影響しているのだとは思いますが…。
設備仕様面は、20～40㎡台が中心となるプラン設定、さらに総戸数69戸というスケールからすればディスポーザーがないのは当然でしょう。ただ、70㎡前後のファミリータイプからすればお値段帯的にあって欲しかったところでしょうし、そういう意味でも20～40㎡台中心の物件におけるファミリータイプの難しさみたいなものを感じるところはありますよね。
ただ、食洗機（30㎡台以下除く）、ミストサウナ（30㎡台以下除く）、フィオレストーンの水回り天板（洗面天板は30㎡台以下は人造）、トイレ手洗いカウンター（1K除く）は備わっており、大きな違和感はないでしょう。床暖房も1K以外には付いています。
管理費は355円/㎡。そのようにディスポーザーはありませんが、内廊下ですしスケールメリットが得られるような大きさの物件ではありませんのでこのぐらいになるのは致し方ないところでしょう。
駐車場は身障者用を含む全7台でいずれも平置になります。
設計はスペーステック、施工はアイサワ工業、そしてデザイン監修は南條設計室になります。
近年の南條設計室は、代表である南條洋雄氏の息子さんと思われる南條雄吾氏だけでなく、野呂氏、山形氏、永井氏など、これまでは洋雄氏の陰に隠れていた方々の名前が前面に出るようになったのですが、こちらの近藤氏もその中に加わった形ですね。
それ自体は別に悪いことではないですし、見る側としては楽しみが増すところもあるのですが、モリモトの物件（ピアース）で多く腕を振るう山形氏のようなケースもありつつ、このようなそれぞれの一級建築士の方々の名前が出るということは、”南條設計室としてのデザインコード”が希薄化することは避けられないのかなという思い（危惧）もあります。
当物件を見ると”南條設計室の物件で多く感じてきた色気”を感じにくいというか、この価格帯にしては大人しい物件（「手堅い」とも言えますけど…）というのが正直なところになります。
着物の魅せ方をモチーフに現代的な上品さを表現したというシックなトーンの内廊下は高級感がありますし、バルコニー軒裏の一部を木目調、また、バルコニー面に凹凸を設けることで単調となることを回避した外観からも工夫を感じるのですが、洋雄氏が前面に出ていた頃の物件ほど洗練された印象ではないのかなと。むろんデザインと言うのは主観による部分が大きいですし、そもそも私のセンス（見る目）がどうなのかというお話ではあるわけですが…。
なお、20～40㎡台中心の総戸数69戸というスケールからすれば仕方のないことですが、エントランス（及びラウンジ）はこじんまりとしています。
敷地は凹のような歪な形状をしており、なおかつ、1階には店舗も一区画入りますので共用部の設計を行うにあたっての障害は少なくなかったはずです。
前回のリビオレゾン三田。
公式ホームページ
お部屋は44㎡の2LDK、北西角住戸です。北西方向に道路の斜向かいには10階建のガーラ三田慶大前があり、そのぐらいの高さのマンションはボチボチあるのですが、それ以上のものはないため、この上層階住戸から北方向には東京タワーがドドンと見えます。
南西方向からは日照も得られますし、南向きに拘る必要性が薄いコンパクトプランであることからしてもかなり優れたポジションと言えるでしょう。
間取りは45㎡にすら満たない2LDKということで、このご時世らしい狭小2LDKになります。
ただ、住宅ローン控除は適用できる大きさですし、50㎡台中盤の一般的な大きさの2LDKともなるとグロスは優に億超えになってしまいますので、デベロッパーがこういったプランを提案するのは自然でしょうね。
そもそも24㎡に加え20㎡のワンルームすらも設けられたかなりコンパクトに傾倒した物件ですので、しっかりとした大きさのものを共存させるのは得策ではなく（学生などが多いワンルームとファミリータイプが共存すると生活時間帯が異なることで、騒音などの問題が生じやすくなる）、2LDKがこういった大きさになっているのは自然でしょう。
一方で、そういった点から言うとやはり70㎡前後の3LDKはどうなのかな？？？という思いはありますけど…。
こちらはそんな小さ目の2LDKで、やはり1室1室は小さくはあるものの、形状はまずまずで、効率性も悪くはないので2LDKとして大きな違和感はないでしょう。
LDは東京タワービューの北側に加え、東と西にも開口部を設けた三面採光なのが魅力的ですし、1つ1つの開口部は大きくはないものの、角住戸なりに開口部が豊富なのも良い点でしょう。
LDや洋室1の下り天井の存在感はかなりのもので3次元設計はこういった単価帯のものとしては残念なのですが、コンパクトプラン中心のリビオレゾンですので驚きはありません。
坪単価は668万円。先ほどの70㎡超の同階南東角住戸とほぼ同じ水準になります。
いわゆる狭小2LDKゆえにグロスは抑え目ですし、将来的な保証まではないものの、現状の東京タワービューはかなり魅力的なものになりますのでまずまず現実的な設定だと思います。
いくら眺望が良くとも賃料は価格（分譲）ほどは伸びませんので、投資としての魅力を感じるような水準ではありませんが、実需で東京タワーが大好きな方にとってはこのご時世のこの単価ならば魅力を感じやすいのかなと。
なお、低層階の40㎡台（南向き）は500万円台中盤～、さらに20㎡台のワンルームになると低層階に500万円ほどのものもあり、コンパクトが現実的な設定である反面、70㎡前後が強気に感じてしまう物件ですね。
コンパクトな近隣供給事例は、芝2丁目ではありますがザ・パークワンズ芝公園（2018年分譲/平均坪単価約515万円）があり、2018年当時との相場差を考えると低層階の500万円そこそこのワンルームはこなれていると思いますね。
ワンルームは純粋な投資で購入される方がほとんどで、500万円を超えるとなると利回り的な魅力が低くなってしまうことも影響しているのだとは思いますが…。
設備仕様面は、20～40㎡台が中心となるプラン設定、さらに総戸数69戸というスケールからすればディスポーザーがないのは当然でしょう。ただ、70㎡前後のファミリータイプからすればお値段帯的にあって欲しかったところでしょうし、そういう意味でも20～40㎡台中心の物件におけるファミリータイプの難しさみたいなものを感じるところはありますよね。
ただ、食洗機（30㎡台以下除く）、ミストサウナ（30㎡台以下除く）、フィオレストーンの水回り天板（洗面天板は30㎡台以下は人造）、トイレ手洗いカウンター（1K除く）は備わっており、大きな違和感はないでしょう。床暖房も1K以外には付いています。
管理費は355円/㎡。そのようにディスポーザーはありませんが、内廊下ですしスケールメリットが得られるような大きさの物件ではありませんのでこのぐらいになるのは致し方ないところでしょう。
駐車場は身障者用を含む全7台でいずれも平置になります。