パークホームズ渋谷松濤【松濤らしくないポジション、松濤らしからぬ眺望】13階116㎡35,000万円（坪単価997万円）

パークホームズ渋谷松濤。

所在地：東京都渋谷区松濤2-1451-3他（地番）
交通：神泉駅徒歩9分、渋谷駅徒歩14分（東京メトロ、東急線。JRは徒歩17分）、代々木公園駅徒歩15分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第二種住居地域
階建・総戸数：13階建、55戸（非分譲住戸19戸含む）

山手通りの西側、松濤アドレス（つまりは渋谷区）の端に位置しており、山手通りからほんの少し内に入ったに過ぎないポジション（敷地の一部は山手通りに面しています）のため、いわゆる”松濤感”は薄いです。
しかしながら、南西側に東大駒場キャンパスが隣接（しかも物件側は一二郎池周りの豊かな緑）するポジションで、用途地域（高さ制限）という点でも絶妙な印象を受ける物件になります。

敷地の半分以上が第一種中高層住居専用地域（最高高さ20m×第2種高度地区）になっているため高さを出しづらいのですが、山手通り寄りの敷地北東部分は第二種住居地域（最高高さ40m）になっており、ギリギリのところで無理なく13階建を実現出来た物件になるのです。
しかも建物の立つ場所はライオンズアイル渋谷松濤やメインステージ松濤のようないかにもな山手通り沿いではなく少し内側に出来る敷地形状という点でも良いですし、そうはお目にかかれない物件であるのは間違いないでしょう。

いわゆる松濤は第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）のため、視界抜けすらままならないものですし、"松濤らしくないポジションだからこそ実現した松濤らしからぬ眺望"が最大の特長になりますね。
ホームページに謳われる「眼前に拡がる圧倒的な迫力の蒼天と緑の海」という言葉は、一見大げさに感じるかもしれませんが、この眺めはタワマンの高層階に匹敵する価値があるのではないでしょうか。

むろん交通便は褒められたものではないですし、一般的なスケール、そしてそのように松濤感の薄いポジションではあるので「パークコート」にならないのは分かるのですが（近年の三井は特に"ブランドの安売り"をしない傾向にあります）、かといって「パークホームズ」が似合うかと言うと微妙な物件ですね…。お値段的にも眺望的にも…。

交通便以上のネックになるのが買物便でしょう。最も近いのは神泉駅前のまいばすで、徒歩10分圏内になるのはそこと駒場1丁目のまいばす2つだけですかね。
昨今はネットスーパーを利用される方も多いですし、少し足を延ばせば渋谷駅前ですので、そこまで気にする必要はないのかもしれませんが、交通便も含め都心立地ながらも利便性が1つのネックになってしまうポジションであるのは確かでしょう。

なお、通学区は神南小学校で徒歩15分超の距離感になるでしょうか。渋谷区の端っこ、区境ポジションなのでありがちではありますが、少々遠いですね。

公式ホームページ

お部屋は116㎡の3LDK、南角住戸です。南東側隣地はこの建物が立っているのと同じ第二種住居地域ではあるのですが、敷地配置・形状的にこのレベルの高さの建物とするのは難しそうで、この最上階からは南西側だけでなく南～南東にかけても一二郎池を初めとした駒場キャンパスの自然を半永久的に一望できる可能性が高いでしょう。富士山ビューの特等席でもありますね。

間取りはそのような特等席となる”最上階南角”ということで物件内で最も大きなプレミアム住戸になっています（12～13階はプレミアム住戸という位置づけで82～116㎡）。

いわゆるセンターイン的な三方角住戸で、116㎡というしっかりとした面積を確保しつつも玄関廊下周りを効率的な設計に出来ているのは良い点でしょう。廊下を一般的な長さに抑えつつもPP分離が行き届いているあたりも上手ですね。

この面積帯ならばトイレが主寝室寄り（ベッドルーム3より）にもう1つぐらいあっても良かったような気がしなくもないですが、LDKは27畳もあり、効率性が高いことで専有面積以上のゆとりも感じることが出来るでしょう。

気になるのは開口部ですね。
全戸南西向きの設計となった物件で、隣の中住戸のスパンをワイドに確保していることとの兼ね合いもあり、南西面のスパンがイマイチなのです。北東面は山手通りの影響を加味し、二重サッシにしてまでしっかりとした開口部を設けているのは良いのですが、妻面（南東面）の開口部が少ないあたりにも物足りなさを感じてしまいますし、このポジション・価格帯ならば南頂点部にコーナーサッシを施して欲しかったですね。

坪単価は997万円。パークホームズ文京小石川ヒルテラスには坪単価1,000万円超があったぐらいなので、"この水準のパークホームズ"でも驚きはしないのですが、「パークコート」が相応しいかはさておきこの単価帯のパークホームズであることの違和感はどうしても伴いますし、「パークホームズ」じゃなかったら開口部などももっとダイナミックなものを心掛けていたはずなのでそういう意味での残念な気持ちはあります。

"ちょっとした唯一無二"の物件なので価格の妥当性について論じるのは難しいのですが、ほぼ1,000万円という立派な水準で、眺望を売りにするのであればもう少し開口部をスペシャルなものにして欲しかったですし、共用・デザイン面に関してもこの単価帯としてはやや弱い印象にはなりますね。