ドレッセタワー武蔵小杉【駅徒歩3分、南西最前席のタワマ…】84㎡12,540万円（坪単価491万円）

ドレッセタワー武蔵小杉。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3-1-1（地番）
交通：武蔵小杉駅徒歩3分（東急線。JR南武線は徒歩6分、JR横須賀線・湘南新宿ラインは徒歩8分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：23階建、160戸（非分譲住戸4戸含む。他店舗）

UR小杉町アパート跡地、敷地北東部が府中街道に面したポジションになります（府中街道は拡幅中）。

タワマンが雨後の筍ばりにニョキニョキ増えていく、武蔵小杉駅前において府中街道を越えるタワマンが初となることからお分かりのように、”いわゆる駅前の再開発がかなり進んだことでこちら側まで開発が及んだ”という印象にはなるのですが、府中街道を越えるとはいえどもこの場所なら東急線が徒歩3分になりますし、タワマンエリアの南西端に位置していることで南方向の視界抜けという点でも魅力のあるポジションになります。

駅前の商業施設群が利用しやすいのはもちろんのこと、ここだとグランツリーが徒歩3分と利用しやすいのも魅力になるでしょうね。

一方で、タワーを名乗ってはいるものの、23階建に過ぎず、40～50階建のタワマンがわんさかある武蔵小杉エリアでは地味な存在であることは否定できません。
※24階建のレジデンスザ・武蔵小杉、22階建のシティハウス武蔵小杉、20階建のブリリア武蔵小杉あたりが「タワー」を名乗っていないのはそういった真の高層タワマンの前では逆に目立ってしまうからというのもあるでしょうか。

ただ、武蔵小杉エリアでは2018年のコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス以来、わりと久々のタワマン（このエリアでは名乗る物件が少ないだけで23階建は一般的には”タワマン“です）になるわけですし、そういった点も考慮したのか免震構造で差別化を図っているあたりも上手いとは思いますね。
※武蔵小杉駅徒歩3分内×免震構造は過去10年間供給されていないことがホームページ等で謳われています。徒歩4分ならばパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンやシティタワー武蔵小杉なども免震ですし、徒歩3分は東急線だけというのがミソではあるのですが…。

なお、通学校は小杉小学校で徒歩10分になります。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、南角住戸です。南方向はもう少しだけこの敷地と同じ商業地域がありますが、府中街道の内側に入り、ちょっと先からは第一種住居地域になっているので将来的に視界が塞がれることは考えにくいですね。

南西方向には13階建のナイスグランソレイユ武蔵小杉があるので中層階以下だと影響があるのですが、この上層階住戸からはタワマンらしい奥行ある眺望が望める絶好のポジションになります。

超高層タワマンの40～50階台の住戸に比べると数字上の物足りなさがあるのは間違いありません。しかしながら、南～南西にかけてはかなり広域に渡り住居系地域が広がっており戸建などの低層建物がほとんどのため、”眼下に見える建物が小さい”ことで階数以上の高さを感じることが出来るはずです。

さて、眺望に重きを置くべきタワマンにおいてはより一層間取り（設計）が重要になるのですが、単刀直入に言ってしまうと期待外れでした。

ドレッセタワー新綱島とは異なりコーナー部にダイレクトサッシを施すなど”タワマンらしさ”は意識してはいるようですが、ほとんどがバルコニーに面した設計ですし、柱の食い込みや窓際の梁の存在感もタワマンとしては”並以下”ですね。

窓際の下り天井は2.1m弱とタワマンとしてはやや低めですし、両面共にこれだけ柱が食い込んでいることからもお分かりのように室内側に突き出た梁幅もかなりのものです…。
最大天井高2.65mは良いのですが、下り天井との落差が60cm近いケースは稀で、その上幅も結構あるためこれは嫌が上にも目立ちますね。

キッチンがアイランドになっているあたりは良いのですが、向きが？ですし、物件内でも目玉となる南角、かつ、面積的にも最大となるプランがこれというのはちょっと寂しい印象になります。

玄関の下足スペースはかなりゆったりとしており、この価格帯のプランらしいところではありますが、浴室も1620ではなく1418なんですよね…。

坪単価は491万円。直近のタワマンは2018年末より分譲されたコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンスで平均坪単価約365万円でした。その後台風による浸水騒ぎなどもありましたが（当物件は当然のように電気室は3階に設計されています）、武蔵小杉の人気は衰えしらずで、その後の相場上昇が加味され当然のように3rdアヴェニュー（39階建）の高層階以上の水準になります。

3rdアヴェニュー自体が武蔵小杉界隈ではけして”高さのある方”ではなかったので当時としてもわりといいお値段に感じましたし、ここは階建だけでなくスケール的（総戸数160戸、敷地面積約2,000㎡）にも小ぶりなタワーになりますので、高層階とはいえ20階そこそこでのこの水準は高く感じてしまいますね。

こういった高さ（20階台）でも物件内では高層階に位置していることを考慮し特別なプレミアムプランとすることで（当プランは低層階からあり特別なプランではありません）、開口部や三次元面でのパフォーマンスを高めているとかであれば納得しやすいのですが、そんなこともないですからね…。

低層階は400万円（5階で406万円）ほどと上下差はしっかりとあるものの、そもそも低層階中住戸には300万円台中盤（南西向き）もある物件で、角住戸プレミアムや真南向きプレミアムがやや大きく感じてしまう価格設定でもあります。

やはり3次元構造が地味だったドレッセタワー新綱島の高層階角住戸（最も条件の良い南東角）は坪単価400万円台中盤（プレミアムフロアの100㎡超は500万円台）であり、駅は違えど直結か否か、ランドマーク的な存在か否かの差もありますし、同じぐらいの単価が相応だったのかなと。