ザ・パークハウス川越タワー【小ぶりでも貴重な徒歩1分×エリア最高層】20階92㎡13,900万円台（予定）（坪単価約501万円）

ザ・パークハウス川越タワー。

所在地：埼玉県川越市脇田本町16-5他（地番）
交通：川越駅徒歩1分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上25階地下1階建、173戸（募集対象外住戸4戸含む）

「初の川越駅徒歩1分×川越市最高層」ということで、川越市民はもちろんのこと、広域からの注目も浴びるタワマンになります。
また、東武東上線の駅前タワーという点で言うと、2001年の志木パークタワー以来の分譲になるでしょうか。志木パークタワーは21階建総戸数79戸というこちらよりもさらに小ぶりな物件ですし、それ以外だと1993年分譲のアイムふじみ野タワー（32階建/1108戸）ぐらいでタワマンがボンボン立つエリアでないがゆえの希少性も十分でしょう。

25階建173戸という小ぶりなタワマンですし、西口の正面ユープレイスへつながるデッキと結ばれていないのもちょっと残念ではあるのですが、川越駅界隈では群を抜いて高い建物になりますし、商業下駄履きの一体開発という点も少なからず魅力になるでしょう。1階及び2階の一部には商業施設が入る計画になっています。

また、デッキ直結であってもターミナル駅だと徒歩1分にならないことの方が多いものですし、サブエントランス（※）を設けてまで徒歩1分を追求しているあたりも気が利いていると思いますね。
※サブエントランスから住戸へ向かうためには4階でエレベーターを乗り継ぐ必要があるので賛否あるかとは思いますが、”魅せるアプローチ”としてくれているのも悪くないでしょう（詳細は次の記事で言及します）。

買物利便の高さは言わずもがなですが、一方で、通学区の仙波小学校は駅の向こう側の徒歩11分ということで少々距離がありますね。

公式ホームページ

お部屋は92㎡の3LDK、南角住戸です。駅界隈で当物件の次に高いものはマンションで言うと14～15階建程度の一般的な高さのものですので、この高層階は遮るもののないパノラマビューとなります。南西方向には富士山、そして小江戸川越花火（安比奈親水公園で行われる年）も望めることでしょう。

間取りは最上階住戸（25階）を除くと最も大きなものになります。最上階は5戸あるうちの4戸（全ての角住戸）が販売済（一般販売前に水面下で…）になっているあたりにげんなりとさせられたりもしますが、そのように高層階はいずれの方角も視界抜け抜群ですし、タワマンとしては低めの25階建でも眺望の良いお部屋が多いのは高層化が進んでいないエリアだからこそのものと言えるでしょう。

また、一般フロア（このプランは5～24階まであります）での90㎡超はかなり大きな方ですし、4LDKではなく3LDKになっているあたりもこのエリアらしいものと言えるでしょうか。
面積帯のわりには廊下もほどほどの長さに出来ておりワンランク上のゆとりを感じることが出来ますね。

気になるのは柱の食い込みでしょうか。
タワマンらしくコーナー部などにダイレクトウィンドウを採用しているのであれば多少の柱の食い込みはやむなしと思えるのですが、このプランに限らずフルバルコニーを採用した物件で、しっかりとしたバルコニーがあるにもかかわらず柱をアウトフレームしないのは疑問ですね。
立地の特徴・高さ・総戸数共にザ・パークハウス本厚木タワーとの共通点が多いと感じる物件なのですが、あちらは柱のアウトフレームが行き届いていたので尚更…。

柱の食い込みにより窓際上部の梁により室内側の凹凸が大きくなっていますし、下り天井高・サッシ高はおよそ2mほどとタワマンとしては低めのものになっているのも残念ですね。

そのように高い建物のない川越駅なので25階建総戸数173戸でも普通にしていたら目立つわけですけど、ダイレクトサッシに比べフルバルコニーはどうしても地味な印象になりますし、以下のようにこの南角は結構な”プレミアム”を乗せた価格設定にしていることからしてもダイレクトサッシに限らずとももう少し分かりやすい”華のある設計”が相応だったようには思いますね。

坪単価は予定価格で約501万円。シティタワー所沢クラッシィをちょっと思い出してしまいました…。
シティタワーは2018年分譲開始で、あれから4年近い月日が経過し、マンション価格はさらに高くなりましたので、流石にまだマシではあるのですが、天井高が高いわけでもなければプレミアム住戸（※）でもない一般的な範疇のお部屋が坪単価500万円超というのはどうなのかなと…。
※「80～90㎡台×13階以上」のプランはスーペリアとして水回りの設備仕様がグレードアップされてはいますが、最上階のプレミアム住戸ほどではないですし（最大天高も最上階の2.7mに対しこちらは一般的な2.5m）、水回り天板がクオーツストーンになったりトイレにリモコンが付くなどの一般的な範疇のものに過ぎません。

ちなみに、最上階では唯一一般分譲対象になっている117㎡の中住戸は坪単価573万円で、こちらよりもさらに高くなっています。最上階の他の角住戸4戸はいくらで売ったのかねぇ…。