グローベル本八幡プレミアム【都営線徒歩1分、目の前にJR直結のシャポー】5階34㎡3,640万円（坪単価358万円）

グローベル本八幡。

所在地：千葉県市川市南八幡5-630-1（地番）
交通：本八幡駅徒歩1分（都営線。JR線は徒歩3分）、京成八幡駅徒歩5分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：14階建、49戸

市川浦安線沿い、都営線の本八幡駅が徒歩1分、さらにJRにつながるシャポーの入口が目と鼻の先となる至便なポジションです。

JRの南口自体は徒歩3分表記になるのですが、シャポーの入口自体は都営線の地上出口よりもさらに近いところにあり、お隣の市川駅の物件だと物件概要に「シャポー口徒歩3分（南口は徒歩5分）」といった書き方をしているケースがわりとあるのですが、本八幡駅ではそういった表記がなされているのは見た記憶がないですね。
こちらもその書き方をするのであれば「JR本八幡駅徒歩1分（シャポー口。南口は徒歩3分）」となるわけで、傘入らずの本当に便利な立地の物件ですね。

敷地面積400㎡そこそこの小さな物件ということもあってか全戸30㎡台前半のコンパクトな設定ではあるものの、この立地ならば何ら違和感がないどころかお誂え向きな印象ですらあるでしょう。

本八幡駅はガレリアサーラやグランドターミナルタワー本八幡などの再開発タワマンがあり、「都営線直結徒歩1分×JR徒歩2分」のガレリアサーラなどと比べると流石にインパクトには欠けますけど、ガレリアのJR徒歩2分は地上経由でのものですし、シャポー経由での快適なアクセスはそれ以上のものと言っても過言ではないでしょう。

また、この立地ですので買物便に関しては言うまでもないのですが、単なる駅近ではなく市川浦安線沿いで線路の高架が目の前となるポジションでもありますので、南口側だけでなく、そういった再開発により便利になった北口側へのアクセス性の高さも大きなポイントになるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は34㎡の1LDK、南東角住戸です。東側は市川浦安線、南側は6階建のビルとなるポジションです。浦安線の向かいも7階建のマンションなどがありますので上層階でないと視界抜けは得られませんが、通り沿い（拡幅予定のため建物が少しセットバックされた位置に建てられる）であることでそこそこの離隔が確保出来ていますし、駅徒歩1分ポジションとしては何ら悪いものではないでしょう。

間取りはこの面積帯ですし、東面のみの接道となった敷地なのでワイドスパン設計に出来ないのは仕方ないでしょう。

ただ、柱に関して言うともう少し頑張って欲しかった印象にはなりますかね。
14階建の小規模ということでペンシル感があり、柱が太くなってしまうのは分かりますが、そうであればさらにアウトフレームに力を入れて欲しかったですね。

バルコニー側も中途半端に食い込んでいることで居室形状に難がありますし、プラン割（スパン）の関係で柱の間隔が近く開口部幅が確保しづらくなっているのも残念な点になります。

洋室2の引き戸がきれいに開け放てるものになっているのは良いのですが…。

坪単価は358万円。視界抜けが出てくる上層階でも380万円台といったところで、「駅近×至便な立地」が最大のポイントになる物件のためか大きな上下差は設けられていません（タワマンや大規模物件などのランドマーク性のある物件ならば上層階や最上階には”プレミアム”が乗るがこのような物件だとそうはいきません）。

駅近のコンパクト目で参考になるのは2018年分譲のエクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ（平均坪単価約305万円）がありますが、最大71㎡、最低でも38㎡はありましたし、4年の間に相場もかなり変わったので単純に比較はできません。

ただ、駅徒歩11分のリビオ本八幡の30㎡台（中盤）の低層階が270～280万円といった感じでしたし、そこいらへんの23区物件よりもよっぽど便利な立地、さらに、30㎡台前半～中盤まで面積を絞っていることを考えれば現実的な単価設定になっていると思います。