クリオ竹ノ塚グレイステラス【小学校目の前、高買物便の駅徒歩10分】7階70㎡5,800万円台（予定（坪単価約273万円）

クリオ竹ノ塚グレイステラス。

所在地：東京都足立区竹の塚5-20-6他（地番）
交通：竹ノ塚駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：9階建、42戸

旧日光街道沿い、渕江小学校の向かいに誕生する物件になります。

駅距離はそこそこありはするものの、駅からの道程はフラットアプローチの徒歩10分で、駅からほどよく離れた住居系地域なりの落ち着きも出てくるポジションになりますね。

なお、竹ノ塚駅は先月末に高架化駅舎が供用開始されたことでも話題になっています。
高架化された竹ノ塚駅のホームは大部分がスケルトン構造（側面をガラス張り、屋根にはポリカ―ボネート板）となった目新しいものに生まれ変わりましたね。ホームの天井部には木組み構造を採用し、近年のトレンドとも言える木材を使用しているあたりもお洒落です。

なお、そもそもこの高架化事業は足立区が主体となっており、2つの踏切の除去によりこの界隈の東西の行き来をしやすくし、街の活性化を促す意向があるようです。この後には西口駅前広場整備、都市計画道路補助261号線、高架下施設整備が進んでいく予定で、駅前の雰囲気は大分変わるでしょうね。
また、駅徒歩3分には早速シティハウス竹ノ塚が誕生しますし、大手デベロッパーの進出（住友不動産は1995年にアクシルコート竹ノ塚というのを分譲していますが、それ以来供給はなく、三井・三菱・野村といったいわゆる大手も未供給）が増えることも街の活性化への一助となるでしょう。

なお、そういったところを抜きにして当物件の大きなポイントの1つになるのが買物便です。駅からの動線上にイトーヨーカドーがあり物件からは徒歩4分の距離感になります。他にもマックスバリュが徒歩5分、ドン・キホーテとまいばすが徒歩6分、コーナンPROが徒歩9分など食品に限らない買物利便の高さが目立つポジションですね。

通学区はもちろん目の前の渕江小学校になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の2LDK+S、南東角住戸です。東側は旧日光街道の向かいに渕江小学校、南も舎人公園通りの手前までは全て2階建になります。南方向は舎人公園通りの向かいに足立成和信用金庫の建物があり、この階だとまだ視界への影響が残るものの、東方向の視界抜けと南方向からの日照が得られる物件内でも条件の良いお部屋になります。

間取りはギリギリ70㎡に乗せた角住戸としては小ぶりな実質3LDKで、竹ノ塚駅徒歩10分という立地条件からすると控えめな印象になります。
※当物件の最上階には97㎡の大きなプランもあり、総じて面積を絞っているわけではありません。

柱のアウトフレームに力を入れることの多いクリオシリーズながらバルコニー側の柱ですら食い込んだ設計は残念ですが、70㎡なりに効率性を重視した設計で、廊下は短め（LDの入口付近の実質的な廊下スペースをカウントしても角住戸としては短め）、また、ベッドルームの大きく開け放つことのできる引き戸も魅力でしょう。

惜しく感じるのは南西の1室がサービスルームになっていることでしょうか。第3種高度地区の斜線制限がある中、可能な限りの高さを実現するために建物は敷地南端に寄せられており、隣地間距離が十分ではないことが影響した結果、建築基準法上の採光要件（居室要件）を満たすことが出来ていません。
上述のように、この階ならば南側道路の向かいまでは抜け、採光的に全く問題がない中での表示（サービスルーム）になるので実質的な影響はないのですが、リセールの際などにはやはり「3LDK」として表示できる方が検索などにひっかかりやすくはありますよね。

坪単価は予定価格で約273万円。平均では260万円ほどになるはずで、駅の反対側で徒歩10分超にはなるものの、直近の竹ノ塚物件であるサンクレイドル竹ノ塚II（2020年分譲/平均坪単価約195万円）と比べると立派な水準ですね。

なお、その前2019年にエクセレントシティ竹ノ塚駅前（駅徒歩3分）が分譲されており、そちらは平均坪単価約270万円だったので、駅距離の差はあれどその後の価格上昇を考慮すれば違和感のない水準と言えなくもないのですが、エクセレントシティは坪単価が高めに出る平均専有面積44㎡ほどしかないコンパクト物件だったので比較はしづらいですね。

ただ、後発のシティハウス竹ノ塚は駅徒歩3分ですし、殿様商売の住不なのでこちらよりも大分高くなるのは間違いないところで、こちらもタイミング的に駅及び駅前の整備が多少なりとも織り込まれてしまうのは仕方ないところでしょう。