オープンレジデンシア高円寺【早稲田通り沿いでも中野区でも貴重な高円寺駅徒歩10分内】45㎡6,130万円（坪単価453万円）

オープンレジデンシア高円寺。

所在地：東京都中野区大和町1-51-3（地番）
交通：高円寺駅徒歩8分
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：11階建、34戸

敷地の南側が早稲田通りに隣接しており敷地の多くは通り沿いの近隣商業地域になりますが、早稲田通りの内側は第一種中高層住居専用地域になったポジションです。従前は自走式（2フロア）の月極駐車場があったところでしょう。

高円寺を最寄りとする物件ながら中野区アドレス（早稲田通りの南側すぐのところからは杉並区になります）となった物件であり、駅側からは早稲田通りを越えるポジションでもありますので高円寺らしさは今一つではあるのですが、高円寺駅北口エリアでは約12年ぶりの新築分譲マンション（いわゆるワンルームマンションなどを除く）となるようで、10年以上に渡って4,000近い物件を取り上げている当ブログでも高円寺駅徒歩10分圏内の物件がプラウド高円寺、プレミスト高円寺、グローベルザ・高円寺プレミアムの3物件しかないことからも高円寺駅の特異な分譲マンション事情がお分かりいただけるのではないでしょうか。

駅前が広域に渡り商業圏になっていることに加え、大きな土地が少ないエリアのためか駅近エリアはワンルームマンションが多いですし、分譲マンションらしい分譲マンション（要するに大手デベロッパーがファミリータイプ中心で供給するようなもの）は本当に少ないのです。

ここはオプレジですし、早稲田通り沿いな上、中野区でもありますのでどう考えても高円寺の本流ではありません。ただ、そうはいっても”駅徒歩8分が珍しい”のが高円寺ということになります。

買物便は、マルエツプチが徒歩2分、まいばすが徒歩4分、オリンピックが徒歩5分、ロピアが徒歩7分、東急ストアが徒歩8分と選択肢が豊富、また、通学校は啓明小学校で徒歩7分とファミリーにとっても悪くないポジションですね。

落ち着きのある立地とは言えませんが、そういった分譲マンションが少ないエリアであることやファミリーにとっても便利なポジションであることが考慮され、ファミリータイプ（60㎡台）もわりと設けられた物件になります。

設計はディスク、施工はオープンハウスアーキテクトです。

早稲田通り沿いから良く見える南向きの棟こそ11階建なのですが、その北側にある東向きの棟は高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域側にかかった2階建ということもあり、スケールを感じることはありません。敷地面積も750㎡ほどになります。

しかしながら、バルコニーの端や戸境に木調ルーバーなどをあしらったマリオンを施したことでそれなりの存在感を放てていますし、質感の良い石調タイルが用いられたエントランスも早稲田通りからセットバックされているのは良い点で、このスケールのオプレジにしてはゆとりのある方と言えるでしょう（敷地の南面形状がやや歪でその部分だけゆとりが出た形でしょうか）。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の2LDK、南東角住戸です。早稲田通りの南側には10階建のフレンシア高円寺北がありますので、南方向の視界抜けは得られません。ただ、東方向の隣接建物は4階建ですし（むろん早稲田通り沿いは同近隣商業地域なので将来的な保証まではない）、このお部屋からはそちら方向の視界抜けも出てきます。

問題はオプレジの例に漏れず間取りでしょうね。
40㎡台中盤のいわゆる狭小2LDKという点は特に珍しくはないのですが、間取りがねぇ…。

角住戸なのにこれしか開口部がないというのはどういう理由なんでしょう？？？
LDからベッドルーム1にかけての厚みのある壁となっていることから分かるように構造上、東面（妻面）に大きな開口部を設けるのは難しいようですけど、とりわけ高さのある物件ではないですし、LDが行灯部屋、キッチンにも窓が設けられていないあたりは残念でなりません。

これで価格が安ければまだいいですけど、6,000万円超っていうのがまた凄いわけで、間取りの軽視にもほどがあるなぁ…と。

坪単価は453万円。60㎡台の低層階などには400万円ぐらいのものもありますし、平均では430万円ぐらいになるのでしょうか。

直近の分譲マンションは2017年のグローベルザ・高円寺プレミアム（駅徒歩5分/平均坪単価約380万円）で、当時とは相場が異なりますし、早稲田通り沿いだろうが中野区だろうが貴重な分譲マンションであることは確かなので評価が難しいところではあるでしょう。

ただね…、この間取りですし、上述のように最寄りは高円寺駅でもいわゆる高円寺感は薄いポジションなので高く感じてしまいますね。

設備仕様面は、小規模なのでディスポーザーはないのですが、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、ミストサウナ、トイレ手洗い器などが備わった定番のオプレジ仕様です。

管理費は294円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが管理形態が巡回でのものですし、小規模なりに高めになります。

なお、駐車場はありません。