プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ【デッキ正面徒歩1分の超高利便、「プラウドシティ」なりのコンセプト】7階80㎡8,148万円(坪単価338万円)

プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ。

所在地:埼玉県さいたま市南区沼影1-93-1の一部(地番)
交通:武蔵浦和駅徒歩1分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上19階地下1階建、277戸(非分譲住戸2戸含む)

野村不動産とJR東日本都市開発のJVで、デッキ直結徒歩1分というだけでも十分なインパクトがありますが、西口デッキに出てすぐのポジションに誕生する物件で、数多くのタワマンがある武蔵浦和駅でもとりわけスペシャルな立地の物件と言えるでしょう。

埼京線と武蔵野線とは言えどもJRのターミナル駅徒歩1分は十分なインパクトがありますし、それなりの駅力を有した駅で改札までこの距離感を実現出来るケースが稀なのは言うまでもありません。

一方で、残念に感じるのは、同駅前プラウドであるプラウドタワー武蔵浦和テラス(28階建/139戸)、プラウドタワー武蔵浦和ガーデン(29階建/259戸)、プラウドタワー武蔵浦和マークス(29階建/325戸)、プラウドタワー武蔵浦和レジデンス(20階建/165戸)のような”高さ”がなく、物件名自体が”プラウドシティ”である点でしょう。

直近のプラウドタワー武蔵浦和レジデンスは20階建とこちらとは大差ない高さの物件だったのですが、当時の記事で書いたように、20階建ながら免震構造(埼玉県内初の「駅直結×免震構造」というのが「最大の売り」になっていました)を採用していた物件ですし、各階ゴミ置場(タワーであっても20階建程度では採用しないケースが少なくない)を採用するなどといった点でも”タワー感”を高めた物件だったので、たかが1フロアの差ではありながら「プラウドシティ」とし免震や各階ゴミ置場を採用していないこの物件はプラウドタワー武蔵浦和レジデンスも含めた”既存の駅前のプラウドタワー”とはかなり毛色の異なる(違った部分で勝負している)になるということです。

詳細は徐々にコメントしてきますが、大きな違いはやはり「その駅が目の前となるデッキ直結徒歩1分の超高利便性(1~4階は商業施設下駄履きでスーパー(ヤオコーが有力?)も入居予定)」と「床快フル、ミライフル、高層ZEH-Mなどによるソフト面(専有部)」ということになるでしょうね。ハード面では"タワーとの勝負を避けた"そんなマンションと言えるでしょう。

なお、そういった面で勝負しているからこそプラウドタワーではなく「プラウドシティ」になるのでしょうが、ぶっちゃけ「タワー」の方がウケがいいのは間違いないのでそういった中でプラウドシティとし、名前からも当物件のパフォーマンス(方向性)が窺えるものとしているあたりからは"いたずらに背伸びをすることを良しとしない大手デベロッパーならではの余裕(※)"を感じることが出来ます。
※野村不動産はオハナに加え、プラウドシティやプラウドタワーこそあれど都市部では基本的には「プラウド」一択ですし、これまではあまりこういったことを感じることはなかったのですが、ここでは近年において三井不動産が「パークコート」を渋っているのと同様の”余裕”を感じます。

また、マーレやビーンズが徒歩1分となる買物便は言わずもがな、お隣のサウスピアには南区役所に加え武蔵浦和図書館、そして通学区の浦和大里小学校が徒歩4分となるあたりもデッキ直結駅徒歩1分物件らしからぬコンパクトシティ武蔵浦和の魅力の1つと言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋はスカイアリーナの80㎡の3LDK、西角住戸です。全戸南西向き(板状)となったスカイアリーナの北西端に位置した角住戸で、中層階までは北西方向にそのサウスピアの影響がありますが、南西方向は第一種住居地域(最高高さ20m)で広域に渡り低層建物が中心になっているため、この階(マンションエントランスはデッキ直結の3階部分で1~2階部分は商業施設等になっているため階高が高く、一般的なマンションの7階よりも高くなります)でも日照だけでなく眺望が楽しめます。

間取りは四捨五入すると80㎡にはなりますが、正確には79㎡台で駅直結物件の日照・眺望良好な角住戸としては気持ち小さ目ではありますね。
同スカイアリーナの反対側の角住戸(南角住戸)は85㎡ありますが、80㎡超はゲートアリーナ(南東向き。次期以降分譲)でも1プランのみですし、駅前タワマンの中でも目立つこのスペシャルな立地条件であればさらに大きなものであってもおかしくなかったように思います。

最上階に100㎡超が1戸だけありはするものの、50~60㎡台どころか20~30㎡台も存在した物件で価格高騰期に分譲するだけあって野村不動産とは言えども少なからずグロスの嵩みを気にしている様子が窺えてしまいますね。

ちなみに、既存「プラウドタワー」で言うと、マークスこそ平均専有面積70㎡ちょっとでしたが、直近のレジデンスでも平均専有面積約75㎡、テラスとガーデンは80㎡近い専有面積を有していました。

間取り詳細で言うと、角住戸としてはけして大きくはないことが影響してか田の字ベースのためやや淡泊な印象にはなりますね。
板状の2棟構成(南西・南東)で間取り的にタワマンらしさを演出出来ないあたりも「プラウドシティ」たる所以でしょうか。

一方で、柱の食い込みを抑えている点、連窓サッシを採用し南西方向の眺望的な魅力を高めているあたりは流石でしょう。80㎡近い専有面積のある角住戸でありながら洗面所がリビングインなのは気になりますけど…。

坪単価は338万円。高層階でも360~370万円ほどで、お値段設定にも"タワマンらしさ"がありません。むろん中低層階でも視界抜けが得られることも影響した価格設定ではあるのでしょうが、それでも上述のような超高利便のJR駅直結徒歩1分の高層階としては高層階プレミアムがやや小さいと感じるのです。

その理由はやはり周囲にこちらよりも背の高い”タワマンらしいタワマン”が複数存在しているからに他ならないとも思うわけですが、当物件はそのようにさらにスペシャルな立地に加え、上述のような床快フルやゼッチなどの部分で差別化を図っているのも確かであり、こちらの上層階は現実的な印象になります。
その85㎡の南角高層階は400万円を優に超えていますし、最上階の100㎡超が478万円となっているあたりからしてもこのような高層階の300万円台中盤(中住戸は主に340~350万円台)はこのご時世にしてはこなれていると感じます。

ちなみに、直近の"近い高さ"の県内物件で言うと同19階建のザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸があり、16~19階はそれ以下に比べかなりしっかりした単価設定になっていました。立地や周囲の物件との兼ね合いもあれど”価格設定の違い”に注目してみるのも面白いのではないでしょうか。

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