グランスイート世田谷仙川【緑溢れるキューズガーデン唯一の分譲マンション】2階87㎡8,490万円（坪単価323万円）

グランスイート世田谷仙川。

所在地：東京都世田谷区給田1-478-9（地番）
交通：仙川駅徒歩10分、千歳烏山駅徒歩15分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：4階建、72戸（他テナント1区画）

年初の「2022年ちょっと気になるマンション」で名前を挙げた約8.9haの広大な第一生命グラウンドを活用したまちづくり「SETAGAYA Qs-GARDEN」の一画に誕生する稀有な物件になります。野村不動産によるサ高住、NTT都市開発による学生向けマンションなどはあるものの、こちらはSETAGAYA Qs-GARDEN内唯一の分譲マンションになりますね。

定期借地権（引渡後約71年）になってしまうのはちょっと残念ではあるものの、第一種低層住居専用地域内の敷地面積約5,700㎡というスケール感自体も稀なものと言えますし、同開発エリア内の芝生公園及び給田松の香公園に隣接するここでしか味わえないような環境面も大きな魅力になるでしょう。一足先に昨秋完成したその松の香公園の雰囲気だけでもうたまらん…。

仙川駅は徒歩10分なので近いとは言えないですし、このエリアを中心としいずれの方向も（つまりは仙川駅寄り、千歳烏山駅寄りの部分も）第一種低層住居専用地域となっているため、”もっと駅が近い閑静な住宅街がある”のは事実です。しかしながら、それらの大半はほぼほぼ戸建で構成されており、いわゆる分譲マンションが少ない中でのこの緑豊かな環境という点でも代えが効きづらい物件と言えるでしょう。

買物便は、クイーンズ伊勢丹が徒歩8分、島忠ホームズの食品館あおばが徒歩9分、さらに駅ビルの京王ストアが徒歩10分、西友も徒歩11分ということで、駅距離なりに凄く便利なわけではないのですが、南口は商店街の規模も大きいですし、上々ですね。

また、SETAGAYA Qs-GARDEN内には小ぶりなものにはなるようですが、「スマートストア」という無人コンビニ的なものが検討されています。当物件の1階（ガーデンコート）にはクリニックモールが入る予定というあたりもスケール感のある開発ならではでしょう。

通学区は、仙川の手前にある烏山小学校があり、信号を渡る必要のない徒歩3分ということでこれからお子さんを小学校に通わせるご家庭にとって嬉しいポジションになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋はシーズンコートの87㎡の4LDK、西角住戸です。当物件は「SETAGAYA Qs-GARDEN」の南西端に位置しており、当住戸は当物件の敷地内でも南西端にあることから、基本的にはいずれの方向も”Qs-GARDENの外”を望むことになります。

しかしながら、給田六所神社通り（西側）の手前には当物件のシーズンガーデン（当住戸の北西方向。北側はその素敵な給田松の香公園）が施されますし、南西側も隣地（戸建）との間にしっかりとした植栽が設けられますので環境面での魅力は小さくないでしょう。

日照は西日が中心にはなりますが、いずれの方角も第一種低層住居専用地域なので将来に渡り日照が妨げられることもありません。

間取りは物件内で最大級の87㎡というゆったりとした面積が確保されたタイプで、プラン的な魅力も少なくないですね。

大きな面積帯の角住戸なりに廊下周りはゆったり目の造りではありますが、LDの入口付近の事実上の廊下スペースを含めても廊下が長過ぎるという印象はないですし、低層建なので柱が細く、かつ、柱のアウトフレームも良好なので効率性も高いですね。

角住戸としてはけして派手なタイプではないのですが、当物件の中住戸はいわゆる田の字ベースのものが多くなっていますので、余計に魅力を感じるところもあるのではないでしょうか。

角住戸に限らずですが、掃き出し窓のサッシ高を2.1m確保出来ているあたりも魅力の1つになります（一部プラン除く）。

北西側は視界的な魅力もある中でLDの北西側に窓がないのは結構残念ではあるのですが…。

坪単価は323万円。視界抜けも出てくるぐらいの最上階（4階※）は約340万円という水準ですが、この階でも上述のように日照だけでなく視界的（緑）な魅力が十分のためそこそこの水準にはなっていますね。
※当第一種低層住居専用地域の最高高さは10mなのですが、おそらく建築基準法55条2項認定を受けたことにより貴重な4階建に出来ているのでしょう。4階は頭1つ抜けた特別なポジションのわりにはこなれている印象があります。

中住戸の低層階は200万円台後半のものが多く、平均では300万円ちょっとになるでしょうか。そのため、80㎡超の良好なポジションの角住戸（物件内の目玉住戸の1つ）なりのそこそこの単価（面積も大きいのでグロスも嵩み気味）だとは思うものの、やはり物件自体が稀有な立地にあり、その中での目玉住戸ということを考えれば違和感はないでしょうね。

また、価格に前払地代や権利金が含まれているため月額地代（解体積立金含む）は222円/㎡と高くはありません。

近年の供給事例は少なく、近隣23区内ではセンチュリー千歳烏山レジデンス（2019年分譲/仙川駅徒歩14分/平均坪単価約265万円）、調布市にはなりますがプラウド仙川緑ヶ丘（2018年分譲/仙川駅徒歩10分/平均坪単価約290万円）ぐらいでしょうか。

その後の価格上昇や駅距離の差はもちろん、ここは非常に特殊な立地の分譲マンションなので定借であることを加味しても300万円そこそこならばニーズは少なくないように思います。駅近ではないですが、300万円ほどでこのぐらいの個性・特長ある23区内新築物件は限られていますし、所有権ならば350万円超でもおかしくない物件だと思うので定借なりの水準になっていると思います（価格に含まれる前払地代や権利金との兼ね合い次第ではあるものの、所有権に比べこのぐらい、つまり9掛け以下ぐらいの感覚になれる定借物件は多くないのが現実です）。

ちなみに、第1期は32戸の供給とのことで思っていたよりも少なかったです。最近は定借の認知度が以前よりも高まっているとは思いますが、依然として敬遠してしまう方は少なくないのでしょうね。