オープンレジデンシア神楽坂ファースト【約11年ぶりの神楽坂駅徒歩1分】55㎡8,880万円（坪単価536万円）

オープンレジデンシア神楽坂ファースト。

所在地：東京都新宿区神楽坂6-45-2（地番）
交通：神楽坂駅徒歩1分、牛込神楽坂駅徒歩5分、飯田橋駅徒歩9分（東京メトロ・都営線。JR線は徒歩11分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上13階建、24戸（うち事業協力者住戸2戸。他店舗1区画※店舗2階建）

神楽坂通り沿いの駅徒歩1分、1a出口の目と鼻の先に誕生する物件です。神楽坂駅の徒歩1分の分譲マンションは隣の隣のディヴレ神楽坂以来約11年ぶりのことになりますね。

敷地面積約250㎡、1フロア2戸の総戸数24戸ということでオプレジらしい超小規模物件にはなるのですが、駅徒歩2分となる物件（パークリュクス神楽坂、パークコート神楽坂（定借）、神楽坂トワイシアパークサイドレジデンス、ピアース神楽坂ヒルズ・レジデンスなど）はわりとあっても徒歩1分は非常にレアな存在になってきます。

標高25mほどの高台ポジションで、アプローチの高低差が大きいJR飯田橋駅は距離的にも徒歩11分になってしまうためそちら側の利便性は今一つにはなりますが、神楽坂好きにはとても魅力的なポジションになるでしょうね。

買物便は、スーパーで言うとキムラヤ、よしや、まいばすが徒歩2～3分の至近、さらに、牛込神楽坂駅前にキッチンコートもありますので駅前らしく便利でしょう。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の1LDK+S、北・西・東の三方角住戸になります。北側が神楽坂通り（手前に2階建の店舗棟が出来ます）で、西は5階建の神楽坂コートルポ、その隣に13階建のディヴレ神楽坂というポジションなのでこのような低層階は少々の圧迫感が伴います。
神楽坂通りの向かいまではそれなりの離隔があり、前建も5階建となるのは悪くありませんが、東側には11階建のローベル神楽坂ビルがありますし、”駅前の小規模物件”らしく囲まれ感の強いものと言えるでしょう。

間取りは1フロア2戸のうちの”大きな方”になります。
50㎡台中盤の実質2LDKで、オーソドックスな大きさのものになるのですが、やはりオプレジの例に漏れず柱の食い込みが顕著なのは気になりますね。

ただでさえオプレジは柱が食い込んでいるのですが、ここはそのようにオプレジの中でも小さな1フロア2戸の小規模物件ゆえに、間取り周囲の柱本数が多く、一般的なオプレジよりも芳しくありません。
クローゼットの配置などにより居室形状へ与える影響を抑えてはいるものの、柱による面積消費（食い込み部分は専有面積や畳数に含まれています）はかなり大きいはずで、一般的な50㎡台中盤の使い勝手は期待できないでしょう。

また、小規模物件ゆえに三方角住戸に出来ているのは囲まれ感の強い立地条件下ではプラスとなるポイントではあるのですが、東側だけでなく北側の開口部も限定的で、そのあたりにも残念な思いがあります。

坪単価は536万円。低層階ゆえに物件内では下限に近い水準になっていますが、眺望的な魅力も伴う中上層階は600万円台となっており、平均でも600万円近くなるでしょうか。

近年の神楽坂駅界隈の供給は、
サンウッド神楽坂（2021年分譲/飯田橋駅徒歩5分（東京メトロ・都営線。JRは徒歩7分）、牛込神楽坂駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩6分/平均坪単価約530万円）
神楽坂ザ・レジデンス（2020年分譲/神楽坂駅徒歩4分、牛込神楽坂駅徒歩5分、飯田橋駅徒歩7分（東京メトロ・都営線。JR線は徒歩10分）/平均坪単価約455万円）
ピアース神楽坂ヒルズ（2020年分譲/神楽坂駅徒歩2分、牛込神楽坂駅徒歩8分、飯田橋駅徒歩11分（東京メトロ・都営線。JRは徒歩13分）/平均坪単価約500万円）
といった感じで、サンウッドや神楽坂ザ・レジデンスは神楽坂駅から少し離れることでJR（飯田橋駅）が近くなるという魅力があることを考えると昨年以降の相場上昇を加味してもやや強く感じますね。
※プラウド神楽坂ヒルトップ（2021年より分譲中/牛込神楽坂駅徒歩3分、飯田橋駅徒歩6分（東京メトロ。JR線は徒歩8分）、神楽坂駅徒歩7分/平均坪単価約580万円）は定借ながらもかなり立派なお値段設定でそこに乗っかった価格設定なのかもしれませんが、プラウドは珍しく苦戦気味ですし…。

こういった500万円そこそこの低層階はとにかく神楽坂駅徒歩1分に魅力を感じる方にとっては悪くはないのだと思いますが、超小規模なオプレジということで共用面での高級感は今一つですし、間取り面の非効率性からすると実質坪単価はもっと高いと考えるべきですからね。