プレサンスジェネ赤羽真正寺坂【プレサンスなのかオプレジなのか】60㎡6,380万円（坪単価351万円）

プレサンスジェネ赤羽真正寺坂。

所在地：東京都北区赤羽西2-509-1（地番）
交通：赤羽駅徒歩8分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：5階建、36戸

マンション名からもお分かりのように事業主はプレサンスコーポレーションなのですが、売主はオープンハウス・ディベロップメントであり、既にプレサンスはオープンハウスに譲渡しているようですね。

プレサンスコーポレーションは全国で見ると2021年も～で、非常に存在感のあるデベロッパーではあるのですが、首都圏での供給は同「プレサンスジェネ」のプレサンスジェネ浅草イースト・ウエスト以来であり、こちらのオープンハウスへの事業譲渡を見ても首都圏での供給にハードルの高さを感じているようです。

名古屋・大阪エリアでの勢い・存在感というのはかなり凄いものがありますし、タワーを含む大規模物件の供給も多いわけで、首都圏でもそこそこの好立地でランドマーク性のある大き目のものをやれば形勢（潮目）が大きく変わりそうな気がするのですが、むろんこのご時世は土地も高いですし、今はあえて"アウェイ"で無理すべき時期ではないという判断もあってのものでしょうか。

ちなみに、この「プレサンスジェネ」は”都市型マンションとファミリーマンションを融合させ、上層階をプレミアムフロアとし、高い角住戸を確保する”ことをコンセプトとしているはずなのですが、当物件は以下で取り上げる南西角60㎡（上層階だけに限らない）を除くと20㎡台ばかりで構成されており、基本コンセプトとの相違があります。

ただ、5階建の物件ですし、「全戸西向き」で南に面するお部屋が限られてしまうポジションでもありますのでこういった設計になることに違和感はありません。というか、むしろそもそものコンセプトに少々無理があるような気も…。

そんな20㎡台中心の小規模物件ではあるのですが、立地はなかなかに珍しいものでこういっちゃなんですが「オプレジ」であっても何ら違和感のないものになります。
※オプレジは小規模物件が多いですが、小ぶりで大手が手を出しにくい好立地の物件を多く供給する傾向にあります。

赤羽駅西口から旧岩槻街道を南下し、真正寺坂を若干入ったところであり、起伏の少ないアプローチの赤羽駅徒歩8分になるので利便性は高いですね。

赤羽駅徒歩10分圏内では貴重な住居系地域（近隣商業地域との境目※）でもあり、近隣にはあまりお店がないため駅距離のわりに買物利便性は高くないのですが（イトーヨーカドー徒歩8分、アミカ徒歩4分）、高架下経由で東口側へも出やすいポジションなので一般的なエリアの物件に比べれば利便性は高く、周りが住宅街となった落ち着きも魅力の1つでしょう。
※先行するデュオヴェール赤羽は東口駅徒歩5分の住居系地域というかなり珍しいポジションでしたが、計画道路沿い、かつ、借地権でした。

設計・施工は合田工務店になります。

敷地面積650㎡ほど、20㎡台中心の総戸数36戸というかなりの小規模物件になります。バルコニー手摺にバリエーションを設けるなど単調な佇まいとなることを回避してはいますが、特徴と言えるほどではなくいわゆるワンルームマンションの範疇といったところでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の3LDK、南西角住戸です。西側には4階建のマンションがありますが、南方向真正寺坂の向かいは1～2階建の低層建物になっており、南面条件は良好です。

ただ、間取り面で言うとその良好な南面を生かしきれていないあたりは残念ですね。
低層の物件ですし、道路方向からの視線などに配慮しているところもあるのでしょうが、南側の開口部をもう少し充実させて欲しかったですし、LDも南に面していません。

60㎡ながらも3LDKを採用したプランで、最も考慮すべきは”効率性”に違いありませんので全室がリビングインになっているのはやむなしではあるものの、設計面の自由度はどうしても低くなってしまいますね。

とはいえ、南東部の共用階段は別の位置（道路側に共用階段があるのもあまり見栄えが良いとは言えません）にする手もあったと思いますし、このベッドルーム1の位置であれば洗面所をウォークスルーにしたら面白かったのではないでしょうか。

そのように"オプレジ"ではないながらも、柱の食い込みは普通にオプレジクオリティですし、オプレジと言われたら錯覚する（納得する）タイプのプランではあります…。

玄関に門扉付のポーチがあるのは良いでしょう。

坪単価は351万円。そのデュオヴェール赤羽（平均坪単価約340万円）は借地権なので単純比較は出来ないとしても、ザ・パークハウス赤羽フロント（平均坪単価約395万円、平均専有面積40㎡台で30㎡台のコンパクトプランが多かったことで平均単価が高め）、クレヴィア赤羽レジデンス（平均坪単価約375万円）、ローレルコート赤羽（平均坪単価約360万円）などといった直近の物件に比べるとこなれてはいます。
ただ、スケールやブランド感に欠けるのは明らかで、間取りも芳しくありませんのでさらに目に優しい水準であって欲しかったですね。

設備仕様面は、小規模なので当然ディスポーザーはありませんが、食洗機に加え、キッチン天板も天然石となるなど単価帯なりの部分が見られます。

管理費は397円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですのでかなり高いですね。かなりの小規模物件ですので違和感はありませんが…。

駐車場は1台のみで平置になります。