ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸【19階建×素晴らしきデザイン】73㎡8,598万円（坪単価388万円）
ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸。
所在地：埼玉県さいたま市大宮区吉敷町2-86-1（地番）
交通：さいたま新都心駅徒歩9分、大宮駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：19階建、106戸（募集対象外住戸12戸含む）
2019年分譲のザ・パークハウス大宮吉敷町の道路を挟んだ西側に誕生する物件です。
こちらは旧中山道側になりますし、線路も近くなる賑やかなポジションとなる反面、19階建106戸（前物件は14階建66戸）という高さ・スケール感を備えており、かつ、2022年ちょっと気になるマンションで言及した"前物件の流れを汲んだ高いデザイン性"という点でも注目される物件になります（デザイン面の詳細は次記事）。
線路にほど近いこのさいたま新都心駅と大宮駅の中間付近のポジションには比較的マンションが多く存在しているのですが、前物件も含め"14～15階建の一般的な高さのもの"が多く、場合によっては”タワー”と名付けられるような頭1つ抜けた19階建となっているのは少なからずポイントになるでしょう（それゆえに高層階は単価が盛られてしまった感がありますけど…）。
利便性に関しては、前物件と同じでさいたま新都心と大宮駅の2つが徒歩圏内で、駅自体は近いとは言えないものの、”両駅の駅前”が非常に身近であることにより買物利便性は高く、特にコクーンシティまで徒歩5分というのは大きな材料になります。
また、通学区は大宮南小学校で徒歩6分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南端に位置したポジションで、南東・南西にはそのように高いものだと14～15階建（マンションに加えアパホテル）があるのですが、この頭1つ抜けた高層階住戸はそれらを越えてくるため眺望的な魅力も高いですね。「抜け」があることで線路の影響も覚悟する必要がありますが、南西には富士山、南東方向には氷川参道の緑も見えてくることでしょう。
間取りは全戸南西向きとなる中で1フロア1戸の南を頂点とした高層階角住戸で、物件内で最も条件の良いポジションになるのですが、それでも73㎡ということでやや拍子抜けしますね（募集対象外住戸には100㎡超のものもあります）。
共用廊下側の柱もきれいにアウトフレーム化された完全アウトフレームプランですので平均的な73㎡以上の使い勝手があるのは間違いないところですし、LD～洋室2にかけての引き戸×連窓サッシ設計なども開放感と柔軟性があり好感が持てます。
しかしながら、高層階はそのような頭1つ抜けたポジションであることが価格にかなりしっかりと乗せられている印象で、”そのわりにはシンプルなプラン”という思いは小さくないです。
80㎡台などにしてしまうと”グロス価格のミスマッチ”が大きくなるので事はそう単純ではないのですが、この物件のその高いデザイン性があれば数戸ぐらい80㎡ほどのものがあってもニーズはあったと思いますし、頭1つ抜けた16～19階あたりだけでももう少し華のあるプランが見たかったというのが正直なところですね。
柱位置及び戸境壁（湿式壁）との関係上、高層階だけ面積（プラン）を変えるのは難しいのは言うまでもありませんが…。
※隣接する2プラン（2戸）を1プラン（1戸）とするようなことであれば容易なのですが、高層階だけ80㎡台にするなどといった"微妙な面積調整"はかえって難しいものです。
坪単価は388万円。プラウド大宮桜木町の上層階角住戸（ルーバル付）が400万円ちょっとという水準であり、こちらの方が階建があるとはいえ、駅距離や立地条件からしたら少々強く感じてしまいます。プラウドもここ最近の価格高騰をかなり織り込んでいると感じましたが、ここも同じかそれ以上の感覚になりますね。
まぁ、プラウドがあの価格でも早期完売しているあたりからすると当然なのかもしれませんが、言ってもタワマンの高層階のような高さはないですし、70㎡ちょっとの面積でプラン自体も一般的なものということを考えると微妙に感じてしまう水準ではあります。
ちなみに、この南角の低層階は視界面の囲まれ感だけでなく、アパホテルなどの影響で日照への影響もあるためか坪単価280万円未満まであり、上下の単価差はかなり大きくなっています。
南角に限らず物件全体として低層階は200万円台が多くなっており（デベロッパーが立地だけならば高い評価はしていないことの裏返しとも言える）、頭1つ抜けた19階建とはいえ高層階プレミアム（眺望プレミアム）が少々大きく感じてしまう物件ではありますね。
タワマン（30階建以上）を想定したとして、中層階（この物件の高層階相当）が低層階（日照・視界イマイチ）に比べ約4割高いのは違和感ありますからね…。
所在地：埼玉県さいたま市大宮区吉敷町2-86-1（地番）
交通：さいたま新都心駅徒歩9分、大宮駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：19階建、106戸（募集対象外住戸12戸含む）
2019年分譲のザ・パークハウス大宮吉敷町の道路を挟んだ西側に誕生する物件です。
こちらは旧中山道側になりますし、線路も近くなる賑やかなポジションとなる反面、19階建106戸（前物件は14階建66戸）という高さ・スケール感を備えており、かつ、2022年ちょっと気になるマンションで言及した"前物件の流れを汲んだ高いデザイン性"という点でも注目される物件になります（デザイン面の詳細は次記事）。
線路にほど近いこのさいたま新都心駅と大宮駅の中間付近のポジションには比較的マンションが多く存在しているのですが、前物件も含め"14～15階建の一般的な高さのもの"が多く、場合によっては”タワー”と名付けられるような頭1つ抜けた19階建となっているのは少なからずポイントになるでしょう（それゆえに高層階は単価が盛られてしまった感がありますけど…）。
利便性に関しては、前物件と同じでさいたま新都心と大宮駅の2つが徒歩圏内で、駅自体は近いとは言えないものの、”両駅の駅前”が非常に身近であることにより買物利便性は高く、特にコクーンシティまで徒歩5分というのは大きな材料になります。
また、通学区は大宮南小学校で徒歩6分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南端に位置したポジションで、南東・南西にはそのように高いものだと14～15階建（マンションに加えアパホテル）があるのですが、この頭1つ抜けた高層階住戸はそれらを越えてくるため眺望的な魅力も高いですね。「抜け」があることで線路の影響も覚悟する必要がありますが、南西には富士山、南東方向には氷川参道の緑も見えてくることでしょう。
間取りは全戸南西向きとなる中で1フロア1戸の南を頂点とした高層階角住戸で、物件内で最も条件の良いポジションになるのですが、それでも73㎡ということでやや拍子抜けしますね（募集対象外住戸には100㎡超のものもあります）。
共用廊下側の柱もきれいにアウトフレーム化された完全アウトフレームプランですので平均的な73㎡以上の使い勝手があるのは間違いないところですし、LD～洋室2にかけての引き戸×連窓サッシ設計なども開放感と柔軟性があり好感が持てます。
しかしながら、高層階はそのような頭1つ抜けたポジションであることが価格にかなりしっかりと乗せられている印象で、”そのわりにはシンプルなプラン”という思いは小さくないです。
80㎡台などにしてしまうと”グロス価格のミスマッチ”が大きくなるので事はそう単純ではないのですが、この物件のその高いデザイン性があれば数戸ぐらい80㎡ほどのものがあってもニーズはあったと思いますし、頭1つ抜けた16～19階あたりだけでももう少し華のあるプランが見たかったというのが正直なところですね。
柱位置及び戸境壁（湿式壁）との関係上、高層階だけ面積（プラン）を変えるのは難しいのは言うまでもありませんが…。
※隣接する2プラン（2戸）を1プラン（1戸）とするようなことであれば容易なのですが、高層階だけ80㎡台にするなどといった"微妙な面積調整"はかえって難しいものです。
坪単価は388万円。プラウド大宮桜木町の上層階角住戸（ルーバル付）が400万円ちょっとという水準であり、こちらの方が階建があるとはいえ、駅距離や立地条件からしたら少々強く感じてしまいます。プラウドもここ最近の価格高騰をかなり織り込んでいると感じましたが、ここも同じかそれ以上の感覚になりますね。
まぁ、プラウドがあの価格でも早期完売しているあたりからすると当然なのかもしれませんが、言ってもタワマンの高層階のような高さはないですし、70㎡ちょっとの面積でプラン自体も一般的なものということを考えると微妙に感じてしまう水準ではあります。
ちなみに、この南角の低層階は視界面の囲まれ感だけでなく、アパホテルなどの影響で日照への影響もあるためか坪単価280万円未満まであり、上下の単価差はかなり大きくなっています。
南角に限らず物件全体として低層階は200万円台が多くなっており（デベロッパーが立地だけならば高い評価はしていないことの裏返しとも言える）、頭1つ抜けた19階建とはいえ高層階プレミアム（眺望プレミアム）が少々大きく感じてしまう物件ではありますね。
タワマン（30階建以上）を想定したとして、中層階（この物件の高層階相当）が低層階（日照・視界イマイチ）に比べ約4割高いのは違和感ありますからね…。