グランスイート世田谷仙川【容積率100%と4階建が生み出すゆとりと緑】2階62㎡5,390万円（坪単価288万円）

続けて、グランスイート世田谷仙川。

設計・施工は長谷工です。別途インテリアデザインにGRAMMEが入っています。

最大の特長になるのは、やはり緑豊かなランドプランでしょう。
敷地面積約5,700㎡に対し建築面積は2,100㎡ほどしかないため、空地率は約62％という高い水準で、高さが出せない第一種低層住居専用地域のマンションとしてはかなり高いものになります。

当第一種低層住居専用地域の容積率100％は第一種低層住居専用地域の中でも低い方（80％という超レアケースだったブリシア方南町ほどの驚きはありませんが、100％もかなり珍しいです）で、隣接する芝生公園や松の香公園も相まり、非常に贅沢な空間が広がっていますね。
また、前回の記事でちらっと述べましたが、本来ならば最高高さ10m（3階建）となるところ建築基準法55条2項認定を受けているはずで、4階建（約12m）と出来たこともその空地の豊かさに拍車をかけているのでしょう。

敷地内にはシーズンガーデンを初めとし充実した緑が施されますし、総戸数72戸という物件スケールからは想像しにくいほどの特別な環境だと思いますね。

共用施設としても2棟（南西向きのシーズンコート、東向きのガーデンコート）それぞれにエントランスラウンジが設けられており、このご時世なりにリモートワークなどのスペースとしての利用も想定されているようです。

また、外観デザインは、ガラス手摺中心、かつ、グレイッシュな色調を採用しているため、低層建ながらもそれなりの存在感があります。キューズガーデン全体にデザインコードが設けられていることで統一感が出てくるのも良いですね。

前回のグランスイート世田谷仙川。

公式ホームページ

お部屋はガーデンコートの62㎡の2LDK、東向き中住戸です。ガーデンコートの中ほどに位置したお部屋で、東側正面方向は、道路の向かいに同SETAGAYA Q’sGARDEN内のウエリスアイビー世田谷仙川（4階建。学生向けマンション）が出来るポジションです。

ガーデンコートの北寄りのお部屋は東側正面方向に芝生公園を望むパークフロントになり、こちらはガーデンコートの中では条件の良い方とは言えないのですが、北東方向は芝生公園ですし、ウエリスアイビー自体のランドプランもこちら同様にかなりゆとりがありますので、一般的な第一種低層住居専用地域とは建物間の距離や雰囲気が異なるとても魅力的なものと言えるでしょう。

間取りは62㎡というゆったり目の2LDKで、”この地なりの提案”という印象になるでしょうか。小中学校が近いですし、子育て環境という点での魅力の高いポジションだと思うので、3LDKニーズが最も強い気がするのですが、小さなものでは40㎡台もありますし、思っていた以上に面積帯の幅やプランバリエーションが設けられている印象になります。

Q’sGARDEN内にはサ高住も出来はしますが、こういったタイプはお子さんが独立した後のご夫婦などを意識しているのかもしれませんね。

気になるのは廊下の長さでしょう。70㎡ほどの3LDKと同程度の奥行（玄関からバルコニーまでの距離）となる中で、面積が小さくなっているためスパンがやや短く、その結果、LD内の実質的な廊下部分が長くなっています。

洋室2の引き戸の開きも中途半端なものとなっていますし、3LDK（約70㎡）を中心とした板状マンションとなっている関係上、こういったイレギュラーな大きさのプランはそのあおりをくったところもなくはないのでしょうね（40㎡台はさらなるナロースパンになります）。

ただ、やはり柱は細いため柱の食い込み自体は抑えられていますし、大きな違和感はないでしょう。

坪単価は288万円。芝生公園を正面方向に望めはしないものの、上述のように一般的な第一種低層住居専用地域の物件（道路に面していても細いことが多いですし、日照は良くとも前建との離隔が図れているケースは稀）ではなかなか実現することのないポジションにありますので、このご時世なりに現実的な設定だと思います。

むろん定借（約70年）ゆえの単価設定ではあるのですが、販売価格内に前払地代及び権利金（※詳細はブランスシティ世田谷中町のコメント欄をご参照）が含まれての水準ですし、地代（解体積立金含む）も222円/㎡と高くはないので固定資産税（土地分）の負担がないことを考えれば価格とのバランスも良いように思いますね。

設備仕様面は、そこそこのスケールがありながらディスポーザーがないのは残念です。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板、さらにお掃除浴槽、玄関には電気錠なども備わっているので単価帯以上に充実している印象にはなります。

管理費は288円/㎡。そこそこのスケールがありながらディスポーザーなしの外廊下での水準なのでやや割高に感じます。以下のように全台平置駐車場なのでランニングコストには良い影響があるはずですし、定借で地代負担があることを考えるともう少し頑張って欲しかったところですね…。

駐車場は全17台で全て平置になります。駅近物件ではないですしファミリータイプ中心の72戸に対し17台は少なく感じます。ただ、この台数だからこそより緑豊かなランドプランを実現出来ているのも確かでしょう。