ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド【アプローチの起伏はきついが丘上最前席】2階84㎡16,350万円（坪単価646万円）

ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド。

所在地：東京都港区南麻布3-11
交通：広尾駅徒歩11分、麻布十番駅徒歩14分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：4階建（建築基準法上は地上3階地下1階建）、12戸

昨年分譲されたロイヤルシーズン南麻布の北側隣接地ではあるのですが、立地から受ける印象は大きく異なります。

こちらは「ヒルサイド」という名の通り、標高20m超の高台の一画であるのに対し、前物件は標高10m程度の低地側にあり、隣接地でありながらおよそ12mは下らない標高差が生じているのです。

こちらの南側が低地側のロイヤルシーズン南麻布になるので最上階からは視界抜けも出てくる丘上最前席で、お隣の超高級賃貸物件ザ・マーク南麻布との共通点も窺えるポジションになります。

ネックとなるのはやはり交通便でしょう。丘上の一画であるのは良い点である反面、広尾駅及び麻布十番駅が低地側にあることからお分かりのように、徒歩10分超の道程はいずれも起伏の大きなものになってしまいます。

全戸200～300㎡台で構成されたそのザ・マーク南麻布のような物件であれば超富裕層がお住まいになりますので、常時タクシーや迎えを呼べばよいだけの話ですのであまり気にはならないのですが、50～80㎡台で構成されたこのぐらいの感じの物件だとそこは少なからずデメリットにはなるでしょうね。

一方で、有栖川宮記念公園が徒歩5分となる第一種中高層住居専用地域の豊かな環境、かつ、通学区の本村小学校が徒歩2分ほどという点は魅力になります。

買物便は高台の住宅街らしく少々不便ですね。肉のハナマサこそ明治通り沿いの徒歩5分ほどにありますが、あとは広尾駅前のF&Fや明治屋になるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、南東角住戸です。建築基準法上の1階住戸で丘上エントランス側から見ると普通に1階となるエントランスフロアのお部屋になります。
ただ、そのように南側のロイヤルシーズン南麻布の敷地は12m以上も低いところにあり、そちら（7階建）の6階部分が正面に来る感じになるでしょうか。そのため、視界への影響は大きいのですが、日照に関しては良好ですし、南東方向には建物がないので丘上らしい視界抜けも一部望めますね。

間取りは物件内で最大級のもので、この地なりのそこそこの面積帯でもあるのですが、その丘上最前席となる南面を全戸（1フロア3戸）で分け合う設計としたためか、南面スパンが限られた細長いものになっているのは気になりますね。

純粋な廊下部分だけならば特に違和感はないのですが、LDドアは洋室2よりもさらに玄関寄りに位置しており、そのドアのところからLD畳数にカウントされる形になりますのでLDKでの18.8畳を額面通りに受け取ってしまうとLDはかなり狭く感じてしまうはずです。

当物件は昨秋完成済の完成売りなので実物（実際のお部屋）が確認でき、引渡し（内覧）時にこんなはずじゃなかった…となりはしませんが、いずれにしろプランや数字から受ける印象とのギャップは大きいでしょうね。

末長物件らしくＰＲＣ構造が採用された三次元的な魅力の高い設計で、足元付近から天井間際までのハイサッシによるLDの開口部はとても魅力的ではあるのですが、そのように視界抜けは限定的ですし、バルコニーも小さ目なので空間的な広がりもそこまでではないでしょうか。

一方で、框のないホテルライクなフラットな玄関は魅力ですし、北や西にも開口部のある通風・採光面も大きなポイントになるでしょう（洗面所に窓がないのはちょっと残念）。

坪単価は646万円。視界抜けらしい視界抜けが出てくるのは最上階だけですし、ブランド感もあるとは言えない超小規模物件になるので単価は伸ばすのは難しいでしょうね。全体として昨年のロイヤルシーズン南麻布の平均坪単価約615万円と大きく変わらない設定になるようです。

上述のように超富裕層向けのラグジュアリー物件であれば"交通便"が問題になりにくいので、「ブランド感のある100㎡超中心の物件（※当物件は敷地が小さくそのような物件は難しい）」になっていたら坪単価はもっともっと伸びだはずで、実際に近隣のレフィール南麻布（平均専有面積180㎡超）は1,000万円超が中心の単価設定になっていました。

駅距離を厭わずこのエリアの環境に魅力を感じる方にとっては悪くない単価水準だとは思うものの、超小規模物件、かつ、歪な敷地形状（いわゆる旗竿形状）ゆえにエントランス周りが淡泊過ぎる印象を受ける物件でもあり、共用・デザイン面での高級感が今一つなのも気になるところでしょうか。