ザ・パークハウス川越タワー【魅力的なサブエントランスアプローチ】6階65㎡5,000万円台（予定）（坪単価約253万円）

続けて、ザ・パークハウス川越タワー。

設計はフジタ、施工はフジタ・川木建設共同企業体で、免震構造が採用されています。
地盤の悪いエリアではないですし、25階建という高さを考えれば免震である必要性はけして高くないようにも思いますが、”タワマンに馴染みの薄いエリア”という点では免震の安心感は手堅いようには思います。

当物件の最大のポイントとなるのは、前回の記事でちらっと述べたサブエントランスからのアプローチでしょう。
敷地南東部、商業施設の隅にサブエントランスを設けたことで駅徒歩1分表示を可能にしており、そこからエレベーターで4階に上がり、住戸階行きのエレベーターに乗り換えるという動線になります（サブエントランスのある部分は4階までしかない”下駄部分”なので住戸階直通エレベーターを設けることが出来ない）。
そして、そのエレベーターの乗り換えで経由する4階部分のアプローチを「ザ・コリドー」と名付けており、その内廊下状のアプローチは川越唐桟の柄をコラージュした大きな窓面や間接照明も印象的な空間になっているのです。

ザ・コリドーの先、エレベータ―ホールの手前にはオーナーズラウンジもありますし、川越最高層ランドマーク×駅徒歩1分の愉悦に浸ることのできる空間設計と言えるでしょうね。

一方で、1階メインエントランスは2層吹抜などのスケールはないものの、エントランスアプローチは石積みや植栽が迎えてくれるデザイン性の高いもので、総戸数173戸というタワマンとしては小ぶりなスケールからすれば悪くはないでしょう。

また、川越市最高層物件らしく屋上にスカイデッキ「トップオブ川越」が設けられているのも大きなポイントですね。それほど大きな空間ではありませんが、高層階にラウンジなどのない物件ですし、花火大会時などにおいてもこれがあるのとないのとでは大違いでしょう。地下1階にはシミュレーションゴルフやシアターが楽しめるクラブラウンジ（ちょっとしたパーティーなどにも）があり、スケールなりの共用施設が設けられています。

コロナ禍のトレンドからすれば個室ブースなどもあるリモートワークに適したスペースがあると良かったようには思いますが…。

前回のザ・パークハウス川越タワー。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の2LDK+S、北東向き中住戸です。北東方向は線路、線路の向かいにアトレというポジションのため低層階はタワマンならではの眺望とは言えません。また、洋室2のあたりまでは当物件のタワーパーキングがかかってくるため、やや圧迫感を覚えるポジションでもあるでしょう。
ただ、線路沿いであることでアトレまでの離隔はしっかりとありますし、駅前タワマンの低層階としてはけして悪いポジションではないですね。モロに線路沿いであるにもかかわらず二重サッシでないのは気にはなりますが…。

間取りは60㎡台中盤のかなり面積を絞った実質3LDKです。
当物件には約60㎡（59.99㎡）の2LDKがあるので2LDKと3LDK（2LDK+S）の面積差が随分と小さい印象にはなるのですが、効率性の高い設計ですし、3LDKとしての使い勝手が期待できるでしょう。

むしろ気になるのは2LDK的な使い方に難があるところでしょうか。
サービスルームは扉1枚分しか開かないポジションなのでLDとの一体利用が不可能ですし、引き戸設計の洋室2の扉もウォールドアなどではなく、柱の影響もあることからLDとの一体感はけして高いものではありません。

この面積帯の3LDK（2LDK+S）にするのであればもっと柔軟性を高めた設計であって欲しかったですね。

タワーパーキングの影響もあるとはいえ、中住戸ながらかなりのワイドスパンに出来ているのは魅力でしょう。

坪単価は予定価格で約253万円。線路向きな上、タワーパーキングの影響も受けるポジションのため物件内で下限水準になっています（同階の南西向き中住戸は280万円前後）。

近年の近隣の供給事例は、本川越駅寄りのものも含めると、
ライオンズ川越プレミアフォート（2017年分譲/川越駅徒歩4分/平均坪単価約240万円）
ライオンズ川越松江町グランフォート（2017年分譲/本川越駅徒歩6分/平均坪単価約220万円）
パークホームズ川越新富町アドーア（2018年分譲/本川越駅徒歩1分/平均坪単価約285万円）
パークホームズ川越ザ・レジデンス（2020年分譲/川越駅徒歩5分/平均坪単価約260万円）
プレシス本川越ルミナス（2020年分譲/本川越駅徒歩4分/平均坪単価約225万円）
ファインレジデンス川越ウエスト（2021年分譲/川越駅徒歩5分/平均坪単価約265万円）
レ・ジェイド川越ザ・レジデンス（2021年分譲/川越駅徒歩10分/平均坪単価約240万円）
レ・ジェイドタイムズコア川越（2021年分譲/川越駅徒歩5分/平均坪単価約260万円）
といった感じで、一般的な物件であれば中層階に位置するようなお部屋が駅徒歩1分で280万円前後と考えるとリーズナブルですよね。

当物件は高層階角住戸などが平均単価を押し上げているため、平均坪単価自体は330万円程度になりそうです。しかしながら、物件内の単価差が非常に大きく、視界・日照・音（線路沿い）などの何かしらの妥協は必要ながらも立地条件やランドマーク性からすると300万円程度までのものは魅力を感じやすいように思います。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどがそろっており坪単価300万円前後の物件として違和感のないものですが、水回りの天然石天板仕様はありません。
※前回の記事で言及したように最上階はプレミアムグレード、13〜24階の80㎡以上はスーペリアグレードとなり、水回りなどに差があります。

管理費は396円/㎡。ディスポーザー付の内廊下設計であるのはもちろんのこと、総戸数173戸という小ぶりなスケールながら各階ゴミ置場に24時間有人管理（商業下駄履きなのでやむなし）も採用しての水準なので400円未満ならば御の字でしょう。

“坪単価200万円台の住戸”という点で言うと、このレベルの管理費（ランニングコスト）になっているケースは稀なので、そこはやや気にはなるのですが、逆に言うとそのあたりの下限水準のお部屋はランニングコストが嵩んでいるがゆえに単価を伸ばしきれていない印象もありますね。

駐車場はそのタワーパーキングで身障者用を含む53台になります。