ブリリアタワー池袋ウエスト【敷地一部が住居系地域になる珍しき30階建】20階71㎡12,390万円（坪単価580万円）

ブリリアタワー池袋ウエスト。

所在地：東京都豊島区池袋3-1631-1他（地番）
交通：要町駅徒歩3分、池袋駅徒歩5分（東京メトロ。JR線は徒歩10分）
用途地域：商業地域、第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上30階地下1階建、230戸（他店舗1区画）

アゼリア通り（池袋谷原線）沿い、祥雲寺の東側となる光文社ビル跡地に誕生するタワマンになります。

JR池袋駅までの距離で言えばブリリアタワー池袋（通称クヤクション）などよりも遠いですし、要町駅こそ徒歩3分にはなりますが、そのクヤクションをはじめとした東池袋直結（山手線内側×池袋駅徒歩10分圏内）のタワマン群に比べるとどうしても地味な印象にはなってしまうでしょう。また、"イケニシ"のタワマンとしてもザ・タワーグランディアやルミナリータワー池袋に比べ池袋駅が遠いという点でもパンチに欠けますね。

ただ、ザ・タワーグランディアは2001年分譲、ルミナリータワーですら2011年分譲と早いもので10年以上の月日が経過しており、池袋はその後の2014年に消滅可能性都市の烙印を押された後に人気がＶ字回復しています。そのため、イメージアップ後初の西口タワマンという感じにもなるわけですし、注目度の高い物件であるのは間違いないでしょう。

西口公園が整備されるなど西口駅前の雰囲気が変わったことが大きな材料になるのはもちろんのこと、当物件はアゼリア通りをまっすぐに進んだ先で、上述のように敷地の一部が住居系地域になっていることからもお分かりのように池袋駅にほど近いポジションにしては落ち着きが出てくるあたりもポイントの1つになるでしょう。
タワマン林立エリアではないことが功を奏し、その住居系地域を望む北方向だけでなく、中層階以上になると全方位で視界抜けが得られるあたりもポイントになるでしょうね。

というか、そもそも"住居系地域のタワマン"と言うこと自体に着目すべきで、敷地の途中から北側が第一種中高層住居専用地域（用途や高さ制限が厳しいエリア）になるポジションにこのような高いものが実現出来ているのはシンプルに驚かされた点の1つになるでしょうか。イタリア大使館隣接で大通りなどに面していない「第一種住居地域内」のタワマンだったザ・パークハウス三田タワーほどの”驚き”はないものの、こちらもタワマンとしてはかなり珍しいケースになります。
ザ・パークハウス三田タワーはタワマンとしては小さ目の23階建111戸でしたし、こちらは住居系に足を踏み入れたエリアにしてはタワマンらしいスケールを兼ね備えているあたりも興味深い点になるでしょう。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩1分、立教通りのコモディイイダが徒歩6分、さらに赤札堂が徒歩8分、東武ストアが徒歩9分という感じで現状でもまずまずなのですが、敷地内西側の店舗区画には大き目のスーパーが入居予定ですので、かなり便利になりそうですね。JR池袋駅が徒歩10分になりますのでデパート環境なども申し分ありません。

なお、通学区は池袋小学校で徒歩11分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。アゼリア通り沿いは商業地域なので10～15階建ほどの建物が少なくありませんが、この階になるとそれらの影響はなく、南も東も視界抜けを得ることが出来ます、一応少し先にザ・タワーグランディアがあるのでパノラマビューとまでは言えないものの、そのように駅からほどよく離れたことでいわゆるタワマン林立エリアではないなりの豊かな眺望が楽しめますね。

間取りは、外観デザイン上、最大のアクセントになった"うねるバルコニー"が最大のポイントでしょう。このような特異なコーナー形状になっているのは南東角だけですし、フロア的にも15～28階のみという点でも貴重な存在ではあるのですが、プラウドタワー目黒マークのようなきれいな柱のアウトフレームが行われているわけではないですし、外観上のインパクトはあってもこのバルコニーに住むメリットは感じにくいでしょうか。

LDコーナー部のサッシもタワマンのコーナー部としてはけして幅のあるものではないですし、そのように全体的に眺望に優れた立地のタワマンであることを考えるともっと眺望（開口部）を意識した造りであって欲しかったですね。
三次元的には最大天井高約2.6mに対しサッシ高は約2.1mということでタワマンの平均的な水準といったところなのですが、二次元（幅）も含めトータル的なところで言うと少々物足りない印象になりますし、バルコニーガラス手摺が透明でなく曇りガラスになっているのも残念なのです…。

また、29～30階のプレミアムフロアには100㎡前後の豊かなプランが多くなっているのに対し、28階以下は角住戸であっても70㎡そこそこでしかないあたりもちょっと気になりますね。

タワマンは全方位に住戸が設けられているケースが多くこの物件も例外ではないのですが、そのようなフロアプランにすると角住戸の玄関位置はこのようにフロア中央部にある程度引っ張られてしまうもので、廊下を短くすることは困難なのです。

実際、こちらのプランもLDの入口付近の実質的な廊下部分を含めると廊下がそれ相応の長さになってしまっており、70㎡そこそこの3LDKなりの手狭さは否定できません（いわゆる中住戸の田の字3LDK70㎡よりも効率性で劣ってしまうということ）。
むろん柱の食い込みも専有面積及び畳数にカウントされているわけですし、販売価格のグロスの嵩みを抑える意図があるとはいえ、少々せせこましいプランになってしまっているなぁ…と。

坪単価は580万円。29～30階のプレミアム住戸は坪単価600万円台中盤～700万円といったところであるのに対し、28階以下の一般住戸は角住戸でも500万円台が多くなっており、100㎡超プレミアムが乗っかっていない"面積帯なり"の水準です。

直近の池袋界隈のタワマンはプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（2020年分譲/平均坪単価約520万円）で、山手線の内外の違い、駅直結が否か、さらに階建の差（プラウドが36階建であったのに対しこちらは30階建）などもありはしますが、平均坪単価はプラウドよりも気持ち強め程度に収まるはずで、その後の相場上昇を考えれば現実的な範疇と感じますね。

むろんザ・タワーグランディア（2001年分譲/平均坪単価約290万円）やルミナリータワー池袋（2011年分譲/平均坪単価約270万円）の分譲当時と比べてしまうと倍近い水準になってしまうわけですが、上述のようにその後の池袋界隈の進化と今後のさらなる再開発への期待を考えれば仕方のないことではあるでしょう。

ちなみに、直近1年のそれら2物件の中古成約事例（ファミリータイプ）はザ・タワーグランディアの80㎡台の1件のみ（約443万円）で高層階のかなり条件の良い角住戸でのものですのでそれを持ってどうだとは言えない状況なのですが（築年差も大きいですし山手線外側は内側ほどタワマンがないので比較しにくい）、東側（内側）はプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ、ブリリアタワー池袋、ザ・グランドミレーニアなどの好立地の比較的築浅のものがほぼほぼ500～600万円台で成約しているあたり（それらの中で条件の悪いお部屋や築古タワーだと400万円台が多くなります）からしても大きな違和感はないでしょうね。

なお、第1期1次は83戸の供給でタワマンとしてはやや大人しめのスタートという印象もあるものの、この価格帯ですのでけして悪くはないでしょう。