デュオヒルズ谷在家ザ・ファースト【駅徒歩1分×舎人公園徒歩7分】2階61㎡4,298万円（坪単価232万円）

デュオヒルズ谷在家ザ・ファースト。

所在地：東京都足立区谷在家1-19-6（地番）
交通：谷在家駅徒歩1分、竹ノ塚駅徒歩31分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：10階建、37戸

「ザ・ファースト」の名称通り、谷在家駅徒歩1分、尾久橋通り沿いに誕生する物件です。

舎人ライナー沿いは駅近物件が比較的出やすくはあるものの、徒歩1分での分譲となると近年ではハミングテラス（高野駅徒歩1分）やレーベン熊野前アインスゲート（熊野前駅徒歩1分）があるぐらいですし（※いわゆるワンルームマンションを除く）、駅徒歩1分でありながら広大な舎人公園まで徒歩7分というあたりも大きな魅力になるでしょうね。

そんな感じの魅力の窺えるポジションでありながら、物件概要に竹ノ塚駅徒歩31分…と書かれているのは違和感がありますし、さらに「田端駅より都営バス約26分、江北駅前バス停留所より徒歩20分」ってどういうこと…。いやいや…笑。

また、視界的な魅力を感じることが出来るポジションでもありますね。
敷地は尾久橋通り沿いの近隣商業地域内ですが、尾久橋通りの内側となる東側隣地は第一種住居地域（容積率200％、第2種高度地区の斜線制限）になるのでこのレベルの高さのものは難しいですし、そのちょっと先からは第一種低層住居専用地域（最高高さ12m）になりますので、東方向に半永久的な視界抜けが保たれる可能性が高くなっています。

買物便で言うと、ベルクスが徒歩7分、まいばすが徒歩8分、コモディイイダが徒歩10分という感じで、駅前立地なりの利便性はなく、舎人ライナーなりの駅力の弱さは感じはしまうものの、悪くはないでしょう。

通学区は鹿浜第一小学校で徒歩6分になります。

公式ホームページ

お部屋は61㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は8階建のスカイコートイレブンがあります。しかしながら、東方向はその第一種住居地域で、東側隣接地には戸建になっていますので、この低層階でも圧迫感はありません。

間取りは60㎡そこそこの小ぶりな3LDKになります。当物件は「全戸60～62㎡台」で構成されており、ホームページ等でも謳っているように”60㎡の3LDK”に焦点を当てたものになります。

60㎡台中盤ならまだしも60㎡そこそことなるとLD単体で10畳確保するのは難しくなりますし（LDKで12畳なので、LD単体だと9畳程度でしょうか）、ここまで面積を絞るのであれば共用廊下側の柱をきれいにアウトフレームするなどのさらなる配慮があって欲しかったとも思うものの、近年のマンション価格高騰及びそれに伴う狭小トレンドを考えれば大きな違和感はないのでしょうね。

柱の食い込みに伴いベッドルーム1・2の使い勝手は良いとは言えませんが、ベッドルーム3の引き戸は方立ては小さく、きれいに開け放てるものになっているため、2LDK的な形であれば広々とした空間も実現できるためそれなりに潰しが効いていると思います。

坪単価は232万円。南側からの日照に加え、眺望的な魅力も高まる上層階は250万円超になりますが、中小デベロッパー物件ですし、物件属性的（立地・スケールなど）にも上限価格が伸びづらいケースになりますので、上下差は大きくはありません。

低層階は”もうワンパンチ”欲しかった印象もなくはないのですが、物件内の下限としては3,900万円台（予定。おそらく3,998万円で単価的には220万円ぐらい）ということで、そこと比べたら上層差はそれなりにありますね。平均としては240万円ぐらいになるでしょうか。

近年の舎人ライナー沿いのファミリータイプの供給事例（西日暮里駅や田端駅が徒歩圏にならないような物件）としては、
アビダス舎人テラス（2017年分譲/舎人駅徒歩4分/平均坪単価約175万円）
パレステージ西新井大師西（2019年分譲/西新井大師西駅徒歩7分/平均坪単価約235万円※平均専有面積が50㎡を切ったコンパクト寄りの物件のため単価が高め）
パレステージ江北Ⅲ西館（2020年分譲/江北駅徒歩8分/平均坪単価約210万円）
パレステージ江北Ⅲ東館（2020年分譲/江北駅徒歩8分/平均坪単価約200万円）
パレステージ江北Ⅱ（2019年分譲/江北駅徒歩4分/平均坪単価約225万円）
プレサンスロジェ熊野前（2017年分譲/熊野前駅徒歩5分/平均坪単価約210万円）
といった感じで、荒川を越え、舎人ライナー沿い物件の中でも北に位置した物件であることを差し引いても駅徒歩1分で眺望的な魅力も高いことを考えれば違和感はないでしょう。

直近の舎人ライナー徒歩1分物件はそのレーベン熊野前アインスゲート（2016年分譲/熊野前駅徒歩1分/平均坪単価約210万円）で、その後の相場上昇からしてもこのぐらいになるのは致し方ないところでしょう。まぁ、もう少し面積を大きくしてしまうとこの単価は微妙なところでギリギリまで面積を絞ったからこその単価設定ではあるのでしょうが…。