ロイヤルシーズン麻布永坂【永坂町感は薄いが、すんごいデザイン】71㎡14,270万円（坪単価664万円）
ロイヤルシーズン麻布永坂。
所在地：東京都港区麻布永坂町1-58（地番）
交通：麻布十番駅徒歩4分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：11階建（建築基準法上は地上8階地下3階建）、18戸
先日取り上げたロイヤルシーズン東麻布と同じ麻布十番駅徒歩4分で、ポジション的にはそんなに離れているわけではないのですが、立地から受ける印象は大きく異なりますね。
あちらの東麻布アドレスに対しこちらは麻布永坂町アドレスであり、低地と高台という違いがあるのはもちろんなのですが、事はそう単純ではなくあちらが東麻布ながら大通りから内に入ったなりの落ち着きがあったのに対し、こちらは麻布永坂町でありながら首都高沿い（麻布通り沿い）ということで、いわゆる「東麻布」と「麻布永坂町」の相違ではないのです。
そのため、いわゆる麻布永坂町や麻布狸穴町の雰囲気を求めたい方にとってはピンとこない物件ではあるのですが、そのロイヤルシーズン東麻布よりもさらに「虎ノ門・麻布台プロジェクト」、「六本木五丁目プロジェクト（具体化まではもう少し時間がかかりそうだが、”第2六本木ヒルズ”とも言われる非常にスケール感のある開発になるでしょう）」という大規模再開発を身近に感じることのできるポジションというのは大きなポイントであり魅力になるでしょう。
設計はジェーエスディー、施工は末長組です。
こちらもかなりの小規模物件にはなるのですが、その小さなスケールを感じさせないデザインが最大の特長と言っても過言ではないでしょう。
同時期分譲となっているロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド、ロイヤルシーズン東麻布なども末長物件らしくPRC構造を採用したことでガラス面を豊かに出来ており、それが外観デザインにも好影響を与えているのですが、ここはそれらの比ではありません。
比べるとすればロイヤルシーズン六本木檜町公園であり、あちらを見た時と同じぐらいの感覚になります。
六本木檜町公園のようなダイレクトサッシをあえて控え目にすることでバルコニーを強調し、バルコニーガラス手摺に高性能熱線反射ガラスを採用した透明美を追求した物件になっています。
バルコニーの側面に加え、コーナー部などは上から下まで全てガラスを被せるという徹底ぶりで、このような小規模物件でこのレベルのものを生み出す末長組はやはりただものではないと改めて思いましたね。
麻布通り沿いの基壇部は、一転して天然石貼りとしたことで重厚感もそこそこ、また、小規模ながらも屋上にスカイテラスを設けており、高台立地ならではの眺望も楽しめるようになっています。
なお、通学校は麻布小学校で徒歩5分ほどになるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の2LDK、北西角住戸です。西側は麻布通りで、その上に首都高が走るポジションです。そのため、非常に賑やかですし、通りの向かいにはこの物件と同じかそれ以上の建物もありますのでお世辞にも魅力的とは言えないでしょう。なお、東側はいわゆる麻布永坂町の高台の低層住宅街なのですが、この階だと視界抜けまでは得られません。
間取りは70㎡超ということで2LDKとしてはかなりゆとりのあるものになります。
"大手デベロッパーが一等地で超高額物件を分譲する際"にはこのぐらいの大きさの2LDKが設計されてるのは何ら珍しいことではないのですが、この首都高沿いの立地で末長組が分譲するとなると”意外な設定”という印象にはなるでしょうね。
そのように外観上のデザインや透明感を意識しつつも効率性が高いものに出来ていますし、開口部の大きさ・数、そして居室配置などのバランスという点でも良好なものに出来ているのは素晴らしいと思います。
ただ、如何せん中小デベロッパーが分譲するにしては単価が立派（なエリア）ですし、首都高沿いのこの環境でこの大きさの2LDKというのは少々ミスマッチな気がしています。
アドレスが高級住宅街の麻布永坂町であろうとも「首都高沿い×麻布十番駅徒歩4分」という高利便性を考えたら2LDKを設けるにしても50㎡台、全体としても30～50㎡台中心で良かったように思うのです。
2～9階は1フロア2戸で70～80㎡台のみ（80㎡台も2LDK…）、10～11階は東京タワービューも魅力的なポジションとはいえ、1フロア1戸となった130㎡台というのはやり過ぎな気が…。
規模を問わず30～50㎡台中心でこのレベルのデザインを実現出来ている物件は少ないですし、屋上テラスもそういったコンパクト住戸中心（グロスが1億に満たないぐらいのもの）の中に設けた方がより活きた感じがしますね。
坪単価は664万円。上層階だと700万円台中盤、そのトップ2フロアの130㎡台は坪単価1,100万円台ということで、ロイヤルシーズン東麻布とは異なる”麻布永坂町価格”になっていると感じます。
上述のように外観デザイン面への力の入れ方が違いますし、確かに上層階からの東京タワービューなどの眺望は魅力的ではあるのですが、130㎡台はグロスで45,000万円台にもなっているわけで、流石にねぇ…。
末長組は安易にコンパクトを分譲しないデベロッパーで、こういった都心の小規模物件でもこのようなしっかりとした永住クオリティ（？）の物件を造りあげるあたりは素晴らしい企業姿勢の賜物だとも思うわけですが、皆が皆いずれ家族を作るわけではないのは言うまでもないことで、多様な生き方が肯定される時代でもありますので、"その思想を違った形で表現したもの"も見てみたいなぁ…という気持ちはありますね。
設備仕様面は、ロイヤルシーズン東麻布同様で、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板に加え、全室ビルトインエアコン及び間接照明、LD＋主寝室の床暖房、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼、突板フローリング、さらに、室内窓サッシュ下及び外部サッシフレームの御影石仕上げ、バルコニーのウッドデッキ敷、そしてそして小規模ながらディスポーザー付という充実したものです。
管理費は260円/㎡。超小規模（一応内廊下ではある）でディスポーザーが付いているにも関わらず安いですね…。
ちなみに管理会社は森トラスト・レジデンシャルサービスになります。
駐車場は全3台（2台は130㎡台住戸の専用使用権）で平置になります。
所在地：東京都港区麻布永坂町1-58（地番）
交通：麻布十番駅徒歩4分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：11階建（建築基準法上は地上8階地下3階建）、18戸
先日取り上げたロイヤルシーズン東麻布と同じ麻布十番駅徒歩4分で、ポジション的にはそんなに離れているわけではないのですが、立地から受ける印象は大きく異なりますね。
あちらの東麻布アドレスに対しこちらは麻布永坂町アドレスであり、低地と高台という違いがあるのはもちろんなのですが、事はそう単純ではなくあちらが東麻布ながら大通りから内に入ったなりの落ち着きがあったのに対し、こちらは麻布永坂町でありながら首都高沿い（麻布通り沿い）ということで、いわゆる「東麻布」と「麻布永坂町」の相違ではないのです。
そのため、いわゆる麻布永坂町や麻布狸穴町の雰囲気を求めたい方にとってはピンとこない物件ではあるのですが、そのロイヤルシーズン東麻布よりもさらに「虎ノ門・麻布台プロジェクト」、「六本木五丁目プロジェクト（具体化まではもう少し時間がかかりそうだが、”第2六本木ヒルズ”とも言われる非常にスケール感のある開発になるでしょう）」という大規模再開発を身近に感じることのできるポジションというのは大きなポイントであり魅力になるでしょう。
設計はジェーエスディー、施工は末長組です。
こちらもかなりの小規模物件にはなるのですが、その小さなスケールを感じさせないデザインが最大の特長と言っても過言ではないでしょう。
同時期分譲となっているロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド、ロイヤルシーズン東麻布なども末長物件らしくPRC構造を採用したことでガラス面を豊かに出来ており、それが外観デザインにも好影響を与えているのですが、ここはそれらの比ではありません。
比べるとすればロイヤルシーズン六本木檜町公園であり、あちらを見た時と同じぐらいの感覚になります。
六本木檜町公園のようなダイレクトサッシをあえて控え目にすることでバルコニーを強調し、バルコニーガラス手摺に高性能熱線反射ガラスを採用した透明美を追求した物件になっています。
バルコニーの側面に加え、コーナー部などは上から下まで全てガラスを被せるという徹底ぶりで、このような小規模物件でこのレベルのものを生み出す末長組はやはりただものではないと改めて思いましたね。
麻布通り沿いの基壇部は、一転して天然石貼りとしたことで重厚感もそこそこ、また、小規模ながらも屋上にスカイテラスを設けており、高台立地ならではの眺望も楽しめるようになっています。
なお、通学校は麻布小学校で徒歩5分ほどになるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の2LDK、北西角住戸です。西側は麻布通りで、その上に首都高が走るポジションです。そのため、非常に賑やかですし、通りの向かいにはこの物件と同じかそれ以上の建物もありますのでお世辞にも魅力的とは言えないでしょう。なお、東側はいわゆる麻布永坂町の高台の低層住宅街なのですが、この階だと視界抜けまでは得られません。
間取りは70㎡超ということで2LDKとしてはかなりゆとりのあるものになります。
"大手デベロッパーが一等地で超高額物件を分譲する際"にはこのぐらいの大きさの2LDKが設計されてるのは何ら珍しいことではないのですが、この首都高沿いの立地で末長組が分譲するとなると”意外な設定”という印象にはなるでしょうね。
そのように外観上のデザインや透明感を意識しつつも効率性が高いものに出来ていますし、開口部の大きさ・数、そして居室配置などのバランスという点でも良好なものに出来ているのは素晴らしいと思います。
ただ、如何せん中小デベロッパーが分譲するにしては単価が立派（なエリア）ですし、首都高沿いのこの環境でこの大きさの2LDKというのは少々ミスマッチな気がしています。
アドレスが高級住宅街の麻布永坂町であろうとも「首都高沿い×麻布十番駅徒歩4分」という高利便性を考えたら2LDKを設けるにしても50㎡台、全体としても30～50㎡台中心で良かったように思うのです。
2～9階は1フロア2戸で70～80㎡台のみ（80㎡台も2LDK…）、10～11階は東京タワービューも魅力的なポジションとはいえ、1フロア1戸となった130㎡台というのはやり過ぎな気が…。
規模を問わず30～50㎡台中心でこのレベルのデザインを実現出来ている物件は少ないですし、屋上テラスもそういったコンパクト住戸中心（グロスが1億に満たないぐらいのもの）の中に設けた方がより活きた感じがしますね。
坪単価は664万円。上層階だと700万円台中盤、そのトップ2フロアの130㎡台は坪単価1,100万円台ということで、ロイヤルシーズン東麻布とは異なる”麻布永坂町価格”になっていると感じます。
上述のように外観デザイン面への力の入れ方が違いますし、確かに上層階からの東京タワービューなどの眺望は魅力的ではあるのですが、130㎡台はグロスで45,000万円台にもなっているわけで、流石にねぇ…。
末長組は安易にコンパクトを分譲しないデベロッパーで、こういった都心の小規模物件でもこのようなしっかりとした永住クオリティ（？）の物件を造りあげるあたりは素晴らしい企業姿勢の賜物だとも思うわけですが、皆が皆いずれ家族を作るわけではないのは言うまでもないことで、多様な生き方が肯定される時代でもありますので、"その思想を違った形で表現したもの"も見てみたいなぁ…という気持ちはありますね。
設備仕様面は、ロイヤルシーズン東麻布同様で、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板に加え、全室ビルトインエアコン及び間接照明、LD＋主寝室の床暖房、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼、突板フローリング、さらに、室内窓サッシュ下及び外部サッシフレームの御影石仕上げ、バルコニーのウッドデッキ敷、そしてそして小規模ながらディスポーザー付という充実したものです。
管理費は260円/㎡。超小規模（一応内廊下ではある）でディスポーザーが付いているにも関わらず安いですね…。
ちなみに管理会社は森トラスト・レジデンシャルサービスになります。
駐車場は全3台（2台は130㎡台住戸の専用使用権）で平置になります。