オープンレジデンシア横浜反町【横浜駅徒歩11分、相変わらず間取りは微妙】63㎡6,380万円（坪単価337万円）

オープンレジデンシア横浜反町。

所在地：神奈川県横浜市神奈川区桐畑3-6（地番）
交通：反町駅徒歩5分、神奈川駅徒歩6分、東神奈川駅徒歩10分、横浜駅徒歩11分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、23戸

起伏は伴うものの、横浜駅が徒歩11分となる至便な地で、ほんの少しではありますが、第二京浜及び線路から内に入っているあたりも悪くないでしょう。サカタのタネガーデンセンター横浜のお隣に誕生する物件になります。

この駅関係だと行き（下り）は横浜駅、帰りは反町駅という方法（むろん行先によりますし、神奈川駅も徒歩6分と使いやすいですね）がとれますし、再開発で盛り上がる横浜駅周りが日常使い出来るこの距離感は少なからず魅力になるでしょう。

敷地面積約330㎡、総戸数23戸というオプレジの中でも小さな方にはなるのですが、そのように利便性と環境（第二京浜沿いではない）のバランスも悪くはなく、40㎡台のコンパクトから60㎡台のファミリータイプまで用意された物件になりますね。

スーパー便で言うと、トップ・パルケが徒歩3分、まいばすが徒歩6分、ビッグヨーサンが徒歩8分、マルエツが徒歩10分と良好ですし、買物便においては横浜駅前の商業施設群が徒歩10分ちょっとの距離感になるのもやはり魅力的でしょう。

また、通学区は青木小学校で徒歩4分とこちらも良好な距離感ですね。

設計はキューオーエルクリエイション、施工は風越建設です。

かなり小ぶりなオプレジですので、エントランスホールはこじんまりとしています。ただその一方でエントランスアプローチをクランクインとしたことで、アプローチにはゆとりを感じることが出来ます。

外観は4階までがブラウン系、5階以上がホワイト系のツートンデザインで、スケールのわりには目立つ印象ではありますが、高級感などがあるわけではありません。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の3LDK、西角住戸です。北西側道路の向かいは高さ制限がより厳しい第二種中高層住居専用地域（第3種高度地区）になっており、高い建物でも3階建程度の低層住宅街が続いています。また、南西側隣接地も3階相当のサカタのタネの建物になりますので、低層階（このプランは2～4階のみ）でも悪い条件ではありません。

間取りは物件内では大きなものでも3LDKとしてはかなり面積を絞った”今風”のものになります。

全室リビングインとすることで効率性を高めようとしてはいるようですが、専有部形状が影響し廊下が長めになっていますし、オプレジらしく柱の食い込みも目立つため効率性は今一つですね。
1つ1つの開口部も小さめですし、もう少し角住戸なりに魅力を高めて欲しかった印象になるでしょうか。

この面積帯にしては居室畳数はそれなりですし、浴室が1418に出来ているあたりは悪くはありません。ただ、収納は明確に少ないですね。

坪単価は337万円。横浜駅方面の視界抜けが得られる上層階住戸になると300万円台後半になってきますが、こちらは低層階、かつ、物件内ではグロスの嵩む60㎡台ということで単価が抑えられている印象です。

反町駅最寄りで言うと、リビオ横濱反町（2022年分譲/平均坪単価約370万円※コンパクト多めのためやや単価が高めに出ている）、プレミスト横濱反町（2021年分譲/平均坪単価約335万円）、プラウド横浜反町公園（2020年分譲/平均坪単価約380万円※リビオよりもさらにコンパクト）といった感じですので、面積差もあれどこのご時世にしては現実的な方だとは思います。

もちろんブランド及びスケール感に欠けることを考えれば当然の水準という印象でもあるのですが、同様のオープンレジデンシア横浜台町（2020年分譲/横浜駅徒歩9分/平均坪単価約380万円）は一回り上の設定でしたので、その後の相場上昇などを加味すればまずまずの水準ではあるでしょう。
この間取りを許容できるか次第で価格から受ける印象は大分変わるでしょうし、この間取りあっての価格設定でもあるのですが…。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありません。ただ、水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターもないオプレジの下限グレードであり、単価的にもグロス的にもけしてお安い物件ではないのでもう少し頑張って欲しかったところですね。

管理費は299円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールメリットの得られない小規模ゆえに高めです。ただ、このような超小規模でこの水準ならば御の字でしょうか。

駐車場は全5台で機械式になります。