オープンレジデンシア川崎【川崎市初のオプレジは色々とオプレジらしくない】12階70㎡8,280万円（坪単価390万円）

オープンレジデンシア川崎。

所在地：神奈川県川崎市幸区幸町1-746（地番）
交通：京急川崎駅徒歩5分、川崎駅徒歩6分
用途地域：近隣商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数：13階建、54戸

ソリッドスクエアの向かい、府中街道からほんの少しだけ内に入ったポジションに誕生する川崎市初の「オープンレジデンシア」になります。

ターミナル川崎駅では多くない駅徒歩6分の至便なポジションで、ほぼ府中街道沿いなので京急川崎駅側へのアクセス性の高さ、また、多摩川河川敷が至近となるあたりも魅力の1つになるでしょう。

よくあるオプレジほど小規模でないのも良い点と感じます。容積率が低め（約250％。近隣商業地域と第二種住居地域の加重平均）の敷地のため、30～70㎡台の総戸数54戸自体はけして大きなものとは言えないのですが、敷地面積は1,100㎡超あり、それに伴い駐車場が16台（しかも全て平置！）あるあたりもひっじょ～にオプレジらしくない点になります（分かりづらいと思いますが一応褒めています。笑）。

買物事情は、ラゾーナ徒歩4分ですので言うまでもなく便利で、スーパーで言うとラゾーナの三和、京急川崎駅前の京急ストア、アトレの成城石井その他もろもろ充実しています。

なお、通学区は幸町小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、西向き中住戸です。当物件の建物は近隣商業地域側（府中街道寄り）に立てているので13階建（40m弱）が実現出来ていますが、西側は当敷地の途中から第二種住居地域（最高高さ20mに加え斜線制限もある）になっているため、3～4階建が中心の低層住宅街がかなり広域に渡り広がっています。

東側はソリッドスクエアが聳えるため、"多摩川至近ならではの眺望"という点は期待できないのですが（上層階北西角住戸のみ）、川崎駅徒歩6分でのこの西側眺望（抜け）はなかなかですね。

むろん駅前にはラゾーナ川崎レジデンス、クレッセント川崎タワー、サンクタス川崎タワーなどのタワマンがあり、そういった物件の高層階からはこちら以上の開放感のある眺めが享受できるわけですけど、こちらの上層階（からの西方向）は駅前の開発がさらに進んだとしても影響を受けないでしょうし、ちょっとした特等席ですね。

間取りはギリギリでも70㎡に乗せており、住居系地域を望む良好な環境や日照が考慮された”正統派ファミリータイプ”という印象です。

オプレジにしちゃ柱のアウトフレームも良いですし、敷地面積や容積率あってのものとはいえ、色々とオプレジらしくない物件です（笑）。
先日、オープンスクエア南栗橋を取り上げたばかりなのでインパクトが薄れてしまうところもあるのですが、立地が全然違いますし、こちらもオプレジとしてはかなり異端な存在です。

ワイドスパンプランでもあり、バルコニー側に3室設けることが出来ているのも良い材料と言えるでしょう。廊下も短く出来た効率的なタイプですし、この廊下の長さでベッドルーム1室と洗面所がノンリビングインに出来ているあたりにも好感が持てます。

間取りだけポンと出されたらオプレジとは思わないでしょうね。
まぁ、ベッドルームを「BR」って表示しているところからは分かってしまいますけど…。

坪単価は390万円。川崎駅にほど近いポジションでの近年のファミリータイプの供給は、プレシス川崎レジデンス（2020年分譲/平均坪単価約365万円※コンパクト中心で平均専有面積は約43㎡）の60㎡の上層階が約400万円、プライムスタイル川崎（2020年分譲/平均坪単価約335万円※やはりコンパクトが多く平均専有面積は約49㎡。ポジションは線路沿い）の60㎡台（3LDKではなく2LDK）の上層階が330～340万円と言った感じになります。

プレシスの60㎡は当時の記事で書いたように少々強気な印象がありましたが、さらなる相場上昇に加え、こちらはより駅に近く、かつ、上層階住戸からの視界もさらに良いのでこの水準ならば違和感はないでしょう。

ただ、こちらはオプレジにしては珍しく70㎡という大きさがあるためグロスが8,000万円超まで嵩んでいます。そのため、近隣のそういったラゾーナ川崎レジデンス、クレッセント川崎タワー、サンクタス川崎タワーなどの中古タワマン（直近の成約単価が300万円台前半から中盤）と価格（グロス）がモロに被ってしまうのは気になる点でしょうか。