猿江恩賜公園レジデンス【猿江恩賜公園は隣接していないけど、緑豊かな環境創造型ランドプラン】7階72㎡7,548万円（坪単価348万円）

続けて、猿江恩賜公園レジデンス。

設計・施工は長谷工ですが、普通に二重床になります。

当物件の最大のポイントは、やはり緑豊かなランドプランでしょうね。
三菱地所の「ザ・パークハウス」での実績が豊富なインタープランデザインセンターを建築デザイン監修に起用し（当ブログでは幾度となくインタープランデザインセンターについて言及しており、このような大規模物件でなくとも一味違うデザイン・ランドプランを生み出してくれるデザイナーです）、「環境創造型ランドプラン二ング」とホームページ等で謳われている通りの緑の潤いが抜群の計画になっています。

最もインパクトを感じるのがメインエントランスへと続く、敷地東側のほぼ全てに敷き詰められた緑のアプローチですね。特に、敷地北東部のフォレストゲートから敷地内へ入るとフォレストアベニューという円弧状の石壁のあるアプローチを経由するようになっており、とても気持ちの良いものとなります。

敷地北西部には提供公園、また、西側の駐車場とザ・スカイ（東棟）との間には優雅な車寄せスペースも設けられますし、総戸数200戸超の物件以上に感じるゆとりのランドプランと言えるでしょう。

一方で、総戸数200戸超の物件としては地味に感じてしまうのがエントランスホールですね。2層吹抜などでないのは仕方ないところと言えますが、二次元的にも寂しい印象になります。

また、共用施設としては大きめのフォレストラウンジがあり、窓面から望むその豊かな植栽もこの地このランドプランだからこそ実現するものと言えるでしょう。当物件は大規模ながら大通りなどに面していることもないですし、安らげる空間になるのではないでしょうか。

他にはパーティールームなどの目立った共用施設はなく、総戸数のわりには控えめな印象ではありますが…。

前回の猿江恩賜公園レジデンス。

公式ホームページ

お部屋はザ・スカイ（東棟）の72㎡の3LDK、東向き中住戸です。先ほどのザ・ブライト（南棟）の南東角住戸の東方向同様に、高いものでも5階建という感じになりますので、この階でも申し分のない視界抜けが得られます。西側はそのヒューレットパッカードの旧本社ビルがありますが、共用廊下やエレベーターホールからは北西方向にスカイツリーがドーンなポジションで、毎日の行き帰りが気持ち良いポジションでもあります（リモートワークでも外へ出よう！笑）

間取りは70㎡前後が中心となった中住戸の中では大き目のもので、専有部形状はごくごく一般的なものながら、居室配置などは少々風変わりなものになります。

最大の特徴はキッチンになるでしょう。キッチンがバルコニーに面した位置にあり、採光・通風のとれるものになっています。
また、その西側には2WAYの洋室3があり、キッチンにいながら洋室3（小さなお子さんのスペースとするのも一案）を見ることも出来ますし、洋室3との間にマルチワークカウンターがあるのも良いですね。

一方で、キッチンをこの位置にしたことでスパンのわりにバルコニー側の開口部が小さくなってしまっているのは残念ですし、共用廊下側の柱の食い込みがこの単価帯の物件にしては顕著なのも気になる点でしょう。

坪単価は348万円。先ほどの南東角住戸とほとんど差のない水準です。東方向の視界抜けは同様でもやはり南に面しているか否か（日照時間の差）はこういったエリアのファミリータイプにとっては重要な要素の1つであり、その差を考えるとやや違和感があるのですが、前回の記事で書いたようにやはり南東角住戸（90㎡超）はグロスの嵩みが影響しており、"こちらの中住戸が高い（割高）"という印象ではないですね。

近年の供給事例としては、プラウド住吉（2019年分譲/西大島駅徒歩9分・住吉駅徒歩11分/平均坪単価約305万円）、バウス西大島（2021年分譲/西大島駅徒歩7分/平均坪単価約285万円）、シティテラス住吉（2021年～分譲中/西大島駅徒歩14分・住吉駅徒歩15分/平均坪単価約295万円）、MJR深川住吉（2022年～分譲中/住吉駅徒歩15分・東陽町駅徒歩15分/平均坪単価約305万円）といった感じで、ここ1年ほどの価格上昇とまずまずの駅距離を考慮すれば違和感はないでしょうね。

ちなみに、1月末から2月頭にかけて行われた第1期1次での供給は70戸でした。話題性やスケールからすればやや大人しいスタートではありましたね。

設備仕様面は、特別なものはありませんが、スケールを生かしディスポーザー、また、食洗機とトイレ手洗いカウンターも備わっているので大きな違和感はありません。
プレミアム住戸は、フィオレストーンのキッチン天板、キッチンカップボード、廊下のタイル貼などが備わりますが、ビルトインエアコンなどが搭載されるわけではないですし立派な単価差のわりにやや拍子抜けするものです。

管理費は195円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですのでリーズナブルですね。一昔前（10～15年以上前）に分譲された物件とは管理費の相場が異なり、一昔前はある程度のスケールメリットの得られる物件ならばこのぐらいは当たり前でしたが、近年では稀ですね。
エレベーターは普通に3基ありますし、共用施設は控えめとはいえ豊かな植栽の管理コストがかかることを考えれば魅力ある水準でしょう。

駐車場は全65台で身障者用を含む11台が平置、残りの54台が機械式になります。
また、他にカーシェア用が1台あります。