アトラス恵比寿景丘【駅徒歩6分、ガーデンプレイス至近、南西良好な住居系地域】7階71㎡15,038万円（坪単価697万円）

アトラス恵比寿景丘。

所在地：東京都渋谷区恵比寿4-13-5他（地番）
交通：恵比寿駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、57戸（事業協力者住戸12戸含む）

“景丘”といってもガーデンプレイス周辺の標高約30mの高台ではなく、ビール坂を少し上がったに過ぎない標高約20m程度のポジションで、恵比寿駅前とほとんど変わらないですね。

そうは言えども、恵比寿1丁目や広尾1丁目の渋谷川付近の低地エリア（標高約10m）に比べると高いところにあるのでハザードマップ上で色が付くこともないですし、恵比寿駅徒歩6分という駅にほど近いポジションでは貴重な第一種住居地域（商業地域や近隣商業地域との境目付近）に位置しているというあたりも大きなポイントになるでしょう。
恵比寿通りから1本入った落ち着きが出てくるポジションで、分譲マンションが少ないエリアになるので小規模ながら希少性もありますね。

ちなみに、ビール坂の向かいには豊かな緑を従えた23階建総戸数145戸のグランドメゾン恵比寿の杜がありますが（グランドメゾン側は近隣商業地域）、コバンザメ感があるのは否定できませんが、グランドメゾンは大分築年数が経過してきましたし、新築・中古問わず貴重なポジションなのは確かですね。

なお、言わずもがな交通利便の高いポジションですので、20～50㎡台もありますが、60～70㎡台のファミリータイプはもちろんのこと、最大で90㎡超もあるあたりはこの立地（周辺環境）あってのものでしょうね。

買物便は、駅（アトレ）の成城石井、駅手前のビオセボンもありますが、なんといっても明日オープンのガーデンプレイスのセンタープラザにオープンする「フーディーズガーデン」がほど近いというのが魅力でしょう。

センタープラザ自体は2022年秋オープン予定なのですが、地下2階のフーディーズガーデンは4/15に先行してオープンするスペースになっており、セントラルスクエア（ライフが旗艦店として位置付けるスーパー）に加え、明治屋、さらに惣菜、製菓、ドラッグストア、フラワーショップなども入居しますので、三越ロスを十分に補える存在と言えそうですね。
今の時代にフィットしたものともいえ、特にこの物件にも多くお住まいになるであろうシングル～ディンクス層にとっては大きな魅力になるでしょう。

なお、通学区は目と鼻の先にある加計塚小学校で徒歩1分になります。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、西角住戸です。南西方向は当物件の低層部の先に渋谷区民菜園（南西方向は当敷地の途中から第一種住居地域（第3種高度地区）になるため、高い建物が立てられない）、また、北西方向（近隣商業地域）も6階建のマンションになるのでこの階だと越えるぐらいの高さになります。
北東側はビール坂になるのでそのグランドメゾンの存在感が大きいのですが、緑も望めるので悪くはないでしょう。

間取りは70㎡にギリギリ乗せた程度の”現実的な3LDK”になります。そのように当物件には90㎡超のものもあるのですが、スケールの大きな物件ではないですし、2億近い高グロス住戸でも多くの人気を集められるようなタイプのマンションではないと思うので、妥当な面積帯だと思いますね。

ただ、そういった"ギリギリの面積帯（こういったエリアでなければ60㎡台の3LDKは当たり前な世の中ですけど、この立地で60㎡台の3LDKは流石にミスマッチ）"のプランではあり、この面積にしては随分とゆとりある玄関廊下、また、柱の食い込みも少なくないがゆえの弊害は小さくないでしょう。

LDKは13.4畳しかなく、キッチン側がかなりゆとりあるものとなっているためLDには手狭感が漂っていますし、収納も非常に少なく、バランスが良いとは言えません。

ベッドルーム3はリビングインですが、歪な専有部形状も影響してかLDと一体で利用することが出来ない配置になってしまっていて、そこいらへんにも難しさを感じてしまうプランですね。

視界抜けも得られるポジションでありながらLD周りの開口部は地味ですし、"玄関周りの優雅さ（豊かさ）"とのギャップを少なからず感じてしまいます。もっと面積帯の大きな高級マンションでも玄関から正面方向に水回りの入口があるケースは何ら珍しくない中、当プランはトイレ・洗面所への動線部をわざわざくぼませているあたりは非常に素晴らしいと思うのですが、効率性という点ではどうしてもマイナスの影響がありますね。

坪単価は697万円。近年の近隣供給事例としては駅西（代官山寄り）も含め、パークコート白金長者丸（2021年分譲/平均坪単価約700万円）、ルジェンテ恵比寿（2020年分譲/平均坪単価約550万円）、オープンレジデンシア白金長者丸（2019年分譲/平均坪単価約465万円）、ザ・パークハウス恵比寿（2019年分譲/平均坪単価約585万円）、ピアース恵比寿ウエストヒルズ（2019年分譲/平均坪単価約585万円）、プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン（2019年分譲/平均坪単価約830万円）、パークナード恵比寿（2018年分譲/平均坪単価約670万円）、ネベル恵比寿（2018年分譲/平均坪単価約590万円）といった感じで、やはりこのエリアはプラウドやパークナードなどの西口（山手線外側、代官山寄り）物件が高くなる傾向にあり、そういった中で当物件は700万円近い単価設定になるということで、このご時世なりにしっかりとした水準という印象にはなるでしょう。

ただ、ランドマーク感のあるタワーとはいえ2017年のシティタワー恵比寿（耐火構造壁の欠落などの欠陥が発覚し改修工事予定）が平均坪単価約690万円でしたし、ポジション的にも近いそのザ・パークハウス恵比寿の平均坪単価約585万円に直近の価格上昇を考慮すれば大きな違和感のない水準なのでしょうね。

そのようにリニューアルされる旬なガーデンプレイスが至近になりますし、東口の駅にほど近い物件の中では環境的な魅力も高いポジションですからね。