クリオ横濱綱島グレイステラス【数字的なインパクトは薄いが珍しい立地の駅徒歩6分】6階80㎡8,993万円（坪単価371万円）

クリオ横濱綱島グレイステラス。

所在地：神奈川県横浜市港北区綱島西3-162-1他（地番）
交通：綱島駅徒歩6分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、45戸（事業協力者住戸3戸含む）

綱島駅付近からは子母口綱島線を経由する子母口綱島線沿いに誕生する物件で、旬な新綱島駅及びその周りの再開発エリアは綱島駅の向こう側徒歩7～8分の距離感になるでしょうか。

その再開発により誕生するドレッセタワー新綱島と比べるとそのスケール感やランドマーク性はもちろんのこと、綱島駅までの駅距離もとりわけ目立つものではありません。
ただ、少なくとも再開発以前の”綱島駅のメイン”は綱島街道の西側でもある駅西側のエリアであるのは言うまでもなく、その駅徒歩6分、かつ、子母口綱島線の内側が住居系地域となった落ち着きと利便性がほどよく両立しているあたりは少なからず魅力になるでしょう。

イトーヨーカドーとまいばすが徒歩5分、東急ストアとハナマサプラスが徒歩6分に加え、商店街もほど近い買物便、そして起伏は伴うものの綱島市民の森が徒歩4分、綱島公園が徒歩7分というあたりの環境面にも魅力のあるポジションになります。

かなり歪な敷地形状で南西だけでなく南東もほぼ接道していない敷地面積1,200㎡弱の物件ですし、子母口綱島線沿いは近隣商業地域で、片側一車線とはいえ交通量もそこそこにはありますので（歩道も広くはない）、とりわけ恵まれた立地という印象ではないのですが、駅西の徒歩10分圏内に分譲マンションが誕生するのは2013年のレジデンシャル綱島以来のことで、早渕川と鶴見川が交わる手前に位置したこの第一種住居地域周りは不思議なほど分譲マンションが少ないため希少性は十分ですね。

なお、通学区は同第一種住居地域の中心部にある綱島小学校で徒歩3分と申し分ありません。

設計はピーアイエー、施工はノバックで、直床になります。

建物が立つ近隣商業地域側は「最高高さ20m制限の第6種高度地区」であり、7階建とした以上は直床になるでしょう。むろん6階建で7階建と同じMAXの容積率（2つの用途地域による300％と200％の容積率を加重平均し260～270％ぐらい？）とするのもありですけど、そうすると空地が減ってしまいますので、この物件の最大のポイントといっても過言ではないエントランス周りの水盤のあるピロティデザインは難しかったことでしょう。

クリオ横濱綱島、クリオ横濱綱島ガーデンマークス、クリオレジダンス横濱綱島という直近の綱島のクリオ3物件は最も小さかったガーデンマークス（総戸数31戸）も含め全て水盤を設けており、こちらも小ぶりな物件ながら「クリオの綱島＝水盤」の図式そのままに水盤が備わっていること自体が凄いのですが、ここはそれら3物件と異なるウイ・アンド・エフヴィジョンをデザイナーに迎えたこともありそのインパクトはスケールの大きなものも含む4物件の中でも一位二位を争うものになっていると感じますね。

子母口綱島線沿い、歩道からすぐのところまで水盤がデザインされており、そのブラックの格子状の門扉と共に道行く人の目に留まるのは確実でしょう。

総戸数46戸の小ぶりな物件ですし、子母口綱島線沿いはいいことばかりではないのですが（静かとは言えない）、そこそこの交通量や人通りがある中でのこのデザインは上手い（輝く）と思いますし、並のスケールの物件でもエントランス周りに特徴を持たせるあたりはクリオ川口幸町などと同様に明和地所物件らしい特長だと思いますね。

公式ホームページ

お部屋は80㎡の2LDK+S、南角住戸です。いずれの面も接道してはいないのですが、南東側は3階建、南西側は2階建になっており、南～南西にかけては第一種住居地域（第4種高度地区※）になっているのでこの上層階住戸からの視界が妨げられるリスクは低いでしょう。
※最高高さはやはり20mですが、それと共に斜線制限があるので余程南北に奥行のある敷地でないと高さは出せません。

間取りはそのような良好なポジションが考慮された80㎡超のタイプなのですが、4LDKなどとなっていてもおかしくない中、3LDK（2LDK+S）ですし、当物件は90㎡台まであるということで思っていた以上にしっかりとした面積を確保した物件と言えるでしょうね。
綱島界隈に地縁があり、8,000万円以上のご予算のある方はドレッセタワー新綱島が本命だった方が多いと思いますし、珍しい立地条件とはいえ、物件属性からしたら高グロス帯での勝負は得策ではなかった気もするのですが、そのように綱島界隈での実績があるクリオ（明和地所）ですのである程度のグロス帯でも十分に勝負できると踏んでのものなのでしょう。

角住戸ながら田の字ベースの3LDKとなる一方で、角住戸ながらベッドルーム2が行灯部屋、また、2つの2WAY動線を設けるなどかなりクセのあるプランなので好みが分かれるところもあるとは思います。ただ、効率性は良好のため、LDKは20畳という大きさを実現出来ていますし、行灯部屋を設けただけのことはあるLD南西面のワイドな開口部も魅力的でしょうね。

80㎡超の3LDKならば浴室は1418ではなく1620であって欲しかったと思いますし、この感じのLDとキッチンの位置関係ならば思い切ってアイランドキッチンにしてしまっても面白かったとは思いますけど…。

坪単価は371万円。低層階は面積帯や向きにもよりますが、330万円前後の設定ですので、上層階なりに物件内では上限となるしっかりとした水準になります。平均では340～350万円ぐらいになるのでしょうか。

ドレッセタワー新綱島（平均坪単価約395万円）のファミリータイプ低層階南向き中住戸には330万円ほどのものがあったぐらいですし、駅距離（利便性）やスケール感（ランドマーク性）ではとても及びませんので、少々強気な印象にはなるでしょうか。
ただ、ドレッセタワーはタワマンの中でも管理費が高額だった物件で、以下のように当物件のリーズナブルな管理費とは約300円/㎡もの差がありますので、そこを加味すればそれほど違和感はないのでしょう。

ちなみに、近年の供給事例としては、クリオレジダンス横濱綱島（2020年分譲/駅徒歩16分/平均坪単価約275万円）、クリオ横濱綱島ガーデンマークス（2018年分譲/駅徒歩13分/平均坪単価約255万円）、プラウド綱島SST（2017年分譲/綱島駅徒歩11分/平均坪単価約275万円）、クリオ横濱綱島（2017年分譲/駅徒歩13分/平均坪単価約270万円）といったところになります。駅徒歩10分超ばかりなので単純に比較はできませんが、あっという間に全戸が供給され、残りわずかとなっているあたりからすると東横線急行停車駅の徒歩6分でこの水準ならばニーズは十分ということなのでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗い器などが備わっています。
また、低炭素建築物認定を受けたエコ性能の高さ、最近のクリオシリーズで導入されている「アタラシエ」によるノンタッチの自動着床エレベーター（自宅インターフォンでエレベーターを呼び出し可能）などもポイントになるでしょう。

管理費は210円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小ぶりな物件で水盤もあることを考えるとリーズナブルな方だと思います。

駐車場は全14台で機械式になります。