イニシア練馬北町レジデンス【敷地形状はイマイチながらも落ち着きある駅徒歩4分】2階65㎡6,098万円（坪単価311万円）

イニシア練馬北町レジデンス。

所在地：東京都練馬区北町2-109-1（地番）
交通：東武練馬駅徒歩4分、地下鉄赤塚駅徒歩17分、平和台駅徒歩19分
用途地域：近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数：6階建、41戸

東武練馬駅界隈では3件目のイニシアになります。

コスモスイニシアは、2016年分譲のイニシア練馬北町は貴重な駅徒歩2分（約13年ぶり）、2012年分譲のイニシア東武練馬（板橋区徳丸3丁目※このエリアは練馬区側でない場合は駅名から物件名をとり「東武練馬」になることが多い）も駅徒歩5分でしたので、このエリアでの強さが目立ちますね。

イニシア練馬北町ほど駅に近くはないものの、旧川越通り沿いだったイニシア練馬北町に対し、こちらは旧川越街道の内側に入ったポジションというのが1つのポイントで、ほんの少し入っただけでも住宅が多いエリアのため、駅徒歩4分ながらも落ち着きを感じることが出来ます（この界隈の住宅街は準工業地域内にあることが多いですし、準工業地域らしさも感じることはありません）。

一方で、敷地形状がかなり南北に長くなっており、「全戸西向き（しかも接道しているのは南側だけ）」の配棟になることもあってか、30～40㎡台が多く（角住戸を中心にファミリータイプもそこそこあるが大きなものでも60㎡台）、落ち着きのある環境のわりに面積帯が小さ目なあたりからは昨今の市況の影響（※）を感じずにはいられません。
※土地代はもちろんのこと材料費高騰で建築コストも高くなっており、売値（坪単価）を上げるためには面積を絞るに越したことはない。
ただ、西側が接道しておらず、前建もこちら側を向いていることによるお見合い感の強さもプラン設定に大きな影響を与えているの間違いないところでしょう。

買物便については旧川越街道（3つの商店街）が目と鼻の先の駅前ポジションなので申し分ないでしょう。南口駅前には東武ストア、また、北口のイオンも徒歩5分とほど近い距離感になります。

なお、通学校は北町小学校で徒歩8分になります。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南端道路沿いに位置したお部屋で、細い道路の向かい南側には5階建のJTレジデンス練馬北町があるのですが、第2種高度地区（斜線制限）の影響でこちら側の部分は上階がセットバック、また、真南方向はそのマンションの青空駐車場になっているので、この低層階でも日照への影響はほぼないでしょう。
当プランは全戸西向きとなる中、1フロア1戸だけ南側に面したお部屋になるわけですし、"駅近での良好な南面接道"というのは明確な魅力になるでしょう。こちらのプランの西側は青空駐車場ですのでそういった点でも恵まれたポジションになります。

間取りは物件内で最大のものでこそありませんが、上述のようにファミリータイプでも60㎡台に面積を絞った物件で、こちらは65㎡（四捨五入すると65㎡）にも達していないので狭小感があるのは否定できません。

柱のアウトフレームに力を入れることの多いイニシアシリーズにしては柱の食い込みが目立つ（ごくごく平均的なレベルで、普通のデベロッパーならば何ら違和感はないのですが、イニシアだと目立ちます）プランですし、効率性を重視せざるを得ない面積帯なので洋室全室及び洗面所が全てリビングインというのはやはりちょっと残念です。ただ、効率性を高めたことでLDKで15畳確保出来ているあたりは悪くないでしょう。

そういった設計上の制約が大きいため、LDも南に面してはいないものの（二面採光ではないものの）、西側の開口部は連窓サッシを採用した幅のあるものに出来ているあたりも評価できる点です。

収納はやや少なめ、浴室が1418でなく1317なあたりは気になる点でしょうか。

坪単価は311万円。近年の供給事例としては、エクセレントシティ練馬北町（2021年分譲/駅徒歩9分/平均約290万円）、リビオ練馬北町（2020年分譲/駅徒歩8分/平均約275万円）、クリオ練馬北町（2019年分譲/駅徒歩6分/平均約285万円）、ジオ練馬北町（2018年分譲/駅徒歩8分/平均約265万円）、そしてイニシア練馬北町（2016年分譲/駅徒歩2分/平均坪単価約280万円）という感じですので、1フロア1戸の貴重な南向きであることを考慮しても低層階でのこの水準は直近の相場上昇を加味してもやや強い印象です。

ただ、そこにはやはり60㎡台中盤まで絞ったプランニング（グロス価格が嵩まない）が影響していると思いますし、そのように全体としてファミリータイプの設定も少なくなっていることを考えればこういった価格設定になるのも分かりますし、駅徒歩4分ですのでこのご時世大きな違和感を覚えることはありません。