オープンレジデンシア神楽坂ファースト【駅徒歩1分×南面眺望】43㎡8,780万円（坪単価674万円）
続けて、オープンレジデンシア神楽坂ファースト。
設計はディスク、施工は新三平建設です。
そのようにかなりの小規模物件になるのですが、特徴としては敷地北側神楽坂通り沿いに店舗棟が付設される点が挙げられるでしょう。
店舗棟は2階建で、13階建となるマンション部分が神楽坂通りから奥まった部分に設計されているため、下駄履きにはならないちょっと珍しいケースになります。ただ、その理由は明白で、神楽坂通り（早稲田通り）に都市計画道路による拡幅計画があるため堅固な建物が立てられないことが影響しています。
※店舗部分は簡易的な造りになっており、収用の際には取り壊され、マンション部分が通り沿いになります。
デザインとしては、基壇部に風合いあるタイルや格子の意匠、また、建物全体においては分節する垂直ラインに深みのある黒を施したことで神楽坂駅前という立地条件を考慮している様子が窺えます。
ただ、かなりの小規模物件にはなるのでエントランス周りがこじんまりとしているのは言うまでもなく、立派な単価帯なりの存在感という点で言うと物足りなさがあるのは否定できません。
前回のオープンレジデンシア神楽坂ファースト。
公式ホームページ
お部屋は43㎡の1LDK+S、南西角住戸です。敷地南端、神楽坂通りから最も奥まるポジションの上層階住戸になります。西側には同じ階建のディヴレ神楽坂がありはするものの、南方向は数m先から第一種中高層住居専用地域（最高高さ20m×第2種高度地区）の低層住宅街が広がっており、将来に渡り日照だけでなく眺望も保たれるであろう魅力的なポジションになります。
標高約25mの高台でもある神楽坂の駅前でこのような高さの建物が立てられるのは神楽坂通り（早稲田通り）沿いの商業地域（最高高さ40m）のみですし、駅徒歩1分でのこの眺望の価値は小さくないでしょうね。
まぁ、南側の窓はサービスルームと浴室だけにしかないわけですけど…。
間取りは43㎡の1LDK+S、先ほどのタイプに比べると面積が大分小さくなりますが、同様に実質2LDKのタイプになります。
面積的なところで言えば、オプレジに限らずこういった40㎡そこそこの実質2LDKは少なからず見かけるようになってきているため大きな違和感はありません。
しかしながら、やはりここまで面積を絞った上で、柱の食い込みが顕著となると話は別というか、シンプルにこの大きさでこの居室形状はどうかと思いますね…。
けして大きくないLDKやベッドルームの歪な形状も疑問ですが、サービスルームの前ではそれらがマシに思えるぐらいです。
リモートワークなどとしての利用を想定していると思われ、そういった用途としてであれば十分なスペースと言えるのかもしれませんが、実質2LDKとして考えた場合にはやはりベッドルームとしての役割を果たしづらい大きさ・形状というのはどうでしょうか。3.4畳しかないにもかかわらず、入口付近の動線上のスペースがあまりに大きくなってしまっています。
また、LD単体の空間もかなり手狭ですし、収納も本当に最低限という印象になりますね。
坪単価は674万円。40㎡そこそこのプランですし、レアな「駅徒歩1分×良好な眺望」を考えれば大きな違和感まではありません。
ただ、間取り面の至らなさ（効率性の悪さに加え、その良好な眺望がLDから享受できないのも…）からすればやはり実質単価はもっと高いと考えるべきですし、ブランド感に欠けるオプレジでこの単価帯というのも気になるところではあるでしょう。
設備仕様面は、小規模コンパクトですので当然ディスポーザーはありません。他はよくあるオプレジグレードで、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板などが備わっています。ここはオプレジの中でもかなり高単価の物件になるので少々の物足りなさはありますね。
管理費は358円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数24戸の超小規模物件でスケールメリットがないことが影響し高めの水準です。
駐車場は”もちろん”ありません。
設計はディスク、施工は新三平建設です。
そのようにかなりの小規模物件になるのですが、特徴としては敷地北側神楽坂通り沿いに店舗棟が付設される点が挙げられるでしょう。
店舗棟は2階建で、13階建となるマンション部分が神楽坂通りから奥まった部分に設計されているため、下駄履きにはならないちょっと珍しいケースになります。ただ、その理由は明白で、神楽坂通り（早稲田通り）に都市計画道路による拡幅計画があるため堅固な建物が立てられないことが影響しています。
※店舗部分は簡易的な造りになっており、収用の際には取り壊され、マンション部分が通り沿いになります。
デザインとしては、基壇部に風合いあるタイルや格子の意匠、また、建物全体においては分節する垂直ラインに深みのある黒を施したことで神楽坂駅前という立地条件を考慮している様子が窺えます。
ただ、かなりの小規模物件にはなるのでエントランス周りがこじんまりとしているのは言うまでもなく、立派な単価帯なりの存在感という点で言うと物足りなさがあるのは否定できません。
前回のオープンレジデンシア神楽坂ファースト。
公式ホームページ
お部屋は43㎡の1LDK+S、南西角住戸です。敷地南端、神楽坂通りから最も奥まるポジションの上層階住戸になります。西側には同じ階建のディヴレ神楽坂がありはするものの、南方向は数m先から第一種中高層住居専用地域（最高高さ20m×第2種高度地区）の低層住宅街が広がっており、将来に渡り日照だけでなく眺望も保たれるであろう魅力的なポジションになります。
標高約25mの高台でもある神楽坂の駅前でこのような高さの建物が立てられるのは神楽坂通り（早稲田通り）沿いの商業地域（最高高さ40m）のみですし、駅徒歩1分でのこの眺望の価値は小さくないでしょうね。
まぁ、南側の窓はサービスルームと浴室だけにしかないわけですけど…。
間取りは43㎡の1LDK+S、先ほどのタイプに比べると面積が大分小さくなりますが、同様に実質2LDKのタイプになります。
面積的なところで言えば、オプレジに限らずこういった40㎡そこそこの実質2LDKは少なからず見かけるようになってきているため大きな違和感はありません。
しかしながら、やはりここまで面積を絞った上で、柱の食い込みが顕著となると話は別というか、シンプルにこの大きさでこの居室形状はどうかと思いますね…。
けして大きくないLDKやベッドルームの歪な形状も疑問ですが、サービスルームの前ではそれらがマシに思えるぐらいです。
リモートワークなどとしての利用を想定していると思われ、そういった用途としてであれば十分なスペースと言えるのかもしれませんが、実質2LDKとして考えた場合にはやはりベッドルームとしての役割を果たしづらい大きさ・形状というのはどうでしょうか。3.4畳しかないにもかかわらず、入口付近の動線上のスペースがあまりに大きくなってしまっています。
また、LD単体の空間もかなり手狭ですし、収納も本当に最低限という印象になりますね。
坪単価は674万円。40㎡そこそこのプランですし、レアな「駅徒歩1分×良好な眺望」を考えれば大きな違和感まではありません。
ただ、間取り面の至らなさ（効率性の悪さに加え、その良好な眺望がLDから享受できないのも…）からすればやはり実質単価はもっと高いと考えるべきですし、ブランド感に欠けるオプレジでこの単価帯というのも気になるところではあるでしょう。
設備仕様面は、小規模コンパクトですので当然ディスポーザーはありません。他はよくあるオプレジグレードで、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板などが備わっています。ここはオプレジの中でもかなり高単価の物件になるので少々の物足りなさはありますね。
管理費は358円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数24戸の超小規模物件でスケールメリットがないことが影響し高めの水準です。
駐車場は”もちろん”ありません。