ロイヤルシーズン東麻布【驚きの超小規模、超小規模なのに驚きの…】41㎡7,330万円（坪単価589万円）
ロイヤルシーズン東麻布。
所在地：東京都港区東麻布2-24
交通：麻布十番駅徒歩4分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、8戸（他非分譲事務所店舗1戸）
敷地面積約170㎡、店舗部分を含めても9戸だけという超小規模物件で、先日のロイヤルシーズン南麻布ヒルサイドの際にも述べたように小ぶりな物件の多いロイヤルシーズンの中でも最も小さく、分譲マンションではなかなか見ないスケールのものになりますね。
立地のポイントとしては、麻布十番駅がほど近いポジションでありながら環状3号線や麻布通りなどの大通り沿いではないこと、駅界隈や大通り沿いが商業地域になっている中でそこそこに落ち着きある住居系地域に位置していることでしょうか。
むろん低地側にはなるので、麻布永坂町や麻布狸穴町側の高台の高級住宅街のような魅力には欠けはするものの、麻布十番駅の徒歩4分内の物件はそうはありませんし、森ビルによる約8.1haもの大規模開発「虎ノ門・麻布台プロジェクト」、さらに、鳥居坂から六本木駅前にかけて「六本木五丁目プロジェクト」も進行中（具体化まではもう少し時間がかかりそうだが、”第2六本木ヒルズ”とも言われる非常にスケール感のある開発になるでしょう）という点でも楽しみなポジションでしょうね。
買物関係で言うと、日進が目と鼻の先、また、徒歩5分圏内にはまいばすと成城石井もありますね。
なお、通学校は麻布小学校で徒歩10分ほどになるでしょう。
設計はジェイエスディー、施工は末長組です。
そのような超小規模物件な上、1階部分には店舗スペースも設けられますので、エントランス周りは非常にこじんまりとしています（風除室はなく、エントランスホールも動線の一部という感じになります）。
ただ、外観デザインに関してはガラス面が豊かですし、特に基壇部はタイルを貼り分けたモダンなデザインとしているので、スケール以上の存在感は放てるのではないでしょうか。
公式ホームページ
お部屋は41㎡の1LDK、北向き住戸になります。2～4階は1フロア2戸が南北に分れておりこちらは北側の道路に面したポジションになりますね。2階なので視界抜けは得られませんが、道路の向かいは2～3階建の低層建物になっているため、圧迫感などもなく麻布十番駅徒歩4分ということを考えれば悪くないポジションでしょう。見ての通り開口部が大きいので採光面も全く問題ないはずです。
間取りは40㎡に乗せた1LDKということで近年の狭小トレンドからすると大き目のものになります。
末長物件らしく壁式構造が採用されているため柱の凹凸がないですし、壁で支えつつもこれだけのしっかりとした開口部が実現出来ているのは大きな魅力と言えるでしょう。
東西に開口部が全くないのはやや残念ではあるものの、梁の凹凸もありませんので、掃き出し窓だけでなくダイレクトサッシまで足元付近から天井近いところまでのハイサッシに出来ていますし、とにかく明るい安…いや、お部屋ですね。
まぁ、2階住戸でこれだけ開口部が大きなものになっていると道路から視線が気になったりもするのでしょうが、カーテンでいくらでも対応できますし、大通りではないので凄く人通りがあるわけでもありません。
アイランドキッチンを採用したLDKなので空間的な広がりも十分ですね。
坪単価は589万円。上層2フロアにはメゾネットの96㎡があり、坪単価700万円ほどとそれなりの水準ではあるのですが、こちらはここ1年ほどの間の価格高騰を感じることのない現実的な設定と言えそうです。
近隣の供給で言うとわりと前にはなってしまうのですが、プレシス東麻布（2016年分譲/平均坪単価約480万円）があり、5年以上の前の物件との単価差としては小さ目で、今時期の40㎡台のコンパクトがこの単価ならば悪くないでしょう。
むろんブランド・スケール感に欠けるがゆえの水準ですし、1LDKとしてはやや大き目の40㎡台なりのグロスの嵩みが考慮されているところはあるのでしょうが、間取り面だけでなく以下のように設備面もかなり整った物件ですからね。
設備仕様面は、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板に加え、全室ビルトインエアコン及び間接照明、LD＋主寝室の床暖房、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼、突板フローリング、さらに室内窓サッシュ下及び外部サッシフレームの御影石仕上げ、バルコニーのウッドデッキ敷など、ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド同様に単価帯以上のパフォーマンスを実現しています。
それだけでも素晴らしいのですが、ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイドにはなかったディスポーザーがあるのには面食らいました。総戸数8戸ですし、高額なお部屋があるとはいえ80㎡台と90㎡台が1戸ずつで100㎡超があるわけでもないので不思議（疑問）に思ってしまうほどです…。
管理費は470/㎡。一応内廊下ですし、そのように超小規模ながらディスポーザーが搭載されていることを考えると不思議と安いですね。
駐車場は全2台で平置になります。
所在地：東京都港区東麻布2-24
交通：麻布十番駅徒歩4分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、8戸（他非分譲事務所店舗1戸）
敷地面積約170㎡、店舗部分を含めても9戸だけという超小規模物件で、先日のロイヤルシーズン南麻布ヒルサイドの際にも述べたように小ぶりな物件の多いロイヤルシーズンの中でも最も小さく、分譲マンションではなかなか見ないスケールのものになりますね。
立地のポイントとしては、麻布十番駅がほど近いポジションでありながら環状3号線や麻布通りなどの大通り沿いではないこと、駅界隈や大通り沿いが商業地域になっている中でそこそこに落ち着きある住居系地域に位置していることでしょうか。
むろん低地側にはなるので、麻布永坂町や麻布狸穴町側の高台の高級住宅街のような魅力には欠けはするものの、麻布十番駅の徒歩4分内の物件はそうはありませんし、森ビルによる約8.1haもの大規模開発「虎ノ門・麻布台プロジェクト」、さらに、鳥居坂から六本木駅前にかけて「六本木五丁目プロジェクト」も進行中（具体化まではもう少し時間がかかりそうだが、”第2六本木ヒルズ”とも言われる非常にスケール感のある開発になるでしょう）という点でも楽しみなポジションでしょうね。
買物関係で言うと、日進が目と鼻の先、また、徒歩5分圏内にはまいばすと成城石井もありますね。
なお、通学校は麻布小学校で徒歩10分ほどになるでしょう。
設計はジェイエスディー、施工は末長組です。
そのような超小規模物件な上、1階部分には店舗スペースも設けられますので、エントランス周りは非常にこじんまりとしています（風除室はなく、エントランスホールも動線の一部という感じになります）。
ただ、外観デザインに関してはガラス面が豊かですし、特に基壇部はタイルを貼り分けたモダンなデザインとしているので、スケール以上の存在感は放てるのではないでしょうか。
公式ホームページ
お部屋は41㎡の1LDK、北向き住戸になります。2～4階は1フロア2戸が南北に分れておりこちらは北側の道路に面したポジションになりますね。2階なので視界抜けは得られませんが、道路の向かいは2～3階建の低層建物になっているため、圧迫感などもなく麻布十番駅徒歩4分ということを考えれば悪くないポジションでしょう。見ての通り開口部が大きいので採光面も全く問題ないはずです。
間取りは40㎡に乗せた1LDKということで近年の狭小トレンドからすると大き目のものになります。
末長物件らしく壁式構造が採用されているため柱の凹凸がないですし、壁で支えつつもこれだけのしっかりとした開口部が実現出来ているのは大きな魅力と言えるでしょう。
東西に開口部が全くないのはやや残念ではあるものの、梁の凹凸もありませんので、掃き出し窓だけでなくダイレクトサッシまで足元付近から天井近いところまでのハイサッシに出来ていますし、とにかく明るい安…いや、お部屋ですね。
まぁ、2階住戸でこれだけ開口部が大きなものになっていると道路から視線が気になったりもするのでしょうが、カーテンでいくらでも対応できますし、大通りではないので凄く人通りがあるわけでもありません。
アイランドキッチンを採用したLDKなので空間的な広がりも十分ですね。
坪単価は589万円。上層2フロアにはメゾネットの96㎡があり、坪単価700万円ほどとそれなりの水準ではあるのですが、こちらはここ1年ほどの間の価格高騰を感じることのない現実的な設定と言えそうです。
近隣の供給で言うとわりと前にはなってしまうのですが、プレシス東麻布（2016年分譲/平均坪単価約480万円）があり、5年以上の前の物件との単価差としては小さ目で、今時期の40㎡台のコンパクトがこの単価ならば悪くないでしょう。
むろんブランド・スケール感に欠けるがゆえの水準ですし、1LDKとしてはやや大き目の40㎡台なりのグロスの嵩みが考慮されているところはあるのでしょうが、間取り面だけでなく以下のように設備面もかなり整った物件ですからね。
設備仕様面は、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板に加え、全室ビルトインエアコン及び間接照明、LD＋主寝室の床暖房、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼、突板フローリング、さらに室内窓サッシュ下及び外部サッシフレームの御影石仕上げ、バルコニーのウッドデッキ敷など、ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド同様に単価帯以上のパフォーマンスを実現しています。
それだけでも素晴らしいのですが、ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイドにはなかったディスポーザーがあるのには面食らいました。総戸数8戸ですし、高額なお部屋があるとはいえ80㎡台と90㎡台が1戸ずつで100㎡超があるわけでもないので不思議（疑問）に思ってしまうほどです…。
管理費は470/㎡。一応内廊下ですし、そのように超小規模ながらディスポーザーが搭載されていることを考えると不思議と安いですね。
駐車場は全2台で平置になります。