猿江恩賜公園レジデンス【公園はほぼ見えずとも、貴重な公園至近の大規模物件】6階90㎡9,688万円（坪単価354万円）

猿江恩賜公園レジデンス。

所在地：東京都江東区大島2-116-3他（地番）
交通：西大島駅徒歩7分、住吉駅徒歩10分、亀戸駅徒歩13分、錦糸町駅徒歩14分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：14階建、218戸

以前は西隣に現存するヒューレットパッカードの旧本社の駐車場や広場状スペースのあった部分で、それが敷地面積5,000㎡というのですから凄いですね。
道路などを挟まない一連の敷地だったのでこちらの敷地も合わせた面積に対し300％の容積率目一杯に建物（旧本社。現在も一部をヒューレットパッカードが使用しているようですが、フロア単位で賃貸募集（オフィス）も出ています）が立っているのかと思っていたのですが、旧本社そのままにこちらが建築されるわけですし、確かに旧本社側の敷地面積・延床面積を確認してみるとこちらの敷地の容積に関係なく”あちら側だけで成り立っている”ようです。

こちらの敷地は5,000㎡超もありながら建物を建てていなかった（容積未消化）というのはちょっと驚きましたね。

物件とは直接関係のない話をしてしまいましたが、なんというかやっぱりこのポジションだと猿江恩賜公園が望めないのは残念で、それが旧本社に邪魔されるという状況になるのはやっぱり惜しいと感じてしまいます。

そういう意味で言うと、どうせならば旧本社側も一斉に開発できなかったのかという思いがつきまとってしまうのですが、2011年築で建物自体もなかなか素敵なものですからね…。

ちなみに、当物件は三菱地所レジデンス、野村不動産、大林新星和不動産3社のJVとなっており、特定のブランドを掲げることなく「猿江恩賜公園」を前面に出したネーミングになっているのですが、仕方ないこととはいえ猿江恩賜公園がほぼ望めない住戸構成なので若干”名前負け”した印象にはなるでしょうか。

ただ、猿江恩賜公園隣接どころか近隣であってもこういったスケール感のあるファミリータイプの分譲マンションは少なく（39階建470戸のランドマークツインタワーであるザ・ガーデンタワーズぐらいかね）、部屋からは見えなくともまた鼻の先に広大な猿江恩賜公園があるという環境面との両立は大きな特徴になるでしょうね。

なお、交通便としては、とりわけ目立つことはありませんが、西大島駅と住吉駅の2駅が徒歩10分圏内となる良好なものです。

一方で、買物便はまいばすこそ徒歩8分にありますが、それを除くとコモディイイダとビッグ・エーが徒歩11分、西友が徒歩14分と距離のあるものになってしまうので徒歩10分圏内に2駅があるポジションとしては地味と言うかお世辞にも便利とは言えないでしょう。

通学校は毛利小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋はザ・ブライト（南棟）の90㎡の3LDK、南東角住戸になります。南側はリクシルの本社（移転予定）があり、この中層階では視界が妨げられますが、南東～北東までは高い建物でも5階建程度となっておりかなり先までの視界抜けが得られます。
※当物件の敷地と同じ「準工業地域×第3種高度地区」なので敷地が大きければ（南北に長ければ）このぐらいの高さのものが立つのですが、見た感じ小さな敷地・建物が多くそう簡単にまとまることはなさそうです。

間取りは80㎡どころか90㎡超を確保した物件内で最も大きなものになっており、他の80～90㎡台には4LDKがある中での3LDKにもなるので"かなり意外"でした。

柱の食い込みは普通にありますが、角住戸にしては廊下が短めで（3LDKだから短く出来ているというのはあるでしょう。4LDKではこうはいきません）、”LDKで22.3畳ある基本プラン”は近年なかなかお目にかかることが出来ません（港区などの一等地の100㎡超のプレミアムプランなどを除いた場合の話）。

LDKはその東側の視界抜けを考慮した開口部設計になっているあたりに好感が持てますし、洗面所を2WAY設計としたことで家事動線にも魅力を感じることができますね。

この大きさのLDKが実現出来ているのであれば洋室3はウォールドアではなく遮音性能の高い普通の開き戸設計で良かったような気もしますが、開き戸でも遮音性能はたかが知れていますからこれもありですかね（24時間換気を理由として結局扉の下部には隙間が必要になるので隣接する部屋での音漏れは不可避です）。

坪単価は354万円。物件平均もこのぐらいの水準になるはずで（つまり中住戸の中層階もこのぐらいの水準ということ）、日照（南）と視界（東）が両立する物件内で恵まれたポジションのわりには単価が抑えられていると感じます。

ただ、やはりそこには"90㎡超のグロスの嵩み"が影響しているのでしょう。
とはいえ、上層階は400万円近くなりますし、当物件のスカイツリービューとなる北向き住戸（第3種高度地区の斜線制限により北東角住戸の北側にはルーバル付住戸がひな壇上に存在しています）及び南西角のルーバルプランには坪単価400万円台後半（グロスで12,000万円超…。「プレミアム住戸」という位置づけで設備仕様面の差はあるものの、別に天井高が高く設定されているとかではないのでちょっと高いような…）まであるぐらいですので、こういった中層階でも坪単価でもう10～20万円ぐらい高くともおかしくなかった印象もありますね。

上層階（最上階付近）やルーバルプランなどの目玉プランでない限りこういったグロス帯でのニーズ（この物件が希望条件にビッタシはまっていてお金に糸目をつけない方のニーズ）は極端に減るものですので違和感はありませんが…。