オープンレジデンシア上野入谷【すんごい敷地形状…】65㎡7,188万円（坪単価363万円）
オープンレジデンシア上野入谷。
所在地：東京都台東区入谷2-43-1（地番）
交通：入谷駅徒歩6分、浅草駅徒歩9分（つくばエクスプレス）、鶯谷駅徒歩14分、上野駅徒歩18分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、55戸（地権者住戸4戸含む）
一葉桜・光月通り（かっぱ橋道具街通りの延長上にある通り）からほんの少し内側に入ったポジションに誕生する物件です。
とりわけ近い駅はないものの、入谷駅及びつくばエクスプレス浅草駅が徒歩10分圏内、また、山手線も徒歩で行けない距離ではないので交通便は上々ですね。
30～60㎡台の総戸数55戸なのでそこまで小さくはないのですが、15階建でのものなので敷地面積は600㎡弱と小さ目な上、その敷地形状（ランドプラン、外観）に驚いた方は少なくないでしょう。
敷地西側中央付近に第三者所有地が思い切り食い込んだ（残った）敷地形状で、敷地が中央付近で南北にほぼほぼ分断されているのですが、そのわずかにつながっている部分（幅3～4mほど？）で15階建の2棟をつなげた（共用廊下及びエキスパンションジョイント経由）稀有な形状をしているのです。
複数棟構成の物件の共用廊下をエキスパンションジョイントでつなげるのはごくごく一般的なことではあるのですが、ここまでの小規模物件（それぞれの棟は1フロア2戸のペンシル風）でつながっているケースはちょっと記憶にないですし、西側正面方向から見ると中央部が大きくくぼんでおり、そのフォルムのインパクトないし個性は凄いものがありますね。
もしかするとけなしているみたいに聞こえるかもしれませんが、全体的に繊細なマリオンが施されていることで”くぼみもデザインの一部”みたいになっていて自然と受け入れられますし、シンプルにかっこよく感じる物件でもあります。
普通の敷地形状のオプレジだったらこんなに個性的なもの、特徴あるものにはならなかったのではないでしょうか…。
話がそれまくりなので立地面に戻ると、買物便で言うとまいばすが徒歩3分、いなげや徒歩4分、ハナマサ徒歩7分と上々ですね。そのようにかっぱ橋道具街がほど近いのもポイントになります。
また、通学区は大正小学校で目と鼻の先の徒歩3分の距離感になるのでファミリーにとっても悪くないポジションです。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。そのように”共に西向きの2棟構成”なので南西角住戸は"1フロアに2戸"あるのですが、こちらは南側の棟の南西角になります。南側・西側共に比較的低めの建物が連なっておりこういった中層階以上になると日照だけでなく視界抜けも十分ですね。
周囲も同様の商業地域になるのである程度土地がまとまると（当物件は"一部"がまとまっていないですけど…笑）、このぐらいの高さの建物は容易に立つので将来的な保証はないものの、少なくとも現状においては魅力があるでしょう。
間取りは60㎡台中盤の3LDKタイプで、物件内で最も大きなものになります。
とはいえ、3LDKとしてけして大きなものではなくネックはやはり柱の食い込みでしょうね。オプレジはバルコニー側の柱が食い込んでいるのが当たり前なデベロッパーですし、ましてここの1棟1棟は1フロア2戸の非常に小さな物件ですのでアウトフレームへのハードルはさらに高くなります。
西側は連窓サッシが採用されているのは良いのですが、柱の食い込みでベッドルーム3の形状に難がありますし、引き戸の開きが扉1枚分の中途半端なものになっているのも残念ですね。
それ以外はそこまで違和感はないのですが、やはりこの専有面積で柱による面積消費（食い込み部分は専有面積にカウントされています）が大きいことから収納は少な目な印象にはなります。
坪単価は363万円。周囲に高い建物はないので低層階でも悪くないポジションながら320万円ほどのものもあるぐらいですし、昨年以降の直近の価格上昇を考えればまずまずの現実的な設定と言えると思います。
近隣での供給事例としては、2020年にリビオレゾン上野入谷ザ・テラス（入谷駅徒歩5分/平均坪単価約355万円）、ソルフィエスタ浅草入谷（入谷駅徒歩9分/平均坪単価約335万円）、2021年にパレステージ上野入谷（入谷駅徒歩9分/平均坪単価約335万円）、リビオレゾン上野根岸（入谷駅徒歩5分※駅の反対側で鶯谷駅が徒歩9分/平均坪単価約370万円）といったものが挙げられ、なんとなくその様子がお分かりいただけるかと思います。
そのように敷地形状やフォルムにとてもクセのある物件ですし、オプレジらしく柱による面積消費が大きいことも多少は影響しているはずですが、近年のオプレジはそのような至らない設計であっても他物件と大差ない単価設定と感じることが多いためここはいい方だとは思います。
所在地：東京都台東区入谷2-43-1（地番）
交通：入谷駅徒歩6分、浅草駅徒歩9分（つくばエクスプレス）、鶯谷駅徒歩14分、上野駅徒歩18分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、55戸（地権者住戸4戸含む）
一葉桜・光月通り（かっぱ橋道具街通りの延長上にある通り）からほんの少し内側に入ったポジションに誕生する物件です。
とりわけ近い駅はないものの、入谷駅及びつくばエクスプレス浅草駅が徒歩10分圏内、また、山手線も徒歩で行けない距離ではないので交通便は上々ですね。
30～60㎡台の総戸数55戸なのでそこまで小さくはないのですが、15階建でのものなので敷地面積は600㎡弱と小さ目な上、その敷地形状（ランドプラン、外観）に驚いた方は少なくないでしょう。
敷地西側中央付近に第三者所有地が思い切り食い込んだ（残った）敷地形状で、敷地が中央付近で南北にほぼほぼ分断されているのですが、そのわずかにつながっている部分（幅3～4mほど？）で15階建の2棟をつなげた（共用廊下及びエキスパンションジョイント経由）稀有な形状をしているのです。
複数棟構成の物件の共用廊下をエキスパンションジョイントでつなげるのはごくごく一般的なことではあるのですが、ここまでの小規模物件（それぞれの棟は1フロア2戸のペンシル風）でつながっているケースはちょっと記憶にないですし、西側正面方向から見ると中央部が大きくくぼんでおり、そのフォルムのインパクトないし個性は凄いものがありますね。
もしかするとけなしているみたいに聞こえるかもしれませんが、全体的に繊細なマリオンが施されていることで”くぼみもデザインの一部”みたいになっていて自然と受け入れられますし、シンプルにかっこよく感じる物件でもあります。
普通の敷地形状のオプレジだったらこんなに個性的なもの、特徴あるものにはならなかったのではないでしょうか…。
話がそれまくりなので立地面に戻ると、買物便で言うとまいばすが徒歩3分、いなげや徒歩4分、ハナマサ徒歩7分と上々ですね。そのようにかっぱ橋道具街がほど近いのもポイントになります。
また、通学区は大正小学校で目と鼻の先の徒歩3分の距離感になるのでファミリーにとっても悪くないポジションです。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。そのように”共に西向きの2棟構成”なので南西角住戸は"1フロアに2戸"あるのですが、こちらは南側の棟の南西角になります。南側・西側共に比較的低めの建物が連なっておりこういった中層階以上になると日照だけでなく視界抜けも十分ですね。
周囲も同様の商業地域になるのである程度土地がまとまると（当物件は"一部"がまとまっていないですけど…笑）、このぐらいの高さの建物は容易に立つので将来的な保証はないものの、少なくとも現状においては魅力があるでしょう。
間取りは60㎡台中盤の3LDKタイプで、物件内で最も大きなものになります。
とはいえ、3LDKとしてけして大きなものではなくネックはやはり柱の食い込みでしょうね。オプレジはバルコニー側の柱が食い込んでいるのが当たり前なデベロッパーですし、ましてここの1棟1棟は1フロア2戸の非常に小さな物件ですのでアウトフレームへのハードルはさらに高くなります。
西側は連窓サッシが採用されているのは良いのですが、柱の食い込みでベッドルーム3の形状に難がありますし、引き戸の開きが扉1枚分の中途半端なものになっているのも残念ですね。
それ以外はそこまで違和感はないのですが、やはりこの専有面積で柱による面積消費（食い込み部分は専有面積にカウントされています）が大きいことから収納は少な目な印象にはなります。
坪単価は363万円。周囲に高い建物はないので低層階でも悪くないポジションながら320万円ほどのものもあるぐらいですし、昨年以降の直近の価格上昇を考えればまずまずの現実的な設定と言えると思います。
近隣での供給事例としては、2020年にリビオレゾン上野入谷ザ・テラス（入谷駅徒歩5分/平均坪単価約355万円）、ソルフィエスタ浅草入谷（入谷駅徒歩9分/平均坪単価約335万円）、2021年にパレステージ上野入谷（入谷駅徒歩9分/平均坪単価約335万円）、リビオレゾン上野根岸（入谷駅徒歩5分※駅の反対側で鶯谷駅が徒歩9分/平均坪単価約370万円）といったものが挙げられ、なんとなくその様子がお分かりいただけるかと思います。
そのように敷地形状やフォルムにとてもクセのある物件ですし、オプレジらしく柱による面積消費が大きいことも多少は影響しているはずですが、近年のオプレジはそのような至らない設計であっても他物件と大差ない単価設定と感じることが多いためここはいい方だとは思います。